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환율 급등 그리고 코스피 급락! 부동산 가격은?

투자금 갈 곳은 부동산 뿐 VS 부동산 가격 경기흐름과 함께 한다

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우용표의 내 집 마련 바이블#15

경제 관련 뉴스들이 심상치 않아 보입니다. 원/달러 환율이 2년 7개월만에 1,200원을 넘는다는 뉴스에 이어 코스피는 2,000선을 지키지 못하고 떨어졌다는 소식이 들려옵니다. 경제상황에 대한 불안감이 커지니 투자자들은 안전자산인 금, 채권 등으로 포트폴리오를 이동하고 있습니다. 한 언론사에서 표현한대로 ‘피난행렬’이라 부를 수 있을 듯합니다. 


현재 주식시장 등 이러한 경제 상황이 부동산에 어떤 영향을 줄까요? 부동산 가격이 상승할 것이라는 의견과 하락할 것이라는 의견 각각의 근거를 살펴보겠습니다.

코스피 급락→부동산 가격 상승

예상 근거 1. 부동산도 금, 채권과 마찬가지로 안전자산이다


금, 채권 등으로 자금이 이동하고 있는 것은 이들 자산이 안전하기 때문인데요. 부동산 역시 사람들이 ‘웬만하면 하락하지 않는다’는 믿음을 가지고 있는 종목 중 하나입니다. 따라서 주식 시장에서 이탈한 투자수요가 부동산으로 갈 것이라고 생각해 볼 수 있습니다.


예상 근거 2. 미국/한국의 기준 금리 인하


미국에서도 우리나라에서도 최근에 금리인하를 단행했습니다. 금리가 인하되면 대출 이자 부담감소로 주택담보대출의 수요가 증가하기 마련입니다. 주택담보대출을 통한 실수요자의 부동산 매수 심리가 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.


예상 근거 3. 한국은행의 추가 금리 인하 예상

최근 경제 지표가 좋지 못한 상황이 계속되면서, 올 7월 한국은행이 기준금리를 1.5%로 인하했다.

출처직방

한국은행이 현재 1.5%인 기준금리를 연말에 다시 한번 추가 인하할 것으로 예측되고 있습니다.경제 활성화를 위한 선제적 조치로서 추가 금리인하 카드를 준비하는 것으로 보입니다.

코스피 급락→부동산 가격 하락

예상 근거 1. 부동산 가격은 경제 상황과 함께 움직인다


1998년의 IMF, 2008년의 금융위기처럼 경제가 급격히 위기 국면으로 전환되면 부동산 가격역시 하락했습니다. 현재의 위기 상황이 지속되면 부동산 가격만 ‘나홀로 호황’을 겪을 수는 없을 것으로 판단하는 근거입니다.


예상 근거 2. 현재도 전국에 총 6만3,000호의 미분양이 있다


국토교통부 자료에 따르면 2019년 상반기 결산 결과, 전국의 미분양 물량은 6만3,700호, 수도권에만 해도 1만 1,600호라고 합니다. 이렇게 전국에 쌓여 있는 미분양 주택들은 현재의 경제 상황과 맞물려 부동산 가격 하락 요인으로 작용할 것으로 보입니다.

전국의 미분양 물량은 약 6만 호로 수도권 미분양 주택수도 1만호에 달한다. (자료 출처 : 국토교통부)

출처직방

예상 근거 3. 정부의 촘촘한 대출 규제


한국은행에서 기준금리를 낮추어 대출이자 부담이 줄어든다 해도 정부에서 마련한 LTV/DTI/DSR등 각종 규제들이 너무 촘촘합니다. 따라서 부동산 대출은 크게 늘어나지 않을 수 있습니다.


지난 6월 17일에는 농협, 수협 등 상호금융조합, 카드사 및 보험사 등 제2금융권에도 DSR 규제가 도입됐습니다. 제2금융권에서도 주택, 예적금 담보대출, 신용대출을 통틀어 연간 소득 가운데 대출 원리금 상환 비율을 제한한 것인데요. 기준금리 인하가 부동산 투기에 연결되지 않도록 장치를 마련한 셈입니다. 정부의 대출규제가 계획대로 효과를 발휘한다면 시중에 풀리는 자금들이 부동산이 아닌 필요한 곳에 사용될 것으로 기대됩니다.

코스피 급락... 부동산은 어떻게 되는 거지?

출처직방

위에서 언급한 부동산 가격 상승과 하락 의견이 각각 타당한 근거가 있기에 둘 중 어느 한쪽을 단언하기는 어렵습니다. 항상 그렇듯 각각의 논리에 대해 판단하는 것은 결국 각자의 몫으로 남을 뿐입니다.


현재의 경제상황 즉, 원/달러 환율 급등과 코스피 급락 등이 일시적인 현상으로 나타나고 다시 원래의 건강한 경제 체력을 보여줄 수 있다면 다행이겠죠. 하지만 그렇지 못한 경우도 생길 수 있습니다. 이럴 때일수록 최악의 상황을 미리 대비하는 것도 현명한 방법입니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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