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미분양의 무덤은 옛말? 가장 뜨거운 도시, 대구

대구가 한 때 미분양의 무덤이었던 시기가 있었습니다.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #104

2000년대 대구는 부동산 폭락론자들이 가장 좋은 사례로 제시하는 지역이었습니다. 대구 부동산 시장이 상승 국면으로 전환된 2010년 이후 대구 부동산 시장을 보신 분들은 믿지 못하시겠지만, 대구는 한때 대한민국에서 미분양이 가장 많았던 지역이었습니다. 2005년부터 2010년까지 미분양 비율로 보면 압도적으로 1등인 지역이었죠. 인구가 250만 명인데 무려 2만 2,000세대의 미분양이 있었으니까요.


2000년대 중반의 분위기는 어땠을까요? 당시 각종 일간지 부동산 전문 기자, 각 부동산 포털사이트 등 소위 부동산으로 먹고산다고 하는 분들은 모두 폭락론으로 의견 일치를 보고 있었죠. 그 반대 입장은 말 한마디도 꺼내지 못하는 시기가 불과 몇 년 전 당시였습니다.


지금은 이런 폭락론에 대해 아예 언급조차 하지 않습니다. 전체 평균을 뭉뚱그려서 대세 상승, 대세 하락을 이야기하는 전문가는 전문가가 아니라는 것을 이제 부동산 관심층이라면 다 알게 되었기 때문이죠.

대구가 한 때 미분양의 무덤이었던 시기가 있었습니다.

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부동산 통계, 제대로 보고 있나요?

전 참 궁금했습니다. 왜 이럴 때는 이렇게, 저럴 때는 저렇게 이야기할까? 그래서 부동산 투자 관점이 아니라 일반인의 관점에서 과거 일들을 쭉 정리해보았습니다. 그냥 단순히 정리해보니 하나의 논리로 설명할 수 있는 부분이 아닌 것 같습니다. 그리고 시기적인 문제로 해결할 수 있는 부분도 아닌 것 같고요.


왜냐하면 전체적인 폭등 시기에도, 폭락 시기에도 세부적으로는 여러 모습의 시장이 동시에 존재하는 것을 볼 수 있었기 때문입니다. 올랐다가 가격이 빠진 지역이 있고, 가격이 거의 움직이지 않는 지역이 있습니다. 반면, 계속 꾸준히 오르는 지역도 있습니다. 그리고 미분양이 많은 지역이 있습니다. 반대로 미분양이 없는 지역도 있습니다. 이런 다양한 시장의 양태가 전체 평균에 가려져 동시에 존재하고 있었습니다.


‘무슨 소리지? 대부분 가격이 다 올랐는데?’라고 하시는 분들도 있으실 겁니다. 그런데 실제 매물을 찾아보신 분들은 아시겠지만, 가격이 생각보다 오르지 않았고, 심지어는 10년 전 대비 가격이 낮아진 지역도 꽤 많다는 것을 알게 되실 겁니다. 더 재미있는 것은 거래가 몇 건 성사되지 않은 것만으로 ‘폭락했네’, ‘가격이 하락했네’라고 판단하는 경우가 대부분이라는 겁니다.


얼마 전 어떤 유명 부동산 관련 사이트에서 부동산 가격 하락 추세에 대한 리포트를 언론에 공개했기에, 어떤 근거로 이렇게 분석하신 거냐고 질문한 적이 있습니다. 부동산 거래 실적을 보고 이야기했다고 하시더군요. 그래서 저도 그 거래 실적을 찾아보았죠. 한 달 동안 단 1건이었습니다. 이건 유의미한 통계가 아닙니다.


이러한 비정상적인 정보 속에서 우리는 자신만의 기준을 분명히 해야 합니다. 그래서 논란이 많았던 부동산 관련 주장들을 대구라는 시장을 통해 몇 가지 정리해보고자 합니다.

직방에서 본 대구의 구별 평균 아파트 매매 시세입니다.

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대구라는 도시의 역사

서론이 길었네요. 지금부터 8개 구로 구성된 국내 인구 4위 도시, 보수의 상징이라 불리는 도시, 분지 지형으로 가장 더운 도시, 대구 이야기를 시작하겠습니다.


대구라는 지명은 신라 시대부터 쓰였다고 합니다. 달구벌이라고도 하죠. 하지만 대구가 역사책에 처음 등장하는 건 태조 왕건 때입니다. ‘태조 왕건’ 드라마를 보신 분들 가운데 공산전투를 인상 깊게 보신 분들이 있으실 겁니다. 견훤과 전면으로 붙었다가 왕건이 대패하고, 신숭겸이 왕건의 옷을 입고 백제군을 유인하여 대신 죽은 일화가 있는 전투입니다. 바로 그 전투가 대구 동구 팔공산 인근에서 벌어진 사건입니다.


조선 시대 임진왜란 직후 군사적, 교통적 요지로서 대구의 역할이 본격화되기 시작합니다. 그때부터 대구는 영남지역의 정치, 행정, 군산, 경제 중심지의 역할을 지금까지 수행해오고 있습니다.


조선 영조 때는 읍성을 축조했습니다. 동서남북 정문을 만들었는데, 그중 서쪽 대문이 달서문(達西門)입니다. 지금의 달서구 지역이지요. 또 그 읍성의 성벽이 위치했던 곳이 현재 대부분 도로가 되었는데, 가장 유명한 곳이 대구의 가장 큰 번화가인 중구의 동성로(東城路)입니다. 많이 들어 보신 지명이지요?

대구는 산으로 둘러싸인 분지 지형의 도시입니다.

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대구는 우리나라에서 제일 보수적인 지역입니다. 보수는 움직임이 화려하지 않습니다. 잘 드러내지도 않고요. 그래서 변화가 많지 않습니다. 보수는 안정적이긴 하지만 진보보다는 발전적이지 못합니다. 반면 진보는 크게 성공할 확률도 높지만, 크게 실패할 확률은 더 높습니다. 한번 실패하게 되면 회복하기는 두 배로 더 힘들죠.


이건 금융 투자와 비교해보면 쉽게 알 수 있습니다. 채권은 보수적인 투자의 교과서입니다. 안정적이고 꾸준한 수익률을 주죠. 예금이 더 안정적이라고 말씀하시는 분도 계시겠지만, 예금은 절대 투자가 아닙니다. 물가를 고려하면 항상 마이너스이기 때문이죠.


주식은 4~5일이면 100% 수익을 올릴 수도 있습니다. 하지만 아예 휴짓조각이 되는 경우도 종종 있죠. 아시겠지만 채권이 보수고, 주식이 진보라는 이야기가 아닙니다. 극단적인 상황으로 말씀드리면 그럴 수도 있다는 겁니다.

국제 행사와 지역 발전의 관계

지금 여러 이야기를 동시에 말씀드렸습니다. 이것이 대구 부동산과 무슨 상관일까요? 대구는 상당히 오랜 기간 대도시, 즉 중심도시였습니다. 조선 시대부터 말이죠. 그런데 계속 대도시이기만 했던 거 같습니다. 대도시는 끊임없이 진화하면서 자의든 타의든 주변 도시에 영향을 주는데, 대구는 항상 흔들리지 않는 강인함만 보여주었던 것 같습니다.


서울이 수도권을 이끌고, 부산이 지금 변화하고 있는 것과는 달리 말입니다. 보수는 많이 무뚝뚝하죠. 남한테 부탁도 잘 안 합니다. 그저 묵묵히 일만 하죠. 자기를 위한 일이든, 남을 위한 일이든 티도 안 내고요. 지금까지의 대구가 그랬던 것 같습니다. 그런데 이러한 대구가, 이제 조금씩 티 나는 일을 하려고 하는 것 같습니다.


국제적인 행사 중에 대구에서 개최된 것이 뭐가 있었을까요? 바로 국제육상선수권대회입니다. 이 대회는 2011년 8월에 진행되었습니다. 2012년 인천에서는 아시안게임이, 같은 해 여수에서는 해양엑스포가 있었습니다. 2018년에는 평창 동계올림픽도 있었죠. 각 지자체는 최선을 다해 국제행사를 유치하려고 합니다.


국제행사 이야기를 왜 했을까요? 수도권에 계신 분들은 너무 당연해서 실감을 못 하시겠지만, 그 외 지역은 중앙 정부 차원의 투자가 거의 없습니다. 지금도 마찬가지고, 특히 지방자치 이전의 중앙정부 시절에는 더 그랬죠. 그나마 지방자치제도가 정착되어가면서 자기 지역을 활성화하려는 다각적인 노력이 생겼죠. 부산, 인천, 대전이 좋은 사례입니다.


대구는 부산에 이어 두 번째로 생긴 광역시이지만 이미 인천에 추월을 당했습니다. 대전이 엄청난 속도로 뒤따라가고 있고, 그 외 다른 광역시보다도 조금 뒤처지는 느낌이 있습니다. 저는 그 이유를 설명해드린 대로 바로 가장 보수적인 지역이라는 데에서 찾았던 겁니다.

직방에서 본 전국의 평균 아파트 매매 시세입니다. 2019년 9월 현재 대구의 평균 아파트 매매 시세는 3.1억 원입니다.

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다른 지역들이 추월하게 된 이유는 물론, 여러 가지가 있을 겁니다. 하지만 그런 이유를 단적인 면으로 설명한 것이 앞의 사례들입니다. 다른 지역들은 국제적인 행사들을 악착같이 유치하고 성공적으로 시행한 경험이 있습니다.


어찌 보면 현재 지역의 위상과는 이질적인 행사였음에도 어떻게 해서든지 활용하려고 했다는 겁니다. 그러한 노력으로 한 단계 발전할 수 있었던 것이고요. 이러한 부분은 사람의 경우도 마찬가지인 것 같습니다.


서울이 국제적인 도시가 된 건 불과 30여 년 전입니다. 86아시안게임과 88올림픽을 준비하고 치르면서 불이 붙기 시작했죠. 2002년 월드컵을 치르면서 서울의 위상은 확 커졌습니다.


부산, 인천, 대구도 비슷한 경험을 합니다. 눈치채셨겠지만 이러한 국제적인 행사 유치는 그 지역 발전으로 연결하려는 지자체 주력 정치 집단들의 고도의 전략입니다. 행사 유치 자체가 목적이 아니라 그 행사 유치로 발생하는 기반시설 확충과 여러 각종 지원을 받으려는 목적이 우선순위라고 보시면 됩니다.


중앙 정부의 예산을 무작정 늘릴 순 없기 때문에 그냥 돈을 달라고 하면 절대 안 줍니다. 돈을 달라고 할 거리가 있어야 합니다. 그래서 지자체에서는 국제 행사를 유치하려고 하는 겁니다.


단적인 예가 동계올림픽입니다. 동계올림픽 때문에 국내에서만 평창과 무주가 거의 10년 동안 전쟁을 했습니다. 어차피 한 지역 내 경기장이 충분치 않아서 평창에서 하든, 무주에서 하든 경기 진행은 양쪽 지역에서 모두 진행할 수밖에 없습니다. 이미 2002년 월드컵에서도 보셨지 않습니까. 하지만 메인 예산은 대부분 주체 시로 갑니다. 이것 때문에 그렇게 경쟁을 했죠.

대구에 부는 변화의 바람

앞에서 보수적인 사람은 남한테 부탁도 안 한다고 했습니다. 대구가 그랬던 것 같습니다. 이런 이유로 다른 지자체에서 국제적 행사 유치로 정부 예산을 많이 가져갈 동안 상대적으로 대구는 많이 챙기지 못했던 것 같습니다.


그랬던 대구가 크게 변화하고 있습니다. 그 계기가 바로 2011년 8월에 개최된 국제육상선수권대회였습니다. 공식적으로는 거의 처음으로 유치해서 진행되는 지자체 단독 국제 행사였습니다. 이 행사가 유치되고, 대구에서는 엄청난 홍보를 했습니다. 대구로 출장을 가서 택시를 타면 한동안 택시기사님들이 입에 침이 마르도록 자랑을 하셨습니다.


그런데 좀 의아하실 겁니다. ‘국제육상선수권대회가 그렇게 큰 행사인가?’ 하고 말이죠. 제가 생각해도 아주 큰 행사는 아닙니다. 하지만 대구라는 지자체의 특성을 생각하면 이 국제 경기를 주최한 것이 분명 하나의 계기가 되었다고 생각합니다. 정부 예산도 어느 정도 보조받았을 거고요.


이 단비를 경험함과 동시에 앞으로도 어떤 식으로든지 지원을 받기 위해 국가 차원의 개발 거리를 찾게 될 겁니다. 물론 부산이나 인천만큼 노골적이진 않겠지만, 분명 터닝포인트는 되었던 것이죠. 저는 이러한 대구의 발전 의지가 어떻게 향상되어갈지 흥미를 가지고 지켜볼 생각입니다.


대구는 분명 맨파워가 있는 지역입니다. 대단한 사람들이 아주 많습니다. 지금까지는 그 파워를 현재 입지를 공고히 하는데만 써서 그렇지, 조금 다각적인 변화 쪽으로만 전환된다고 하면 분명 다른 차원으로 대구의 변화를 보여줄 수 있을 겁니다. 대구에 대한 이러한 배경을 이해하는 것이 대구의 경제 전반을 파악하는 데 도움이 되기 때문에 꼭 말씀드리고 싶었습니다.

한 때 미분양 무덤이었던 대구

다시 처음으로 돌아와 대구 미분양 사태에 관해 이야기하고자 합니다. 미분양이 가장 많을 때가 2009년 상반기였는데, 약 2만 2,000세대였습니다. 그런데 지금은 몇 세대일까요? 2019년 7월을 기준으로 1,818세대입니다. 그래서 대구 아파트 가격이 지난 몇 년간 크게 올랐던 것 같습니다. 게다가 여전히 분양만 하면 완판이 됩니다. 또 올해 큰 사업으로 몇 개 더 분양을 계획하고 있는 것으로 알고 있습니다.


대구는 2010년까지 시공사, 시행사의 무덤이라고 불렸습니다. 유명한 시공사 몇 개가 이 지역에서 미분양으로 물리는 바람에 최종 부도처리, 혹은 법정관리에 들어갔죠. 제가 본 지역 중 대구는 정말 부동산 쪽으로 가장 상처가 깊은 곳 같았습니다. 그래서인지 앞으로 시간이 좀 더 필요한 것도 사실이고요.


미분양이 최대였던 2008년 이전에는 평당 400만 원대였습니다. 그런데 1,000만 원 이상으로 분양을 진행했습니다. 수성구의 한 단지는 1,300만 원대에 분양한 곳도 있습니다. 지역 경기까지 좋지 않았으니 미분양이 발생할 수밖에 없었던 조건이었지요.


현재 서울 분양가가 4,000만 원 정도 됩니다. 여기에 5,000만 원에 분양이 된다고 하면 오히려 이건 분양 완판 가능성이 높습니다. 평당 1,000만 원이 더 들어가는 건데도요.


하지만 대구의 경우 금액 차이로는 분명 1,000만 원이 안 되지만, 비율로 보면 2~3배가 넘는 금액으로 분양하는 것입니다. 게다가 한꺼번에 대여섯 단지가 거의 같은 시기에 분양했으니 분양이 될 리 만무했습니다. 이 심리적 격차는 매우 컸던 것 같습니다. 그러니 5년이 지나 대세 상승기가 되어서 해소가 될 수 있었던 것이지요.


대구는 입지가 안 좋은 곳이 별로 없다고 말씀드렸죠? 미분양이 해결된 이유도 바로 대부분 입지가 그렇게 나쁜 위치들이 아니기 때문에 그렇습니다. 처음에 저도 참 신기하다고 생각했습니다. 하지만 대구에서 택시를 타고 여기저기를 다녀보니 그 이유를 금세 알 수 있었습니다.


어떤 지역에서도 대구 중심까지 가는 데 20분이면 충분했습니다. 러시아워를 고려해도 30분이면 웬만한 곳은 다 갈 수 있었습니다. 따라서 입지의 중요 요인인 교통 문제는 이 지역에선 고려할 필요가 없었고, 유일하게 남은 것이 교육 관련 입지입니다.


수성구만 굉장히 비싼 이유가 여기에 있습니다. 다른 요인으로는 차별화되지 않고, 교육에 대한 관심과 열정이 대한민국 최고라는 대구 학부모님들의 특성상, 수성구는 비싼 지역이 될 수밖에 없는 입지라는 것이 제 생각입니다.

직방에서 본 대구의 2006년 이후 아파트 실거래가 그래프입니다.

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대구 부동산, 지역별로 보면?

수성구를 보통 대구의 강남구라고 합니다. 하지만 제 생각은 좀 다릅니다. 수성구는 강남구 이상의 구입니다. 더 구체적으로 부연 설명하면, 강남 3개 구를 다 합친 것보다도 위상이 더 높습니다. 적어도 대구에서는 말입니다.


이곳에는 모든 것이 다 있습니다. 교육은 기본이고, 교통, 행정, 환경까지 가장 완벽한 형태의 주거지역입니다. 왜 이런 차별화된 지역이 생겼을까요?

직방에서 본 대구 수성구의 인기 아파트 리스트입니다.

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대구는 원래부터 대도시였습니다. 하지만 사람이 더 많아지고 관리 체계의 필요가 생기면서 지역을 합리적으로 구성할 필요성이 생겼고, 이런 차원에서 직장과 주거지역을 분리하자는 정책적 결정이 생기게 되었습니다.


그래서 중구를 기준으로 수성구는 주거지역으로, 기존 산업단지가 있는 달서구, 북구, 서구는 직장 근거지로 개발을 했던 겁니다. 덕분에 땅값의 차이가 확 벌어졌죠.


하지만 수성구를 무한정 확대할 수는 없었기에, 그 인근 지역인 중구나 달서구가 주거지역으로 많이 성장하고 있습니다. 북구까지도 대규모 택지개발 분양 계획이 많습니다. 더군다나 달서구 같은 경우는 일거리도 많습니다. 성서공단 하나만으로도 엄청난 위용을 자랑하죠.


언급하지 않은 동구와 달성군을 추가로 설명하자면 동구는 공항도 있고, 신성한 곳인 팔공산도 있어서 아주 한적합니다. 달성군은 현재 진행형입니다. 면적으로는 대구의 반 정도를 차지하고 있고, 아직은 논밭이 많지만, 광주의 광산구처럼 폭발적으로 그 기능이 커질 수도 있는 지역입니다.


무엇이든지 개발을 하려면 허가도 허가지만, 주변에 기존 개발 물이 있는 경우 알력들이 생기게 되는데 이런 미개발 지역은 개발이 가능하기 때문입니다. 그래서 국가 산업단지 규모로 2~3개가 개발되고 있는 지역입니다.

대구 부동산 시장의 잠재력

이 정도로 대구 이야기를 마치려고 합니다. 대구의 보수와 변화의 양면에 대해서 설명해 드렸습니다.


간단한 예를 하나 드리면 이해가 더 쉬우실 겁니다. IMF 이전까지 대구의 인기 시공사 브랜드는 우방과 청구였습니다. 이 두 업체가 부도나면서 2000년대부터는 현대, 대림, 삼성, GS, 롯데, SK 등 이런 브랜드 아파트들의 시대가 되었죠.


그런데 대구는 지금까지도 선호 아파트를 물어보면 여전히 우방, 청구 아파트도 언급됩니다. 하지만 최근 시세만 가지고 우선순위를 매겨보면 대부분 브랜드 아파트가 상위 순위를 차지하고 있죠. 세월 앞에 장사 없다는 어른들 말씀처럼, 이런 시대의 변화 앞에서 대구가 어떻게 변화해갈지 관심을 가지고 지켜봐야겠습니다.


대구 또한 질적인 시장으로 분화된 시점에서 대장 지역은 뭐니 뭐니해도 수성구가 될 것입니다. 그 뒤를 이어 다른 지역들도 분화되겠지요. 대구 부동산 시장이 얼마나 스펙트럼이 넓어질지 기대해보자고요.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'수도권 알짜 부동산 답사기' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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