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서울 집값 비싸다고? 저평가된 지역 분명히 있다!

조회수 2019. 9. 18. 10:30 수정
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부동산 가격 폭락을 기다리는 것은 도움이 되지 않습니다.

부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격# #18

1년 전부터 심심치 않게 등장하는 경제면의 양극화 이슈는 주로 급여의 양극화(상위 10% ~ 하위 10%), 부동산 가격의 양극화 등으로 나타납니다. 이 양극화는 어디서 올까요? 양극화는 과거와 같은 고도 성장기에는 잘 오지 않습니다. 고도 성장기(한국의 경우 80~90년 IMF 전까지)에는 일할 사람을 구하기 힘들며, 어떤 물건을 만들어도 잘 팔려 돈 벌기가 쉬울 때이기 때문이죠.


하지만 고도 성장기를 지나게 되면 성장률이 둔화하면서 高인건비, 소비의 둔화, 생산가능인구의 감소 등으로 인해 주요 도심에서만 경제활동이 일어나고 양극화가 시작됩니다. 도심지에서 생산하는 재화는 모든 사람에게 분배될 만큼 충분치 않기 때문에 특정 지역, 계층, 집단에 몰립니다. 


현재 한국의 상황은 이러한 양극화로 접어드는 첫 단계라고 생각됩니다. 서울과 지방의 34평 ~ 40평대 아파트 평균 매매가격과 그 차이를 보시면 부의 분배가 서울로 편중됨을 아실 수 있습니다.

출처: 직방
2019년 2분기 서울과 지방의 34~40평대 아파트 가격은 그 차가 7억 2,300만 원에 달한다.

불평만 하고 떨어지길 바라는 사람들

이러한 현상에 대해 불평만 하는 사람들이 있습니다. 서울의 아파트값은 비정상이라느니, 5년 전만 해도 안 이랬다느니 하면서 언젠가 거품은 가라앉을 것이며 본인은 그때 사겠다고 호언장담을 합니다. 하지만 간단히 주위 고용 상황만 생각해 봐도 이러한 생각이 의미 없다는 것을 아실 수 있습니다.


지방의 도시들과 서울 또는 수도권에 있는 대기업 수는 얼마나 차이가 날까요? 비교가 안 될 정도입니다. 그렇다면 지방에서 연봉 3,000만 원 받는 과장과 서울에서 연봉 1억을 받는 대기업 과장이 주거비에 지출할 수 있는 여력이 얼마나 차이가 난다고 보시나요? 대략 연봉 차이만큼 난다고 봤을 때 3배는 차이가 날 것입니다. 더욱이 서울은 대기업 맞벌이 부부가 늘어나면서 소득이 2억을 넘는 가구가 꾸준히 증가하고 있습니다.


이번 상승기에 나타난 주요 경향으로 마포의 약진(마포래미안푸르지오 25평은 2015년 5억에서 현재 12억까지 올랐습니다)을 들 수 있는데, 대부분의 수요자가 종로 쪽 중심업무지구(C.B.D)에 위치한 대기업에 다니고 있는 30~40대 맞벌이 가구입니다. 30대 중반까지 모은 돈이 5억 정도되고, 대출 5억을 받았을 때 둘이 연간 1억을 저축하면 5년이면 갚을 수 있는 수준이기 때문에 마포 아파트값이 10억 이상의 시세를 형성할 수 있었던 것입니다.


물론 일부 재건축 아파트들은 거품이 형성되어 있는 곳도 있습니다. 하지만 서울 집값이 실수요자에 의해 상승하고 있는 이러한 상황에도 불구하고 서울 아파트값이 떨어지기 만을 바라는 것은 본인의 자산증식에 전혀 도움이 되지 않습니다.

강남3구, 마용성 입성을 한 번에 하지 마라

그렇다면 나는 돈이 없는데, 서울에 영원히 입성하지 말라는 얘기냐? 반문이 나올 수도 있습니다. 이런 분들이 말씀하시는 서울은 강남3구나 마용성같이 이미 주거 인프라가 좋고 가격이 고가에 형성된 지역들입니다.


평범한 외벌이 가장이 이러한 지역에 한번에 들어간다는 것은 무리가 있습니다. 때문에 서울에서도 향후 올라갈 저평가 지역들을 발판으로 단계적으로 접근해야 합니다. 


출처: 직방
강남구는 3년 동안 6억 6,000만 원 오른데 비해 금천구는 5,000만 원 상승했다.

서울에서 자치구별 34평에서 37평의 집값 상승 정도를 보겠습니다. 2016년 2분기 대비 2019년 2분기 집값은 강남구가 6.6억 올랐고 마포구가 2.8억 오른 데 비해, 금천구 같은 곳은 0.5억 오른 데에 그쳤습니다. 상대적으로 낙후된 지역이라는 이미지와 학군, 교통 등 여러 면에서 가치가 낮게 평가되고 있기 때문인데요.


그런데도 불구하고 금천구는 향후 신안산선 개통(2023년 예상)과 재건축 아파트, 인근 광명/시흥 및 매화 일반산업단지 등이 계획되어 있어 주목을 받고 있습니다. 아직 3년 동안 5,000만 원 오른 정도는 근로소득으로 충분히 메꿀 수 있기 때문에 고려해 볼 만한 가치가 있습니다.


이렇게 서울이라도 아직 상승 폭이 작은 지역, 그중에서도 향후 오를 만한 호재가 있는 지역을 위주로 접근한다면 나중에 서울 주요 지역의 입성도 가능할 것입니다.

여유 자금 있다면 안정적인 선택이 가능

물론 현재 가격이 낮은 지역일수록 리스크는 따르고, 당장 실거주하기에는 환경이 안 좋을 수 있습니다. 만약 어느 정도 자금이 여유가 있는 상태라면 실거주 편의성도 뛰어나면서 시세 상승도 담보된 안정적인 지역의 아파트에 대한 매수 선택이 가능합니다.


송파구의 경우 잠실은 이미 시세가 상당하므로 그 외 남측지구에 대한 아파트들에 대해서 알아볼 필요가 있습니다. 현재 고가인 헬리오시티를 제외하면 시세가 9억에서 10억 선인데 (30평 기준) 강남 3구 임에도 불구하고 가격이 낮은 편입니다.


송파구는 생각보다 일자리가 부족해 아파트 시세가 강남 접근성에 영향을 많이 받습니다. 때문에 그동안은 잠실 2호선 라인을 중심으로 상권이 발전하고 아파트 가격도 올랐습니다. 2호선에 롯데 등 기업들도 몰려 있고 강남을 가기도 편리하기 때문이죠.


송파구 남쪽 지역은 8호선 라인으로 강남 이동에 한계가 있었습니다만, 향후 접근성이 크게 개선될 전망입니다. 최근 개통한 9호선 석촌역(급행)을 포함해 위례신사선, 위례과천선 등이 예정되어 있고요.

출처: 직방
송파구 주요 개발계획으로는 GBC, MICE를 비롯해 GTX 등이 있다.

삼성역 GTX A/C, GBC, 종합운동장 MICE 등이 들어오면 일자리의 증가가 예상되며, 수서역세권 개발 역시 유동인구를 증가시킬 것으로 보입니다. 때문에 봉은사역(삼성)에서 9호선 급행 9분 거리인 석촌역이나, 수서역과의 접근성이 좋은 가락시장역, 문정역 인근 아파트들에 대한 재평가가 이루어질 수 있습니다.


앞에서 말씀드린 강남 대기업에 다니는 맞벌이 부부의 연소득이 1.5억에서 2억이라고 생각한다면, 9억에서 10억 선의 가격은 충분히 감당할 수 있는 수준입니다. 자녀가 아직 어린 30~40대 부부는 회사 일과 가정 두 마리 토끼를 잡기 위해, 집을 고를 때 첫째도 직주근접 둘째도 직주근접을 따집니다. 이전 세대와 달


리 그들에게는 가정에 돌아와서 자녀와 함께 할 시간, 체력도 중요하니까요. 삼성(봉은사역)에서 9호선 급행으로 이어진 지역의 아파트들은 이런 면에서 의미가 있다고 보여집니다. 현재도 주거 인프라가 나쁘지 않으면서 향후에도 안정적인 투자처로 금전적으로 여력이 되신다면 생각해 볼 만한 지역입니다. 


글. 부동산 스나이퍼

유튜브 '쪽쪽부동산' 운영



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