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내 집 마련할 때 가장 좋은 절세 방법은?

무주택, 1주택, 2주택 이상 상황별로 다릅니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #43

서울 아파트 상승세가 심상치 않습니다. 지난 주 ‘KB부동산 주간 주택시장동향’을 보면, 서울 전체는 0.11% 상승했고, 이는 9개월만에 최대치입니다. 특히, 그 지역이 서울 강남은 물론 강북권으로 상승하고 있다는 점이 특징인데요.

7월 2주 송파구, 강동구, 마포구 등이 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

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보시는 것처럼, 강남권은 물론 마포구, 양천구, 광진구 등 그 오름세가 서울 전역으로 확산되는 모양새입니다. 이미 정부는 이를 의식한 듯 ‘분양가 상한제’ 등 추가 규제책을 언급하고 있는데요. 부동산 세금과 관련해서는 통상 이맘때쯤 세법개정(안)이 나오고, 이듬해에 바뀐 세법을 적용합니다.


이런 상황에서 실거주자는 어떻게 할지 무척 고민될 것 같습니다. 시간이 지나 혹시 집값이 더 오르지 않을까, 그게 아니라도 바뀐 세법 규정이 나에게 불리하진 않을까 고민이 많으실 텐데요. 오늘 칼럼에는 실거주 집을 마련하는 분들이 활용할 수 있는 현 시점에서 유리한 절세법을 살펴보겠습니다.

신혼부부 생애 최초 취득세 감면!

현재 보유 주택이 없는 무주택자라면 세금에 대해 특별히 드릴 말씀이 없습니다. 다만, 신혼부부이면서 기존에 주택을 취득해 보지 않았던 경우라면 ‘생애 최초 주택 취득세 50% 감면 혜택’이 있으니 챙겨보시길 바랍니다.


수도권 소재 주택의 경우 4억 원 이하이면서 전용 60㎡ 이하여야 하며, 이 경우 전체 취득세의 50%가 감면됩니다. 실거래가 4억에 전용 60㎡ 이하인 경우 취득세가 440만원(1.1% 적용) 정도가 되니, 대략 220만원 정도 절약할 수 있겠습니다.

올해 신혼부부가 생애 최초로 주택을 사면 취득세를 50% 감면받을 수 있습니다.

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1주택자 일시적 2주택 비과세 활용!

개인적으로 가장 절세효과를 많이 볼 수 있는 경우라고 생각합니다.


기존 집을 1번, 향후 옮기고자 하는 집이 2번이라고 한다면, 1번 집을 취득한 지 1년이 지난 후에 2번 집을 매수한 후(줄여서 ‘1후’), 1번 집을 2년 이상 보유한 상태에서(줄여서 ‘2보', 만약 조정대상지역 지정 후 1번 취득했다면 2년 거주 즉, ‘2거)’, 2번 집을 취득하고 나서 3년 이내에 1번 집을 매도하면(3매) 이 경우 1번 집은 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.


그런데 여기에서 하나 조심해야 하는게, 만약 1번 집과 2번 집이 조정대상지역일 경우, 2번 집을 2018년 9월 13일 이후 취득했다면 2번 집을 취득하고 나서 3년이 아닌, 2년 이내 매도를 해야 합니다. 이 부분만 주의하신다면 계속해서 1번에서 2번으로 이사를 하면서 비과세, 그리고 2번에서 3번으로 이사를 하면서 비과세를 받을 수 있습니다. 이는 헌법에 명시된 ‘거주이전의 자유’를 보장하기 위한 것이므로 쉽게 제재를 가할 수 없습니다.


실제 사람의 생애주기를 보면, 결혼을 하거나, 근무지를 옮기거나, 자녀를 낳거나 혹은 그 자녀가 성장을 한다든지 하는 사유가 발생하면 더 큰 집으로 이사를 가거나 새 집으로 가는 경향이 있습니다. 이를 잘 활용하면 세금은 가장 많이 줄이면서 집값 상승에 대한 상대적 박탈감에서도 자유로울 수 있습니다. 현재 가장 좋은 절세법이라고 생각합니다.

일시적 2주택 비과세 요건은 위와 같습니다.

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2주택자라면?

이미 2주택자라면 이렇게 해보세요. 우선 현 상태에서 ‘일시적 2주택 비과세’가 되는지 살펴보세요. 바로 위에서 살펴본 요건을 하나 하나 따져보면 됩니다. 만약 비과세가 가능하다면 비과세를 받고 기존 주택을 매도할 것인지, 아니면 절세 되는 금액보다 향후 시세 차익이 더 클 것으로 예상된다면 보유하는 것도 방법입니다. 물론 이 경우에는 투자가치를 고려해서 예측해야 하므로 잘 고민해야 할 것입니다.


혹시 비과세를 받을 수 있는 기한을 놓쳤다고요? 이 경우에는 2채 모두를 보유하거나, 아니면 실거주를 하나 제외하고 파는 경우가 있을 것입니다. 이때, 양도차익이 ‘적은’ 주택을 먼저 팔아야 절세 측면에서 유리합니다. 그래야 남은 주택 1채는 비과세를 받을 수 있기 때문에 그렇습니다. 물론 파는 것이 모두 능사는 아님을 생각해야겠지요.


이때 마지막으로 해볼 수 있는 방법이, ‘거주주택 양도세 비과세 특례’ 입니다. 즉, 거주주택을 제외한 나머지 하나를 임대주택으로 등록하되, 세법상 장기임대주택(등록당시 기준시가 6억 이하 등)으로 등록하면 거주주택을 비과세 받을 수도 있습니다.

일시적 2주택에 관해서는 위 영상을 참고해보세요.

만약 3주택자라면?

여기서부터 복잡합니다. 그만큼 선택할 수 있는 경우도 많고 보유하고 있는 물건의 투자가치도 고려해야 하기 때문에 그렇습니다.


우선 절세 측면에서 보자면, 3채 중 한 채를 매도하고(이때는 과세), 남은 2채가 ‘일시적 2주택 비과세’가 되는지 확인해 보세요(위에서는 1후/2보/3매라고 줄여서 설명했습니다). 만약 이게 된다면 3채 중 2채에 대해 비과세를 받을 수 있습니다.


단, 최종 매도하는 주택을 혹시 2021년 이후 양도하게 된다면 그때는 한 번만 더 확인하고 매도하세요. 최종 1주택이 된 상태에서 2년을 다시 보유해야 할 수 있거든요. 이에 대한 추가 해석 등이 나오면 직방 전문가 칼럼을 통해서 말씀드릴 것을 약속드립니다.


만약 하나를 매도하고 남은 2채가 비과세가 되는 경우가 아니라면요? 이때도 위에서 말씀드린 거주주택을 제외하고 남은 주택을 세법상 장기임대주택으로 등록, 거주주택은 비과세를 받고 임대주택은 양도세 중과 배제 혹은 고율의 장기보유특별공제(8년 50%, 10년 70%)를 받고 양도세를 줄일 수 있습니다. 3주택이라도 할 수 있는 방법은 많이 있습니다.


자, 이상의 내용을 이미지로 정리해 볼까요?

주택 보유 상황에 따라 절세 방법은 다양합니다.

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어떤가요? 본인이 처한 상황(보유 주택수)에 따라 어떤 절세법이 가능한지 방법을 말씀드렸는데요. 세금이 워낙 복잡하고 방대하기 때문에 지나치게 공부하는 쪽으로는 빠지지 않으셨으면 합니다. 그보다는 여러분이 하고자 하는 재테크의 수단으로 잘 활용해보세요. ‘세테크’라는 말이 괜히 나온 게 아니잖아요?


이래저래 혼란스러운 부동산 시장에서 조금이나마 도움이 되시라는 의미에서 작성해보았습니다. 각자 처한 상황에 따라 잘 활용하시면 좋겠습니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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