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100채? 200채? 500채…? 얼마 전 있었던 강서구 갭투자 피해 사건은 아직 정확한 피해 규모조차 확인되지도 않을 만큼 대형 사기다. 피해를 보게 된 세입자들은 청와대 국민청원을 올리고 집단소송을 진행하고 있지만 이렇게 한다 해도 완전히 해결되기는 어렵다.

갭투자는 전세를 끼고 전세금과 매매가 차이만큼의 돈을 투자해서 소형 아파트나 빌라를 매수한 뒤 차익을 얻는 투자 방식이다. 부동산 시장 분위기에 따라 매매 가격이 오르면 이익을 얻고, 전세 가격이 상승하면 투자 금액을 회수할 수 있어서 최근 5~6년 동안 매우 유행했다.

위험이 없는 투자는 없듯이 갭투자에도 위험이 도사리고 있는데 그것은 바로 매매 가격 또는 전세 가격이 하락하는 경우다.

매매 가격이 하락하면 투자원금 손실이 발생하게 되고, 전세 가격이 하락하면 갭투자를 한 집주인(임대인) 개인 자금으로 부족한 전세금을 반환해주어야 하는데 그것이 현실적으로 쉽지 않다. 1~2채 정도야 개인 대출을 받든 어떻게든 해볼 수 있지만, 5채 이상 투자를 했다가 이런 상황에 처하면 현실적으로 관리범위를 벗어나게 되고, 본의 아니게 디폴트 상태가 되어 버린다.

투자자 본인의 자금과 관리 능력에 맞춰서 합리적으로 투자한다면 비난하기 어렵겠지만, 대부분 감당하기 어려운 수준으로 10채 이상 많게는 50채 이상까지도 투자하는 경우에는 위험이 매우 높아지게 되고, 그 위험은 애꿎은 세입자에게 고스란히 돌아가게 된다.

서울 수도권 소형 아파트는 부동산 시장 분위기에 따라 등락은 있을 수 있지만, 그래도 장기적으로는 매매 가격이나 전세 가격 모두 우상향하는 경우가 많아서 힘들더라도 어떻게든 버틴다면 손실을 만회하고 플러스 이익으로 돌아서는 경우가 많다.

하지만 빌라, 특히 신축 빌라의 경우에는 시간이 지나도 아파트처럼 상승한다는 보장은 없고, 공급 물량에 대한 진입장벽이 낮아서 신축에 대한 희소성이 높지 않으며 환금성도 좋지 않다. 또, 신축 빌라의 분양 가격은 합리적인 계산에 근거하기보다는 갭투자가 용이하도록 전세금 대비 3~5천만원 정도 차이를 두고 책정하는 경우가 많아서 위험에 더 취약하다.

아파트 가격이 많이 올라서 3~5천만원 소액으로 투자할 곳을 찾기가 쉽지 않다 보니 빌라로 눈을 돌리는 경우가 많은데 임대인이 될 투자자와 임차인이 될 세입자 모두 꼼꼼하게 따져보고 결정해야 할 것이다.

이번에 문제가 된 강서구 갭투자 피해 사건은 단순한 갭투자 사고로 보기는 어렵다.

사건을 일으킨 A씨가 올해 초 잠적하면서 전세 계약 기간이 만료된 후 전세금을 돌려받지 못한 세입자들이 수십 명이고, 이 씨가 가진 집은 600채 이상으로 추정되고 있으며 아직 이런 사실조차 인지하지 못하고 있는 세입자들이 다수여서 피해자는 수백 명이 될 것으로 보인다.

이 사건의 문제점은 주의를 기울인다고 하더라도 미연에 방지하기가 어렵다는 부분이다. 계약 당시 등기부등본에는 문제가 없었지만, 집주인은 이미 수백 채에 갭투자를 한 상태로 현실적으로 전세금 반환 능력이 없었던 상태였을 것이다.

더 큰 문제는 일반적인 갭투자와 달리 전세금을 높게 받으면서도 세입자들을 안심시키기 위해 계약서의 매매가격을 실제 매입가격보다 더 높여 계약하는 ‘업 계약’을 했다는 점이다.

예를 들어 실제로는 1억5천만원에 매매해 놓고 업 계약을 통해 등기부등본에는 1억7천만원으로 기재하면 세입자들은 1억3~4천만원 정도의 전세금을 내게 된다. 등기부등본에 근저당이나 가압류 등 문제가 없으니 세입자들은 안심하고 전세 계약을 했을 것이다.

하지만 실상은 매매가격 1억 5천, 전세는 1억1~2천만원 정도가 적정가격이었던 것이다. 일부 세입자들은 매매가격보다도 더 높은 전세금을 내기도 했다고 한다. 이건 명백한 불법이자 사기에 가깝고 아마 이런 계약에 협조해준 중개사도 책임에서 자유롭기는 어려울 것 같다.

이제 와서 잘잘못을 따지는 것은 큰 의미가 없고, 당사자인 세입자의 피해를 어떻게 하면 최소화할 수 있을까 하는 것이 중요하다. 이미 집주인인 A씨가 잠적한 마당에 주택임대차분쟁조정위원회 조정은 의미가 없고 확정일자나 전세권설정도 큰 도움이 되지는 못한다.

소액임차인의 최우선변제 역시 서울시의 경우 보증금 1억1천만원 이하의 경우 3,700만원까지 최우선변제를 해주기 때문에 현실적으로 보호 대상이 되기도 어렵고 되더라도 손실이 너무 크다.

경매를 진행해도 감정가격이 낮게 나오고 매매가격이 전세금보다 낮은 경우도 있어서 전세금의 일정 부분 손실은 불가피해 보인다.

묵시적 갱신으로 계속 거주하는 방법도 있지만 그렇다고 집주인이 잠적한 집에 언제까지 전세로 거주해야 할지 막막하고 전세자금대출을 받은 경우에는 대출 연장에 대한 은행의 동의를 받기도 쉽지 않다.

그러면 이왕 이렇게 된 마당에 그 집을 인수하는 소유권 이전을 해버리는 경우도 생각할 수 있는데 수천만원의 손실은 불가피하며 애초에 매매를 고려한 집도 아니고, 앞으로 3기 신도시 등 유망한 신규아파트 분양물량들이 많이 대기 중인데 무주택 청약 기회를 놓쳐버리게 된다.

매우 답답한 상황으로 상황을 저렇게 만든 A씨가 갑자기 나타나 다 해결할 가능성은 희박하기에 피해를 본 세입자들은 손실을 각오하고 여러 선택지 중 가장 피해가 적은 쪽으로 선택할 수밖에는 없을 것 같다.

이런 갭투자 피해 사건이 이번 한 번으로 끝난다는 보장은 없다. 그렇다고 정부가 모든 책임을 지거나 안전장치를 당장 내놓기도 어려운 상황이다. 현실적으로 세입자 스스로 보증금 지키기에 더욱 신경을 써야 할 것 같다.

등기부등본 확인과 확정일자는 기본이지만 이번 사례에서 보듯이 이런 기본적인 조치는 만능이 될 수는 없다. 아파트라면 그나마 안정성이 높겠지만 빌라 전세로 들어가야 하는 상황이라면 인근 부동산 몇 군데 들러서 반드시 매매와 전세 시세는 확인해보기 바란다. 주변 전세 시세보다 지나치게 전세가격이 낮거나 또는 등기부등본에 적힌 매매가격이 주변 매매 시세보다 높다면 한 번 더 의심할 필요가 있다.

또 부동산들은 현장의 전문가들이기 때문에 어지간하면 집주인들이 누구인지 어떤 상황인지 어느 정도는 파악하고 있는 경우가 많다. 집주인이 여러 채를 투자하는 갭 투자자이거나 건축업을 하시는 분이라면 역시 한 번 더 생각하는 것이 좋다.

그리고 꼭 집은 마음에 드는데 어떤 경우이든 약간 불안한 것이 있다면 전세보다는 소액임차인 최우선변제가 되는 수준으로 보증금을 낮추고 좀 아깝다는 생각이 들어도 월세로 들어가는 것이 좋다.

그것도 아니라면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세금반환보증 상품도 고려할 만하다.

전세금반환보증보험은 전세 계약 종료 시 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 돌려줘야 하는 보증금을 돌려받을 수 있도록 도와주는 보증상품으로, 전세 계약을 체결하고 나서 세입자가 보증가입 및 전세보증금 반환채권 양도를 받으면 주택보증공사는 집주인에게 보증가입 사실 및 전세금 채권 양도통지를 한 후 보증금 미반환 시 주택도시보증공사에서 전세보증금을 지급해 준다.

2017년까지는 집 주인의 동의가 필수였기 때문에 실효성 논란이 있었지만 2018년 2월부터 집주인의 동의 절차가 폐지되었다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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