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GTX-B 예타 통과, 진짜 수혜 아파트는 따로 있다!

신도림과 청량리가 뜰 거라고? 거긴 이미 교통호재가 반영된 가격이다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#16

GTX-B 노선이 드디어 예비타당성을 통과하였습니다. 솔직히 저는 비용대비 편익(B/C) 지수가 워낙 낮기 때문에 경제성 측면에서 어렵다고 보았는데요. 지난해 12월 발표한 3기 신도시 (남양주, 왕숙) 수요량까지 포함해 턱걸이로 합격했습니다. GTX 노선은 송도에서 20분 대로 서울 주요 지역 (용산/여의도/서울역) 접근이 가능하고, 별내에서 30분대, 마석에서 40분대로 접근이 가능해 교통혁명이라고 불리고 있습니다. 이 노선이 들어선다면 과연 해당 역세권 아파트값에는 어떠한 영향을 끼칠까요? 

지금부터 기대하면 기회비용(시간) 날린다

GTX가 들어서면 당연히 교통이 편리해지고 아파트값도 상승하겠습니다만, 벌써 기대하다가는 시간이라는 기회비용을 날릴 수 있습니다. 우선 이 점부터 아시고 투자든 실거주든 고민하셔야 합니다. 현재 GTX-B가 통과한 예비타당성 조사는 전체 단계에서 보면 2단계에 불과합니다.

도시개발사업의 추진 절차는 위와 같다. 예타 통과 이후에도 갈 길이 멀다.

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앞으로 사업을 추진할 민자 적격성 평가와 기본계획을 수립하면서 각 역사 주변으로 환경영향평가와 구체적인 설계를 해야 하며 민간사업자 최종 선정 후에는 토지 보상 절차를 마치고 착공에 들어가야 합니다. 향후 단계가 많이 남았습니다. 향후 단계가 많이 남은 만큼 아직은 오르지 않은 아파트를 발굴할 기회는 많겠지만 정말 GTX-B 노선 하나만 보고 투자하신다면 10년 이상 장투하실 생각을 가지셔야 합니다. 


언론에서는 2022년 말 착공해서 2025년에 개통한다고 하지만, 저는 민간 사업자가 진행한다고 보았을 때 2025년까지 착공 전 절차가 지연될 가능성이 있다고 생각합니다. 즉, 현실적인 개통은 2027년에서 2030년쯤이라고 예상합니다. 철도 개통과 같은 사업들은 착공 전까지는 아무도 2025년 조기 개통을 장담할 수 없다는 점 기억하십시오.

GTX-B 노선도 중 유망 투자지역은?

GTX-B 노선은 송도에서 여의도, 용산, 서울역, 청량리를 지나 마석까지 이어진다. (자료: 국토부)

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국토부가 발표한 GTX-B노선은 송도→ 인천시청→ 부평→ 부천종합운동장→ 신도림→ 여의도→ 용산→ 서울역→ 청량리→ 망우→ 별내→ 평내호평→ 마석까지 이어지는 구간입니다. 이 중 중심업무지구인 용산, 여의도, 서울역과 가까운 지역이 단연 유망 투자지역입니다.


이렇게 본다면 신도림과 청량리가 제일 투자 가치가 높아 보이지만, 저는 해당 지역을 추천해 드리고 싶지 않습니다. 이미 지난 상승장에서 한 차례 크게 올랐기 때문에 시세가 높게 형성되어 있습니다. 10억 정도 되는 돈을 묻어 놓을 분들이시라면 상관없지만, 그렇지 않다면 투자로서의 매력은 떨어집니다.


아직 상대적으로 상승이 적었고 핵심지역과 너무 떨어지지 않은 곳이 투자 유망지역이라고 볼 수 있는데요. 1) 부천종합운동장역, 2) 망우역, 3) 별내역 을 꼽을 수 있습니다.

투자 유망지역 저평가 아파트는?

아파트 시세를 알아보면서 더 깊이 있게 고민해 보겠습니다. 아래 그래프를 보시면 지난 2015년에서 현재까지 GTX-B 주요 역세권 아파트들의 시세 변화입니다.

GTX-B 역세권 아파트의 가격 변화이다. 신도림과 청량리는 5년 새 이미 4억 이상 올라 교통 호재가 반영되었다고 봐야 한다.

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앞서 신도림과 청량리를 비추천 드린 이유를 아실 수 있는데, 두 지역 다 대단지 중 비교적 신축인 아파트들은 2015년 대비 4억에서 5억 가까이 올라 10억을 돌파하였습니다. 아파트 가격이 10억을 넘어가면 주거지 급을 한 단계 높일 수 있는 다양한 선택지가 존재합니다. 


즉, 신도림과 청량리역 아파트의 경우 GTX라는 교통 호재로 직주근접이 가능해졌지만 10억을 넘어가는 서울 내 아파트들을 살펴보면 교통편의는 기본이고 교육, 신축, 브랜드, 자연환경 등 다른 요소들을 더 갖추어야 가치가 올라가 추가 시세 상승의 여력이 있는 것이죠. 

청량리역 주변 아파트의 시세 및 2년간 변동률.

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지금 신도림 청량리가 10억을 넘었기 때문에 교통 호재는 이미 반영되었다고 보고 있고요. 향후 10년 뒤 이 지역들이 교육, 신축 등 다른 가치상승 요인이 있는가는 잘 모르기 때문에 비추천 드린 겁니다. 반대로 신도림에서 역간 거리가 4분 떨어진 부천종합운동장역이나 청량리에서 3분 떨어진 망우역 역세권 아파트 가격변화를 보시면 1~2억 정도 올라 현재 시세가 5억~6억 선이기 때문에 추가 상승 여지가 있어 보입니다. 


망우역 옆 양원역에는 넓은 면적의 공원을 끼고 있는 공공주택지구가 있습니다. 지난 7월 양원 지역 신혼부부 특별공급에서 25평 분양가가 3억 초반대로 나왔는데요. 가성비 면에서 좋다고 여겨지며 청약 경쟁률이 20.9대1로 꽤 높은 편이었습니다. 또한 별내는 왕숙 신도시 공급에 따른 여파가 우려돼 7,000만 원밖에 상승을 하지 않은 상황입니다.

GTX역 인근도 살펴보자

부천종합운동장역은 주변에 이렇다 할 대단지 브랜드 아파트는 부재한 상황입니다. 하지만 역세권 복합개발로 상업시설 등이 확충될 예정으로 현재보다는 인프라 개선이 기대되는 곳이죠. 이럴 때 꼭 GTX 역만 살펴볼 것은 아니고 주변에도 눈을 돌릴 필요가 있습니다.


예를 들면 부천종합운동장역 한 정거장 앞인 까치울역 같은 경우 작년 12월 3기 신도시 발표 때 추진하기로 한 역곡 공공주택지구(5,500세대)가 들어설 예정입니다. 대단지인 데다 산을 끼고 있어 자연환경과 신축이라는 장점이 있는 매력적인 주거단지가 될 수 있습니다.


또한 망우역 역세권 아파트들은 2003년도 준공으로 연식이 애매해 바로 옆 양원역 신혼희망타운을 노려보는 것도 괜찮은 방법입니다. 망원역 근처가 도심 정비가 안 된 점을 고려하면 주거지로서는 차라리 넓은 녹지를 끼고 있는 양원역 신축이 가치가 더 높을 수도 있습니다. 현재 전매제한으로 묶여 있지만 2024년 정도가 되면 풀릴 예정이니 참고하시면 될 것 같습니다.

4억대 수요층과 10억대 수요층은 다르다

4억에서 6억 사이의 서울 아파트들은 주거지의 가치 결정요소인 주거, 환경, 편의, 교육 중 1가지 호재만 있어도 오르기 쉽지만 10억 이상 아파트들은 이 중 1~2개가 이미 반영된 것으로 봐야 합니다.


4억대 아파트의 수요층과 10억대 아파트의 수요층이 원하는 가치는 다릅니다. GTX-B 호재를 이용해 투자하신다면, 4~5억 대 아파트 중 해당 노선으로 인해 서울과의 접근성이 좋아진 신축/준신축 위주로 접근하시기를 추천해 드립니다.

글. 부동산 스나이퍼

'유튜브 쪽쪽부동산' 운영


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