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21년의 기다림 '신안산선', 배다른 형제 넘을 수 있을까

서울 및 수도권 서남부 지역, 장기적으로 보면 저점일 수 있다.

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최준영의 부동산 시그널 #10

2019년 9월 9일 경기도 안산시 안산시청에서 신안산선 착공식이 개최되었다. 처음 계획이 시작된 시점으로부터 계산해보면 21년만의 착공이다. 아마 완공되면 30년을 채울 것으로 보인다.

계획 이후 21년 만에 착공한 신안산선. (그림은 참고용 이미지입니다.)

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배다른 형제

지하철 노선도를 보면 ‘신(新)’자가 붙은 노선이 있다. 강남역부터 광교역을 연결하는 신분당선이다. 현재 북쪽인 신사역까지 연장공사가 진행되고 있다. 이 신분당선과 형제라고 부를 만한 노선이 바로 신안산선이다. 비슷한 시기에 구상이 이루어지고 추진되었는데 신분당선은 지금 열차가 씽씽 다니고, 연장사업까지 하고 있는데 비해 신안산선은 이제 착공을 하였으니 극과 극인 셈이라 할 수 있다.


사실 신안산선은 당초 서울지하철 10호선으로 계획된 노선이었다. 서울 지하철은 1~4호선은 1기, 5~8호선은 2기로 나뉘는데 9~12호선에 이르는 3기 노선도 당초 계획되어 있었으나 IMF로 인해 취소되었다. 당초 10호선은 석수역에서 출발하여 영등포를 거쳐 여의도, 서울역, 청량리역을 지나 구리까지 연장되는 노선이었다. 


신안산선은 이러한 10호선을 토대로 석수역을 지나 KTX광명역까지 연결된 이후 Y자로 갈라져서 한쪽은 시흥시청으로, 다른 한쪽은 안산시 한양대역까지 연결되는 총 연장 38km의 노선이다. 시흥시와 안산시가 서로 이 철도노선을 유치하려고 노력하다가 결국 양쪽 모두를 연결하기로 결정하는데 시간이 오래 걸렸으며, 이후에는 이 사업을 민자로 할 것인지, 정부 예산으로 할 것인지를 둘러싸고 논란이 지속되었다. 


그 이후에는 다시 민자사업자 선정을 둘러싼 소송전까지 진행되면서 21년의 세월은 훌쩍 지나갔다. 이러한 우여곡절이 있었기에 신안산선 예정 노선 주변의 주민들은 ‘삽을 떠야 믿지’라는 말을 오랫동안 해왔다. 기다리다 지쳐 쓰러지도록 만든 애증의 노선이 신안산선이다.

신안산선 노선은?

신안산선은 여의도 광장 주변의 환승센터 지하에서 출발하여(5,9호선) 영등포역(1호선)을 지나 도림사거리, 신풍(7호선), 대림삼거리를 거쳐 구로디지털단지(2호선), 독산, 시흥사거리, 석수(1호선), 광명역(KTX)을 지난 후 안산 방면의 경우 목감, 장하, 성포, 중앙(4호선, 수인선), 호수, 한양대까지 연결된다. 시흥 방면으로는 학온, 매화를 거쳐 시흥시청에 이르게 되고, 시흥시청에서는 서해선과 연결된다.

신안산선 노선도. 1단계 구간이 준공되면 안산~여의도가 25분 만에 이동 가능하다.

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신안산선은 그동안 철도교통의 사각지대로 꼽혀왔던 서울 및 수도권 서부지역을 연결하는 노선으로서 완공 이후에는 안산에서 여의도까지 30분만에 이동할 수 있게 함으로서 이 지역 주민들에게 큰 편익을 제공할 것으로 기대되고 있다.

신안산선이 주변에 미치는 영향

신안산선 노선은 그동안 가깝지만 실제로 이동하기는 쉽지 않던 영등포에서 대림삼거리까지의 구간을 직접 연결함으로서 주변 지역에 큰 변화를 가져올 것으로 예상된다. 신길동 지역의 경우 영등포역과 신풍역 사이에 애매하게 있었으나 신안산선이 개통될 경우 편리하게 남북방향으로 이동할 수 있다.

대림삼거리 인근 아파트 시세 및 3년간 아파트 값 변동률. 현재 우성1차, 2차의 시세는 각각 5~8.2억, 6.3~9.8억이다

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대림삼거리에 1990년대 조성된 다수의 아파트 단지들도 그동안 지하철 이용의 불편함으로 인해 저평가되어 왔으나 신안산선이 개통될 경우 획기적으로 교통여건이 개선된다. 이 지역은 현재 재개발사업이 진행되고 있어서 과거 낙후된 모습에서 벗어나 새로운 주거지역으로 각광받을 가능성이 높다.


시흥대로변의 경우 서울과 수원을 연결하는 주요 교통로 역할을 해왔지만 주거지역으로서는 높은 평가를 받지 못해왔다. 이러한 시흥대로를 따라 대림삼거리, 구로디지털단지, 독산, 시흥사거리 등 4개의 역이 신설됨으로서 재개발을 포함한 새로운 개발수요가 증가할 수 있다.


1호선과 만나는 석수역도 최근 신안산선 착공을 전후로 기대심리가 반영되어 호가가 상승하고 있다. 많은 전문가들이 오래전부터 석수역 주변에 대해 긍정적으로 평가해 온 가장 큰 이유가 신안산선과 강남순환고속도로라는 교통여건 개선이 예정되어 있기 때문이었다.

광명역 인근 1km 이내 아파트 값 상승률은 평균 22.9%. 광명역 역세권 광명역써밋플레이스의 현재 시세는 7.7~10.3억이다.

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하지만 역시 신안산선으로 인해 가장 큰 수혜를 받게 되는 지역은 KTX광명역 주변이다. 이케아와 코스트코 등 대형 판매시설이 들어선 이후 4개 주상복합아파트 단지가 성공적으로 분양을 마친 이 지역은 향후 월곶-판교선까지 통과할 예정으로 있어 KTX 광명역과 더불어 명실상부한 교통의 요충지 역할을 하게 될 것으로 꼽히고 있다. 또한 입주가 마무리된 목감택지개발지구도 목감역이 신설되면 여의도까지 손쉽게 이동할 수 있다.

서울 및 수도권 서남부 지역에 관심을

과거에는 차량이동을 위한 도로의 신설이 선호되었으나 최근에는 교통체증 등의 이유로 인해 철도에 대한 선호가 높아지고 있다. 수도권만해도 신안산선을 비롯해 서해선, 월곶-판교선, 인덕원-동탄선 등 대규모 철도사업들이 진행되고 있다.


한때 이러한 노선들은 계획단계를 벗어나지 못하였으나 최근 정부의 경기부양을 위한 SOC 투자 확대에 힘입어 빠르게 진행되기 시작했다. 이러한 노선들이 완공될 경우 수도권 서남부지역에서 여의도를 비롯한 서울 핵심부로의 접근성은 왠만한 서울내와 비슷한 수준으로 개선될 수 있다. 신안산선 착공을 계기로 투자자들은 이 지역에 대해 관심을 기울여볼 필요가 있다. 과잉공급으로 인해 매우 낮은 주택가격을 기록하고 있는 현 시점이 장기적 관점에서 보면 저점이 될 수도 있다.   

광명역써밋플레이스 정경. 지금 시세가 장기적 관점에서 보면 저점일 수도 있다.

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철도는 착공 이후 완공까지 5~7년 정도가 소요된다. 현재 계획 또는 설계단계에 있는 노선의 경우 여기에 다시 3~5년이 추가되는 장기사업이다. 과거에는 사업이 빠르게 진행되었기 때문에 노선이 확정될 때, 착공직후, 개통이후 3번에 걸쳐 계단식으로 주변 주택가격이 상승하였으나 최근에는 사업기간이 장기화되고 있어 이러한 상승을 기대하기는 쉽지 않다. 또한 신안산선은 오래전부터 노선이 확정되었기 때문에 이미 가격에 기대심리가 반영된 측면도 있음을 고려해야 한다.


철도노선의 신설은 많은 기대를 하게 만들지만 사실 역까지 도보로 이동할 수 있는 곳은 생각보다 많지 않은 것이 현실이다. 또한 차량의 운행간격 및 수송능력 역시 기존 서울지하철보다는 훨씬 적을 가능성도 있기 때문에 이러한 점들을 면밀하게 검토하여야 한다. 우이-신설선을 비롯한 경전철의 사례를 검토해볼 필요가 있다. 운행소요시간이 얼마 걸리지 않더라도 그곳까지 이동하거나 대기시간이 길어질 경우 편의성은 급격히 낮아지게 된다. 철도노선은 중요한 포인트지만 모든 것을 돌파해주는 만능 열쇠는 아니라는 점을 명심해야 한다. 


글. 최준영 / 율촌법무법인 전문위원

이진우의 손에 잡히는 경제 <도시이야기> 진행

前 국회입법조사처 입법조사연구관

前 문화체육관광부 일반계약직5호

前 부천시청 전문위원


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