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현재까지 등록한 주택임대사업자 수는 44만 명, 그리고 이들이 등록한 임대주택은 전국에 걸쳐 143만 2천 호입니다. 적지 않은 숫자인데요. 그동안 여러 정책으로 인해 임대주택의 세제 혜택 여부에 대해 많은 분이 헷갈리는 것 같습니다.

특히, 임대주택 등록하면 세금 혜택을 받을 거라고 막연하게 생각하시는 분은 이번 칼럼을 꼭 확인하시기 바랍니다. 취득일, 등록일 등 아주 작은 차이로 세제 혜택 여부가 달라지기 때문입니다. 혜택을 받기 위해서는 어떤 조건을 맞춰야 하는지, 필요한 내용 위주로 확인해 보시기 바랍니다.

위 요건을 잘 확인하시기 바랍니다. 취득세의 경우 위 요건을 충족하면 취득세가 100% 감면되는데요. 다만 취득세가 200만 원을 초과하면 85%만 감면이 됩니다. 따라서 신규가 아닌 구축의 경우는 임대주택으로 등록하더라도 취득세 감면 혜택은 불가하며, 공동주택이 아닌 단독주택도 혜택이 없습니다.

그리고 많은 분이 놓치는 부분이, 전용 60㎡를 초과하면 비록 85㎡ 이하라 하더라도 20호를 등록해야 취득세 50% 감면이 되는 것이므로, 현실적으로 전용 60㎡를 초과하면 취득세 혜택은 받지 못한다고 생각하시면 되겠습니다.

재산세에서 가장 조심해야 하는 부분은 ‘2호 이상 등록’입니다. 즉, 1채만 임대주택으로 등록해서는 재산세 혜택을 받지 못한다는 것입니다. 그런데 이 부분을 놓치는 분들이 많습니다.

또한, 원래 공동주택만 감면해주던 것을 올해부터는 단독주택으로 분류되는 다가구에도 혜택을 주기로 결정되었는데요.

여기에도 조건이 있습니다. 해당 다가구에 있는 호(방)가 모두 전용면적이 40㎡ 이하여야 한다는 것입니다. 다가구는 주택가 인근에 있으면서 보통 사회생활을 이제 막 시작하는 초년생, 신혼부부 등을 대상으로 임대하는 경우가 많은 만큼, 이 중에는 투룸 등으로 전용 40㎡를 초과할 수도 있기에, 입법적 보완을 요구하는 의견이 점차 많아지고 있습니다.

구체적인 재산세 감면 혜택은 아래 표와 같습니다. 하지만 이미 말씀드린 것처럼, 구체적 계산보다는 재산세 고지서가 나오면 제대로 감면이 되었는지 문의하시는 게 더 효율적입니다.

취득세, 재산세는 사실 그렇게 어려운 게 없습니다. 종합부동산세(이하 종부세)부터 주의하셔야 하는데요. 세제 혜택이 가능한 요건에 ‘등록일’을 기준으로 체크해야 할 게 있기 때문입니다.

우선 종부세 합산 배제 혜택을 받으려면 ‘등록 당시’ 기준시가가 6억 원 이하(수도권 외는 3억 원 이하)여야 합니다. 일단 이게 가장 중요합니다. 등록 이후 해당 금액을 초과하는 건 상관없지만, 등록 당시 이미 초과한 상태였다면 종부세 합산 배제는 불가합니다. 혹시 그런 물건 있으신가요?

자, 또 하나 조심해야 하는 게 있는데요. 만약 2018년 4월 이전에 등록했다면 의무임대기간 5년만 채워도 종부세 합산 배제가 가능합니다. 하지만 2018년 4월 이후 등록했다면 5년이 아닌 8년을 채워야 합니다. 혹시 민간 단기로 했으니 4년만 하면 된다고 알고 계시나요? 그렇지 않습니다. 종부세 합산 배제는 세법상 혜택으로, 이에 대한 규정은 세법에서 다루고 있기에 세법 규정을 따라야 합니다. 세법에서는 4년짜리 임대주택은 없다고 보시면 됩니다.

좀 헷갈리죠? 그런데 이를 다시 복잡하게 하는 조항이 나왔으니 그건 바로 ‘9·13 대책’ 입니다. 즉, 작년 9·13 이후로 1) 1주택자 이상이면서, 2) 조정대상지역에서, 3) 신규로 취득한 주택(9·13 이후 취득한 주택)은 제아무리 기준시가 요건을 갖춘다고 하더라도 종부세 합산 배제가 불가합니다. 혹시 이런 물건, 등록하셨나요?

죄송하지만 여기에 하나만 더 조건을 달겠습니다. 앞으로는 ‘임대료 연 5% 상한’까지 지켜야 종부세 합산 배제가 가능합니다. 이는 올해 초 세법 시행령 개정으로 생긴 조항인데요. 앞으로는 임대료 연 5% 상한을 지키지 않으면 과태료는 물론 세제 혜택까지 못 받으니 주의해야 합니다.

참고로, 임대료 연 5%는 전세의 경우 현실적으로 2년에 5%라고 봐야 합니다. 주택임대차보호법으로 인해 전세의 경우 세입자가 2년 임차를 주장하면 이를 받아들여야 하기 때문입니다. 통상적인 월세는 1년 단위 계약을 하고 1년 이상일 때 5% 이내에서 인상할 수 있습니다.

조건이 어디서 많이 본 거죠? 네 바로 위 종부세 합산 배제와 같습니다. 똑같다고 보시면 되는데요, 이런 임대주택을 세법상 ‘장기임대주택’이라고 합니다. 따라서 여러분이 등록한(혹은 등록을 고민 중인) 임대주택 중 종부세 합산 배제 혜택을 못 받는다면, 양도세 중과 배제 혜택 역시 못 받는다고 보시면 됩니다. 이 둘은 쌍으로 붙어 다닙니다.

일단 그렇게 인지하신 상태에서 체크해야 할 한 가지만 더 말씀드리겠습니다. 그건 바로 ‘주택임대사업자 물건을 포괄 양수받을 시'인데요, 많은 분이 사업자 물건을 포괄 양도 및 양수해서 받으면 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제와 같은 혜택이 그대로 온다고 알고 계십니다. 하지만 그렇지 않습니다.

이 경우는 서로 다른 사업자이기 때문에 별도 기산해야 하는데요. 가령 A 사업자가 본인 물건을 B 사업자에게 넘겼다고 합시다. 그리고 해당 물건은 3년간 임대했다고 하죠. 그렇다면 B는 남은 기간인 5년만 임대하면 될까요?

그렇게 할 경우, 의무임대기간 미준수에 따른 과태료는 물지 않습니다. 하지만 세제 혜택은 받을 수 없습니다. 이유는 과태료는 지자체 담당으로 주택법에서 다루고 있으나, 세제 혜택은 세무서 담당으로 이에 대해서는 세법 규정을 따라야 하기 때문입니다. 따라서, ‘주택임대사업자 물건을 포괄 양수하여 임대주택을 받고 이를 등록했다면, 대략 절반 정도만 혜택이 가능하다’라고 알아두셔야 할 것입니다. 너무 복잡하죠?

비록 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제와 같은 혜택은 못 받더라도 장기일반민간임대주택(기존 준공공)으로 등록하시는 분들이 있는데요. 이 경우는 8년 의무임대기간을 지키고 면적 요건, 가액 요건 그리고 임대료 연 5% 상한을 충실히 지키면 8년 임대 시 장기보유특별공제 50%, 10년 임대 시 70%가 가능합니다.

원래는 8년에 70%였으나 없던 것이 되었죠. 그래도 이렇게라도 하면 양도소득세가 꽤 많이 줄어듭니다. 특히 양도세 중과를 적용받더라도 이때 장기보유특별공제는 혜택을 받을 수 있으니 잘 고려해 보시기 바랍니다. 당연히 지금 등록해도 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 어떤 정책이 나왔을 때 조급하게 등록부터 하기보다는 ‘해당 세제 혜택이 가능한가?’, ‘등록할 만한 가치가 있는가?’, ‘나의 투자전략과 맞는가?’를 잘 생각해 보고 진행하기 바랍니다.

참고로 ‘준공공(지금의 장기일반민간임대주택) 양도세 100% 감면’은 작년 12월까지 등록해야 가능했으며, 이 역시 취득일로부터 3개월 내 등록해야 합니다. 비록 이 제도는 없어졌지만 앞서 말씀드린 장기보유특별공제 50%, 70% 혜택은 조건만 맞으면 가능하니, 잘 고민해야 합니다.

자, 지금까지 주택임대사업자의 세제 혜택 종류와 요건을 살펴보았습니다. 혜택마다 요건이 모두 다르고 해당 주택의 취득일, 임대주택 등록일에 따라 차이가 있으니 주의해야겠습니다. 다시 한번 말씀드리지만 무조건 등록한다고 세제 혜택을 받을 수 있는 게 아닙니다.

개인적으로, 아무런 혜택이 없는 주택(가령, 기준시가 6억 초과이면서 전용면적 85㎡ 초과인 주택)은 국가에서 등록을 받아주지 말아야 한다고 생각합니다. 등록해봤자 받을 수 있는 혜택이 없기 때문입니다. 하지만 현재는 과도기 상태입니다. 안타깝지만 본인의 재산은 본인 스스로 지켜야 합니다. 복잡하고 어렵더라도 하나씩 따져보고 본인 사업에 맞게 의사결정을 잘해야 합니다. 주택임대사업자 또한 엄연한 사업이기 때문입니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’