직방

부동산 안에서도 투자 종목은 무궁무진합니다. 대표적으로 아파트 등 주택에 수요가 많고 그 외에 비 주택인 상가, 건물, 토지 등으로 세분화되어 있습니다. 그렇다 보니 일반 개인이 부동산의 다양한 종목에 대한 이해도가 낮을 수밖에 없는 것이 현실입니다. 현직에 몸담고 있지 않는 한 절대로 알 수 없는 정보도 많아 주의가 더 필요하죠.

그 중에서도 특히 조심해야 되는 것들이 많이들 알고 계시는 것처럼 토지, 기획 부동산입니다. 현재 가치가 거의 없는 토지를 대상으로 미래 가치가 높은 것처럼 포장하기 때문입니다. 그래도 토지는 피하기 쉬운 편입니다. 현장에 임장을 한 번 가보시고 주변 중개소의 이야기를 듣는다면 어느 정도 가치에 대한 판단을 할 수 있습니다. 

정말 무서운 종목은 높은 월 수익을 보장하는 부동산입니다. 확정, 보장이라는 말로 은퇴하여 매월 고정수익이 필요한 분들을 유혹합니다. 이러한 수익 보장을 앞세운 물건 중에서도 가장 주의하셔야 할 종목이 바로 호텔이고요.

수익형 호텔 분양이란 시행사가 투자자들에게 호텔 객실을 아파트처럼 한 호수씩 분리 분양하고 완공 후 위탁 운영회사가 호텔을 운영하여 발생한 수익을 수분양자와 운영회사가 나눠 갖는 시스템입니다. 현재도 제주나 인천, 강원도 등 카지노와 복합 리조트 시설 개발 호재가 많은 곳을 중심으로 분양이 활발하게 진행되고 있습니다. 신문이나 인터넷에서 고수익을 보장한다는 광고를 심심치 않게 접하실 수 있을 겁니다.

분양형 호텔이 생겨난 배경은 무엇일까요? 여기에도 정책의 영향이 있습니다. 과거 중국 관광객이 급증하던 2012년 정부는 호텔 수요를 충족시키기 위해 객실 분양이 가능하도록 규제를 풀었습니다. 관광객에 비해 부족했던 호텔의 수익이 증가하면서 분양형 호텔은 각광을 받고 덕분에 분양시장은 활황이었습니다. 저금리 경제 기조 속에서 고수익으로 입소문을 타면서 제주도의 분양 신고는 2013년 800실에서 3년 만에 4,400실로 늘어났고 분양형 호텔은 제주도를 넘어 전국으로 퍼지게 됩니다. 

문제는 무분별하게 지어져 부실공사는 둘째고 돈만 모으고 잠적해 시공 자체를 시작도 못하는 일이 많아졌다는 겁니다. 이외에도 운영회사와의 마찰, 사드 보복으로 인한 중국 관광객의 감소와 이로 인한 호텔 수익률 저하 등 분양형 호텔은 여러 가지 문제에 노출되어 있습니다.

바로 손쉽게 투자하고 높은 수익을 얻고 싶어하는 욕심 때문일 것입니다. 실제로 분양형 호텔은 위탁운영회사가 운영하고 관리를 하기 때문에 수 분양자는 직접 관리할 필요가 없이 수익을 나누어 갖는 구조입니다. 보통 임대업의 경우 대부분 직접 관리를 해야 하고 공실의 리스크나 세입자와의 갈등 등 까다로운 부분이 있으나 호텔은 수익만 분배 받으면 끝이죠. 또한 다른 부동산 종목보다 투자비용이 적게 들어가는 것도 하나의 포인트라고 볼 수 있습니다.

첫째, 허위 과장 광고가 많습니다.

광고를 보면 하나같이 저렴한 투자금과 높은 수익을 보장하는 내용입니다. 광고에서 말하는 것처럼 수익률 10%를 넘기 위해서는 평균 객실 점유율이 90% 이상이어야 합니다. 문제는 전국 호텔의 평균 객실 점유율이 60%정도라는 것이죠. 대부분 분양 호텔은 약속된 수익을 줄 수 없다는 말입니다.

그런데 어떻게 이들은 보장을 약속하는 걸까요? 바로 분양가에 이 금액을 포함시키기 때문입니다. 심지어 잔금 치룰 때 1년치 수익을 미리 정산해줘서 투자금을 덜어준다고 광고합니다. 상식적으로 말이 안되는 부분입니다. 대부분 몇 년 보장이라고 정해놓습니다. 이 부분은 모두 분양가에 포함되어 있다고 생각하시는 게 좋습니다. 몇 년간 수익이 보장된다고 해서 해당 지역 호텔의 수익이나 접객도 등을 파악해보지 않고 무작정 투자하는 것은 굉장히 위험합니다. 보장기간이 지나면 수익은 현저히 줄어들게 될 것이 때문입니다.

둘째, 제대로 된 운영회사가 맡는 경우가 적다. 

처음 분양시에는 경력이 오래된 그럴듯한 업체와 계약이 된 것처럼 말하고 완공 후에는 다른 업체가 들어오는 경우가 많습니다. 운영이 미숙한 업체가 호텔을 맡을 경우 객실 가동율이 현저히 떨어져 수익은 커녕 대출 이자만 납부하게 됩니다. 따라서, 특약을 통해 운영회사를 확정 짓고 다른 업체가 맡을 시 계약무효 조건을 걸어주는 게 좋습니다.

또 처음에 계약한 업체가 그대로 운영을 맡는다고 해도 관리는 잘되니 편하겠지만 관리 내역이 불투명한 경우가 많습니다. 영업이익을 올리기 위해 집기와 비품 등 과도한 비용 처리로 분양자들의 수익률을 낮추는 것이죠. 대부분 위탁사 3 수분양자 7의 수익구조이지만 실제 운영은 위탁사가 하므로 이 부분이 불투명하다면 누가 7인지 알 수 없지 않을까요?

셋째, 선분양인 경우 완공이 안될 수도 있습니다.

대부분 분양 호텔은 공사 지연은 필수 코스라고 보시면 됩니다. 현재 거의 모든 분양형 호텔이 소송 중에 있는데요.

아파트는 공사가 일정 기간 이상 지연되면 취소가 가능하지만 호텔은 관련법이 미흡하여 사각지대에 놓여 있습니다. 당연히 시설과 자재 부분은 제대로 되지 않는 경우가 많고 하자도 많이 발생하고요. 시행사는 완공만 하면 끝이기 때문에 그 뒷감당은 모두 수분양자의 몫입니다. 다 짓고 나면 분양 시 상상하던 호텔이 아닌 경우가 거의 99%입니다.

네 번째는 바로 환금성입니다. 

투자의 가장 중요한 3대 요소 중 하나가 바로 환금성이죠. 호텔의 경우 매수 수요 자체가 적습니다. 수요가 많을수록 환금성이 높은 것은 당연하고요. 게다가 앞서 말씀드린 단점으로 인해 여러분이 원하는 타이밍에 파는 것은 불가능에 가깝습니다. 결국 분양 받은 사람이 해당 물건에 물리게 될 확률이 높습니다.

이번 칼럼에서는 부동산 투자 종목 중 하나인 분양형 호텔에 대해 알아봤습니다. 고수익을 보장하지만 사실은 수익 보장도 과장된 부분이며 오히려 다른 종목에 비해 고위험이라는 사실을 기억하셔야 합니다. 뒤늦게 후회하면 늦습니다. 고수익에 혹하지 마시고 철저히 분석을 하시고 투자에 임하시기 바라겠습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

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