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부동산 추가 규제 나오면 세금 또 오를까?

부동산 추가 규제가 나올 가능성이 점쳐지고 있습니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #42

한국감정원에 따르면 서울 아파트값이 34주 만에 0.02% 반등했습니다. 이에 대해 국토교통부는 “서울 집값 주간 기준 0.3%가 오르면 과열이라고 판단, 추가 대책을 꺼내겠다.”라고 7월 7일 참고자료를 통해 시장에 메시지를 전달했는데요. 아직 구체적인 방법은 제시하지 않았습니다. 


다만 ‘주간 기준 0.3%’라는 기준 제시가 흥미롭습니다. 이를 1년 52주로 환산하면 15.6%가 되며, 10억 아파트라고 가정할 때, 1년에 1억 5,600만원이 오르는 셈이기 때문입니다. 물론 1주 혹은 2~3주 오른 것을 기준으로 1년 전체를 보면 안 되는 것이기에 정부는 이보다 훨씬 엄격한 기준을 바탕으로 규제책을 낼 것으로 예상됩니다. 또한 1년 중 이맘때는 내년도 세법개정(안)을 발표하는 시기이기에 이를 반영해서 개정안을 낼 수도 있을 것입니다.


지금까지 여러 차례 정부 대책을 통해 우리는 이를 사전에 알고 본인 상황에 맞게 대응하는 것이 꼭 필요함을 잘 알고 있습니다. 오늘 시간에는 세금 측면에서 추가 규제책이 나온다면 어떤 포지션을 취하는 것이 유리할지에 대해 살펴보겠습니다. 물론 어디까지나 예측이니 추가 확인이 필요함은 미리 말씀드립니다.

추가 대책에 따른 절세 방안은?

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취득단계: 특별히 나올 것이 없다!

주택의 경우 과거 ‘취득세 영구인하’ 조치로 다른 자산에 비해 세율이 낮습니다. 지방세를 제외하고 6억 이하는 1%, 6억 ~ 9억은 2%, 9억 초과는 3%를 적용하고 있는데요. 올해 신설된 ‘신혼부부 생애최초주택 취득세 50% 감면’ 등을 고려할 때 다시 기존으로 회귀하거나 이게 강화될 여지는 낮다고 생각합니다.


취득세 같은 지방세는 지방자치단체의 주요 세수 확보를 위한 중요한 세목임에도 대부분 지역에서 주택 거래가 되지 않는 상황이고, 특히 지방의 경우는 거래 둔화가 더욱더 심하기에 정부 입장에서도 고민될 것으로 보입니다.

보유단계: 주택임대소득세 강화에 중점 둘 듯!

보유세는 크게 3가지가 있다고 저는 늘 강조하고 있습니다. 흔히 재산세, 그리고 종합부동산세(이하 종부세)만 생각하시는데요. 앞으로는 주택임대소득을 정말 잘 점검해야 합니다. 하나씩 보겠습니다.


먼저, 재산세는 큰 이슈가 없을 것 같습니다. 이유는 재산세가 상승할 경우 1주택자 역시 부담이 되기 때문입니다. 이는 ‘다주택자 투기 수요 억제’를 줄곧 주장해온 정부 정책과 배치됩니다. 다만 재산세를 구성하고 있는 공시가격, 공정시장가액비율이 있는데요. 공시가격은 장기적으로는 상승 또는 시세 현실화 기조로 올라갈 가능성이 높습니다. 이 경우 재산세뿐만 아니라 종부세 역시 상승하게 되어 있습니다.


종부세는 이미 최고 세율 적용 중입니다. 참여정부 때 나왔던 종부세가 이번 정부 들어 더욱 강력해졌습니다. 특히 조정대상지역 2주택 보유자 또는 총 보유 주택 수가 3주택 이상인 자들에게는 ‘종부세 중과’ 적용으로 최고세율이 적용되고 있는데요. 아직 여기서 끝나지 않았습니다.


종부세 과표를 구성하고 있는 ‘공정시장가액비율’이 현행 85%인데, ‘22년까지 매년 5% 포인트씩 상승하므로 종부세 부담은 계속해서 늘어날 수밖에 없습니다. 더 쉽게 말씀드리면, 집값이 올해와 같더라도 종부세는 ‘22년까지 계속해서 늘어난다는 의미입니다. 추가 규제책으로 종부세를 더 강화할 수도 있겠지만, 이미 최고세율이 적용되고 앞으로도 세 부담 상승이 예상되는 마당에 더 강화될지는 지켜봐야겠습니다.

보유세에서 주택임대소득을 간과하는 경우가 많습니다.

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단, 주택임대소득은 유의해야겠습니다! 이렇게 본다면 남은 카드는 주택임대소득이기 때문입니다. 주택을 보유하면서 이를 이용해 임대(전세 혹은 월세)하고 있다면 여기에서 수입이 발생하는데요. 이러한 ‘수입금액’에 대해서 연간 2천만 원 이하에 대해서는 비과세였습니다.


주택이 가지고 있는 특수성(거주 공간)은 물론, 어찌 보면 정부가 해야 하는 주택임대공급을 민간이 대신하고 있었고, 더 나아가 이를 통해 생계를 유지해온 소규모 주택임대사업자의 조세 저항 등 여러 가지를 고려하였기에 지금까지는 과세하지 않았던 것이죠. 하지만 앞으로는 이게 변합니다.


즉, 올해부터는 수입금액 2천만 원 이하인 경우는 분리과세 혹은 종합과세로 내년에 신고, 납부해야 합니다. 이 경우 임대주택등록 여부에 따라 세금을 차등 부과합니다. 만약 고소득자라면 자신의 다른 소득과 합산되는 종합과세보다 분리과세로 종결하는 것이 당연히 유리할 것입니다. 물론 수입금액 2천만 원 초과인 경우는 그 전부터 종합과세 대상이니 성실신고 해야 합니다.


따라서 주택임대소득이 발생하고 있다면 임대주택 등록 여부에 상관없이 우선은 자신의 수입금액을 정확히 알고 있어야 합니다. 이에 따라 분리과세로 할 것인지, 아니면 종합과세로 할 것인지를 정하신 후에 그에 따른 절세법을 체크하셔야 합니다. 정부 역시 RHMS(임대차정보시스템)와 같은 프로그램을 통해 다주택자의 임대소득 현황을 지속적으로 체크 중이니 기존처럼 ‘정부가 잘 모르겠지’ 하는 안이한 생각은 금물입니다.

양도단계: 양도일 기준을 잘 따지세요!

양도단계에서도 추가 대책이 나올까요? 만약 나온다면 지금의 양도세 중과가 더욱 강화되거나 그렇지 않으면 주택 수에 따른 차등 세율 적용 등이 나올 것입니다. 중요한 건 이러한 규제책 대부분이 ‘양도일 기준’으로 적용된다는 것입니다.


예를 들어, 조정대상지역이 지정되기 전에 A 아파트를 취득했는데, 해당 아파트가 위치한 지역이 조정대상지역으로 지정되었다면, 해당 A 아파트를 양도하는 시기에는 양도세 중과가 적용됩니다. 취득한 사람 입장에서는 다소 억울할 수 있는데요. ‘시장 안정’이라는 특정 목적을 달성하기 위함이므로 보통은 이런 식으로 적용됩니다. 따라서 어떤 지역에 실거주자 아닌 목적으로 주택을 취득했는데, 분위기가 이상 과열이라는 판단이 든다면 그 전에 매도해버리거나, 정부가 권하는 임대주택으로 등록을 해서 떳떳하게 주택임대사업을 하는 것이 방법이 될 것입니다.

일시적 2주택 비과세 조건, 다들 기억하시나요?

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또 하나 말씀드리고 싶은 것은, 실거주자라면 본인 여건이 허락하는 한도 내에서는 실거주 집 마련 혹은 ‘갈아타기’를 적극적으로 활용하시는 게 유리하다는 것입니다. 정부는 지속해서 실거주자를 보호하기 위한 정책을 해왔고, ‘갈아타기’를 통해 자산증식이 가능하기 때문입니다.


앞선 두 가지보다 더 중요한 마지막 이유는 ‘일시적 2주택 비과세’와 같은 비과세는 헌법에서 보장하는 ‘거주이전의 자유’를 위한 것이므로 무작정 이를 제한할 수는 없기 때문입니다. 더 쉽게 말씀드려, 1번 집에서 2번 집으로 이사를 하는데 다시 1번 집을 매도함으로써 받는 비과세 혜택은 쉽게 제재가 어렵다는 것입니다.


따라서 이런 식으로 구축에서 신축으로, 입지가 좋지 않은 곳에서 조금 더 좋은 곳으로 이사를 함으로써 자산을 늘리는 방법이 실거주자가 할 수 있는 가장 좋은 방법의 하나입니다. 물론 지금 집으로도 만족한다면 옮길 이유가 없겠죠?

각 단계별로 나올 수 있는 세금 관련 추가 대책은 이렇게 예상해봅니다.

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그 외 다른 규제는?

지금까지 취득, 보유, 양도 단계에 걸쳐서 어떤 추가 규제책이 나올 수 있는지, 그리고 그에 대한 대응법을 살펴보았습니다. 물론 이 외에도 다른 규제책이 나올 수 있을 것입니다. 다만, 세금 외적인 부분이라 이 칼럼에서는 다루지 않겠습니다.


그래도 하나 정도를 더 언급하자면 ‘부동산 매매 법인’에 대한 규제가 있을 수 있을 겁니다. 지난 칼럼에서도 보여드린 것처럼, 워낙 대출 규제가 심하다 보니 오히려 법인을 통해 대출을 일으키거나 회피하는 사례가 증가하고 있는데요. 이를 정부가 모르지 않습니다.


따라서 법인 본래의 목적이 아닌, 다른 용도로 활용함을 계획하고 있다면 언제든지 법인 규제책을 각오하고 있는 상태에서 하시라고 말씀을 드리고 싶네요. 이에 대해서는 별도 칼럼을 통해 기회가 되면 설명을 드려보겠습니다. 다만, 위에서 말씀드린 양도 단계에서의 양도일 기준에 대한 내용을 생각해보시면 어느 정도 방향이 나올 것으로 보입니다.


자, 금일 칼럼은 여기까지입니다. 통상 한여름 7, 8월은 부동산 비수기지만 여러 데이터를 보면 거래도 활발해지고 집값 반등에 대한 시그널도 이곳저곳에서 보이는 것 같습니다. 각자 처한 포지션에서 앞으로의 추이를 잘 지켜보는 것이 필요한 시기입니다. 저도 그에 맞춰 도움 되는 정보를 계속해서 드리도록 할게요. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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