금리가 내려가면 서울 집값 오른다고?
김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #100
지난 7월 18일 한국은행이 기준금리를 0.25%p 인하하면서 1.75%이던 기준금리가 1.5%로 낮아졌다. 작년 11월 30일 0.25%p 인상을 단행한 후 8개월 만이며, 기준금리를 마지막으로 인하했던 2016년 6월 이후 3년 1개월 만에 다시 인하로 돌아선 것이다.
금융 관련 많은 전문가들이 금리 동결을 전망하기도 했지만 빠르게 인하를 결정하며 뜻밖이라는 반응도 있다. 필자는 일본의 핵심 소재 수출 규제 발표를 보고 금리 인하 가능성이 매우 높아졌고, 8월 정도 기준금리가 내려가지 않을까 생각했는데 예상보다 빠른 결정이었다.
한국은행 기준금리, 왜 인하했을까?
부동산과 금리는 반비례 관계로, 금리가 내려가서 자금 유동성이 높아지면 부동산, 특히 집값이 높아지는 영향을 준다는 것은 직방 칼럼 애독자라면 알고 있는 상식일 것이다.
최근 서울 집값이 다시 움직이면서 민간 아파트 분양가 상한제 규제가 확실시되고 있는 상황에 한국은행의 기준금리 인하 결정을 다소 의아하게 생각하는 사람도 많이 있을 것이다. 하지만 기준금리를 결정할 때 부동산이라는 요인 하나만 보고 결정하는 것은 아니다.
이번에 기준금리를 전격 인하한 데는 당초 예상보다 크게 둔화하고 있는 국내 경제 상황이 가장 큰 요인으로 보인다. 미국과 중국의 무역 전쟁이 생각보다 더 오래 이어지고 있고, 엎친 데 덮친 격으로 일본의 보복성 통상 문제까지 발생하자 높아진 경기 부진 가능성에 선제 대응하겠다는 의도로 분석된다.
투자, 소비, 생산, 고용, 수출 등 대부분의 경제지표가 계속 부진한 상황에서 반도체 수출이 하반기에 회복될 것이라는 막연한 기대감마저 일본의 통상 보복으로 어렵게 되었다. 필자는 미국과 중국, 일본과의 문제가 아니더라도 우리나라 경제 상황만 본다면 기준금리 인하 등 경기 부양책을 더 빠르게 내놓아야 한다고 생각한다.
그나마 다행이라면 금리 정책에 있어서 국내 경제 상황과 함께 가장 중요한 변수인 미국 기준금리 또한 최근 0.25%p 인하되었다는 것이다. 미국과의 기준금리 차이가 1%p이상 벌어지면 국내 유입된 외국 투자 자본의 유출 가능성이 커지기 때문에 미국 기준금리의 움직임은 매우 중요하다. 미국이 기준금리 인하를 기정사실화하자 한국은행이 미국 기준금리 인하가 공식 발표되기 전에 선제적으로 대응한 것이다.
부동산과 금리의 관계는?
모 방송에서 기준금리가 인하되어 기쁘지 않냐는 질문을 받았다. 부동산을 업으로 하는 입장에서야 부동산 시장이 활성화되는 것이 물론 좋지만, 그만큼 경제 상황이 매우 좋지 않다는 의미이기 때문에 마냥 기뻐할 일은 아니다.
그리고 부동산 시장의 측면에서도 실물 자산인 부동산을 보유하고 있는 매도자 입장에서는 기쁘겠지만, 반대로 부동산을 구입해야 하는 매수자 입장에서는 좋지만은 않다. 대출금리 부담이 줄어들긴 하겠지만 신규 대출을 받기가 어려워지고, 오히려 보유하자는 움직임이 강해지면서 매물이 줄어들고 투자심리에 영향을 미쳐 부동산 가격이 오를 수 있다는 문제가 있기 때문이다.
금리와 집값의 관계를 지나치게 단순화하여 금리를 0.5%p 내리면 집값은 1~2% 정도 오른다는 주장도 있지만, 꼭 그렇게 되지는 않는다. 그래도 기준금리 인하가 대출금리 인하 압력을 높이기 때문에 대출을 받아 부동산을 구입한 분들은 대출 이자 부담이 줄어들면서 투자수익률이 올라간다. 높아진 투자수익률과 이자 부담의 감소로 보유 능력도 강화되면서 시장에는 매물이 더 감소할 것이다.
부동산 시장 분위기가 꺾여서 보유해봤자 가격이 오를 것 같다는 기미가 안 보인다면 금리와 상관없이 팔겠지만, 아직도 투자 심리가 살아있는 상황에서 대출금리가 낮아지면 꼭 팔아야 할 이유가 있는 게 아닌 이상 팔지 않을 것이다. 여기에 부동산 구입 시 발생하는 신규 담보대출의 금리가 낮아지면 매수 수요도 같이 증가하여 부동산 가격은 더 오르게 된다.
하지만 최근 대출 규제가 강화되면서 무주택 실수요자가 아니면 신규 대출을 받기 매우 어려워졌고 종합부동산세, 양도세 등 구매 능력을 제한하는 규제가 많아 실질적으로는 기준금리 인하가 미치는 영향이 크지 않을 것이다.
하지만 이는 모두가 합리적인 선택을 할 것이라는 전제 하의 이야기다. 아파트 시장은 심리적인 영향도 배제할 수 없다. 최근 서울 아파트 가격이 다시 움직이고 있는 상황에서 이번 금리 인하가 매수 심리에 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없다.
글. 김인만 / 김인만부동산연구소장
'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자
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