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주식이 폭락하면 부동산도 폭락할까?

주식, 부동산 투자 시 절대적 지표 아니다.

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놀라운부동산의 부동산서프라이즈#15

한일, 미중 무역분쟁에 따른 대내외 경제의 불확실성이 증가하며 증시 그래프가 연일 추락하고 있습니다. 코스피의 심리적 지지선인 2,000선 마저 붕괴되고 1,900대까지 위협받고 있는 상황입니다. 한 해 전인 2018년 2,600을 돌파했던 것을 생각해보면 폭락이라는 표현이 정확해 보입니다.


경제력은 한 나라의 힘을 대변합니다. 그리고 그 국가의 경제 상황을 비교적 간단히 가늠할 수 있는 것 해당 국가의 증시죠. 때문에 떨어지는 코스피 지수를 보며 국민들의 걱정은 깊어질 수밖에 없습니다. 주가가 빠진 다는 것은 기업가치의 축소 즉, 소득 및 자산의 감소를 의미하니까요.

주식이 폭락하면 부동산은?

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주식이 이렇게 폭락하는데 부동산은 어떻게 될까?

많은 분 들이 부동산 시장은 어떻게 될지 궁금해하실 것입니다. 결론부터 말씀드리자면 ‘같은 방향을 향한다’입니다. 다만 주식 시장과 부동산 시장은 개별적인 특성이 있기 때문에 차이가 있죠.


1.부동산은 공급 탄력성이 낮다.


가장 큰 차이는 공급 탄력성입니다. 주식은 부동산에 비해 공급 탄력성이 매우 높은 종목입니다. 즉각적인 가격 반영으로 인해 수급 탄력이 높습니다. 그러나 부동산의 경우 계획부터 완공까지 긴 시간이 걸리므로 즉각적인 가격 반영도 어렵고 때에 따라 공급 수요 왜곡현상으로 인해 가격괴리까지 일어날 수 있습니다. 


2.부동산은 거래 탄력성이 낮다.


두 번째 차이는 거래 탄력성입니다. 주식은 거래 시간도 짧게 걸리고 부동산과 비교했을 때 상대적으로 투자금이 적게 들어가는 편이기 때문에 부동산보다 민감하게 반응하고 움직이는 시장입니다. 반대로 부동산은 거래 시간도 오래 걸릴 뿐만 아니라 투자 종목 중 투자금이 가장 무거운 편에 속하기 때문에 쉽게 움직이기 어렵습니다. 


아파트매매가격지수를 보면 코스피지수에 비해 등락폭이 작은 것을 알 수 있다.

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따라서 주식은 이벤트마다 등락폭이 크지만 부동산은 그렇지 않습니다. 시간차도 있고요. 보통 주식시장이 먼저 움직인 후 후행적으로 따라오게 됩니다. 단, 이러한 흐름이 한번 깨진 적이 있었는데요. 주식과 부동산이 동시에 급락한 경우가 있었습니다. 바로 97년 IMF 외환위기 때입니다. 이때를 제외하고는 주식과 부동산은 그래프의 방향은 같지만 등락폭에 큰 차이를 보입니다.

한국 부동산 시장은 하방 경직이 높은 편이다.

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뿐만 아니라 일시적 주가 변동 이벤트는 부동산에 별 영향을 미치지 못합니다. 한국의 부동산은 전세 제도가 있기 때문에 거의 풀 레버리지가 가능한 종목인 데다 견고한 수요층으로 하방 경직이 상당히 높습니다. 같이 차트를 놓고 보면 부동산지수는 코스피지수에 비해 훨씬 견고한 것을 알 수 있습니다. 


주식과 부동산은 전체적인 그래프의 방향은 같이 하나, 부동산 시장이 후행적인 성향이 강하고 또한 직접적인 상관관계가 있는 경우도 있지만 없는 경우도 많습니다. 따라서 부동산 투자를 할 때 증시를 절대적으로 믿고 부동산 거래 지표로 삼아서는 안됩니다.

경제 상황, 부동산에도 악재임은 분명하다

다만 이번 한일, 미중 무역분쟁은 한국 경제 전반의 경제 성장 둔화 및 기업실적악화에 직결되는 부분 이기 때문에 증시 및 부동산에도 악재임은 분명합니다. 굉장히 어렵죠?


현재 부동산 시장은 강도 높은 규제의 테두리 안에 있는 상황이기에 수요에 한계가 있습니다. 여기에 증시의 폭락과 경제 불안은 투자 수요를 제한하므로 판단이 어려운 장이라고 볼 수 있겠습니다. 


앞으로 한국과 일본의 경제 전쟁이 장기화될 경우 그로 인한 손실액은 증가하고, 기업의 수익이 감소하면 기업가치가 하락해 주가는 더 빠질 것입니다. 더불어 원 달러 환율은 더 높아 질 것이고 경제규모는 과거로 회귀하게 되는 심각한 상황에 놓일 수 있습니다. 


이렇게 될 경우 부동산 또한 하락 및 하락세 장기화를 면치 못할 것입니다. 경우에 따라 투자수요의 이동으로 틈새 시장이 만들어 질 수 있습니다. 위기 속에서도 기회를 찾는 것이 투자자의 숙명이겠죠?


여러모로 어려운 장입니다. 여러분의 올바른 판단만이 자산을 지킬 수 있는 유일한 대책입니다. 앞으로도 여러분과 함께 부동산 시장을 올바르게 판단할 수 있는 콘텐츠 만들 수 있도록 노력해 나가겠습니다. 감사합니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'


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