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서울 아파트 미분양이 늘고 있다?

서울에도 미분양이 있다고? 왜죠?

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #59

서울 아파트는 2015년 초반부터 2018년 후반까지 약 4년간 폭주 기관차처럼 상승가도를 달려왔고 그 선두에는 불타는 분양권 시장이 있었다. 경쟁률은 하늘을 찔렀고 미분양 또한 제로에 가까웠다. 2013년 한때 4,300호가 넘었던 서울 아파트의 미분양은 2013년 10월부터 조금씩 소진되기 시작했고 이에 가속도가 붙으면서 불과 몇 년 사이 게 눈 감추듯 사라지면서 두 자릿수까지 떨어졌다. 이런 가운데 서울 아파트 가격은 미친 듯이 폭등했다.


2018년 9월 13일, 정부의 초강력 부동산 대책이 발표된 후 서울 아파트 시장은 술렁거렸고 거래절벽으로 빠져들었다. 대출 규제로 유동성이 크게 감소한 탓도 있었고 매수심리가 급감하면서 향후 추이를 관망하는 분위기도 한몫했다.

미분양 추이를 살펴보면 서울 아파트 시장 흐름을 전망할 수 있다.

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미분양과 서울 아파트값의 관계

서울 아파트 매매지수는 미분양수 감소와 함께 치솟았다.

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이런 분위기에서 그래프 A시점이었던 2019년 3월, 50호였던 서울의 미분양이 갑자기 770호로 급증하게 된다. 미분양 증가의 원인은 광진구의 e편한세상 광진 그랜드파크였다. 서울의 미분양 수치는 매우 중요하다. 하락장으로 진입한다는 시그널 중 하나가 미분양 급증이기 때문이다.


서울 아파트 불패 신화가 깨지면서 서울은 다시 술렁거렸다. 이제 본격적인 하락장으로 접어들 것이라는 전망에 힘이 실리기 시작했다. 이 상태에서 새롭게 분양하는 아파트의 미분양이 하나둘씩 쌓이게 된다면 하락장으로 진입할 것이라는 전망에 반대 의견을 제시하기가 어려운 분위기였다.


하지만 이것은 기우였다. 그 다음 달인 4월부터 서울 미분양은 다시 빠른 속도로 소진되기 시작했다. 그리고 6월에는 123호로 줄어들면서 다시 서울 아파트 매수심리가 꿈틀거리기 시작했다.

분양가상한제 발표 이후 미분양 증가?

정부는 다시 매수심리를 잠재울 대책으로 민간택지 분양가상한제 확대 카드를 꺼내 들었다. 그리고 공교롭게도 이 시점에 서울의 미분양이 증가했다. 6월에 123호였던 미분양이 B시점인 7월에는 190호가 되었다.


서울 전체적으로 봤을 때는 고작 67호가 증가한 것이지만 세부적으로 살펴보면 광진구에서는 미분양이 대폭 줄어든 반면 ‘강남4구’라 일컬어지는 강동구에서 124호가 늘어났다. 그런데 더 중요한 것은 미분양이 발생한 이 아파트의 분양호수가 124호라는 것이다. 즉, 분양물량 전부가 미분양 되었다.


정부가 발표한 민간택지 분양가상한제 적용의 타깃은 강남이다. 강남에서 재건축, 재개발사업이 진행 중인 아파트의 분양가를 주변 시세보다 낮게 강제함으로써 전반적인 가격안정을 도모하겠다는 의도인 것이다. 그렇다면 강동구에서 발생한 124호의 전량 미분양은 분양가상한제 영향을 받은 것이었을까?


이 미분양 물량의 주인공은 바로 ‘길동경지아리움’이었다.

호갱노노 앱에서 본 길동경지아리움 정보

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5호선 길동역 초역세권으로 입지는 나름 괜찮다. 그리고 청약 시점에는 대부분 1:1 이상의 경쟁률을 유지했으나 당첨자 전부가 계약하지 않아 결국 미분양 물량으로 남게 되었다.


그런데 길동경지아리움은 전용면적과 건물의 형태를 봤을 때, 일반적인 아파트라기보다 오피스텔이나 도시형생활주택에 더 가깝다. 실거주라기보단 임대수익률을 보고 투자하는 형태라는 것이다. 일반적인 아파트의 미분양과는 거리가 멀어진다. 통계에는 아파트 미분양 수치로 잡혔지만, 아파트 시장의 흐름을 판단하기 위한 수치에서는 제외하는 것이 더 현명하다.

서울 아파트 분양시장의 분위기는?

일반적인 아파트 분양시장의 분위기는 얼마 전 분양한 고덕 강일 4단지의 청약 결과를 보면 알 수 있다.

직방에서 본 고덕 강일 4단지 청약 경쟁률

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평균 47:1이 넘는 경쟁률을 보였고, 59타입은 112:1이 넘었다. 그렇다면 길동경지아리움은 왜 전량 미분양이 된 것일까?


인근 2016년식 전용 18㎡ 오피스텔의 임대료 시세는 보증금 1천만 원, 월세 60만 원 정도인데 매매시세는 1.5억 원 남짓이다. 수익률을 계산해보면 5%가 조금 넘는다. 그렇다면 신축인 길동경지아리움 전용 18㎡의 경우 임대료는 보증금 1천만 원에 월세 70~80만 원 정도로 예상해볼 수 있는데 분양가는 두 배에 가까운 2억8,400만 원이다.


수익률을 산출한다면 1,000/80만 원을 기준으로 한다 해도 3% 중반 정도가 된다. 그렇다면 이 물건은 뭔가 또 다른 매력이 있어야만 미분양이 소진될 수 있을 것이다.


시장은 냉정하다. 아무리 서울 분양시장의 분위기가 좋다 해도 물건을 사는 사람들은 나름 이유와 기준이 있다. 이것이 시장에서 물건이 거래되는 가장 기본적인 메커니즘일 것이다. 나름대로 판단한 그 물건의 가치에 비해 비싸다고 생각되면 사지 않는다.


얼마 전 관심사가 되었던 송도 더샵센트럴파크 3차 80타입처럼 경쟁률이 1,024:1이 넘는 상황이 발생하기도 하지만 비슷한 시기에 이처럼 모든 물량이 미분양으로 발생할 수도 있는 곳이 바로 시장이다.



글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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