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5가구 살고 있는 주택, 어떤 건 '비과세'고 어떤 건 아니다?

건축물대장보다는 실제로 조건을 만족하느냐가 중요합니다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #10

부동산에는 주택뿐만 아니라, 상가〮오피스텔〮토지 등 상품으로 볼 수 있는 것들이 아주 많이 있습니다. ‘부동산이 오른다/내린다’고 간단하게 표현하기 어려운 이유이기도 합니다. 주식을 보면, 코스피가 올라도 내가 보유한 종목은 떨어지기도 하고 경기가 나쁘다고 뉴스에서 떠들어도 내 종목은 상한가를 기록하기도 할 수 있죠. 부동산도 금융 시장과 마찬가지입니다. 


이번 칼럼에서는 부동산, 그 중에서도 주택의 종류에 대해 이야기해보려고 합니다. 예를 들어, 다가구주택은 그 안에 여러 세대가 나누어 살아도 거래는 통(?)으로만 가능합니다. 이와 반대로 다세대주택은 각 호실별로 거래가 가능하고요. 대체 연립은 뭐고 빌라는 뭔지, 집을 가리키는 용어가 너무 많아 혼동되는데요. 깔끔하게 정리해보도록 하겠습니다.

단독주택/다가구주택

정원이 있는 단독주택. 언젠가 꼭 살아보고 싶습니다.

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간단한 것부터 시작해봅시다. 우선 단독주택. 다가구주택이라고도 불리우는데요. 건축법상 정의를 살펴보면 바닥면적은 어떻고 층 수는 어떻고 등등 매우 복잡합니다. 보고 한 눈에 판단할 수 있는 기준이 있습니다. 마당이나 주차장 딸려 있는 집은 단독주택, 즉 다가구주택입니다.


누가 서울에서 단독주택 살고 있다고 하면 부동산 부자라고 생각하셔도 됩니다. 바닥 면적이 대략 30~50평 정도는 되기 때문에 평당 2,000만 원이라고 해도 6~10억 원에 달합니다. TV에 나오는 재벌집을 잠시 떠올려 봅시다. 대문을 열고 들어가면 넓은 정원에 각종 식물이 자라고 심지어 정원에 그네도 있고 그럽니다. 맞습니다. 그것이 단독주택입니다. 꼭 재벌들의 대저택이 아니더라도 단독주택은 곳곳에 있습니다. 대학가 근처의 하숙집들 역시 대부분 단독주택입니다.

단독주택/다가구주택은 무조건 건물 전체를 1개 주택으로 보기 때문에 구분 소유가 불가능하다.

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단독주택을 구별하는 가장 쉬운 방법이 있습니다. 집 밖에 계단이 있으면 높은 확률로 단독주택입니다. 이러한 단독주택은 구입하고자 한다면 건물 전체를 거래해야 합니다. “2층만 살게요.”는 불가능합니다.

다세대주택 & 연립주택

다세대주택과 연립주택은 둘 다 ‘빌라’라는 이름으로 불리는 경우가 많습니다. 두 가지 건축물의 공통점과 차이점을 살펴보겠습니다. 우선 공통점은 각 세대가 독립된 생활을 할 수 있는 주택이면서 동시에 4층 이하라는 점입니다. 매수를 하고자 할 때 원하는 호실만 따로 살 수 있습니다. 즉, 구분 소유가 가능합니다.

직방 앱에서는 빌라 매물을 손 쉽게 검색하고, 내부/외부 모습을 동영상으로 볼 수 있다.

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차이점은 뭘까요? 바로, 면적입니다. 다세대주택은 1개 동 바닥 면적이 660㎡, 즉 200평을 넘지 않습니다. 반면, 연립주택은 1개 동의 바닥 면적이 더 넓고요. 육안으로 판단할 수 있는 큰 차이가 없기 때문에 다세대주택, 연립주택은 혼용되는 경우가 많습니다. 어르신들이 연립주택을 빌라라고 부르시거나 다세대주택인데 연립이라 부르실 수도 있습니다. 크게 문제될 것 없습니다. 척하면 착하고 알아들으시면 됩니다.

연립주택과 다세대주택은 거의 유사하다. 차이점은 바닥 면적!

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아파트

독립된 가구 생활을 할 수 있고 5층 이상의 주택이라면 아파트입니다. 참, 빌라도 5층으로 지어진 경우가 있는데요. 이때 1층은 필로티 공법으로 마련한 주차장일 겁니다. 건축물을 구분할 때에는 주택으로 사용되는 부분만 고려해 분류하고 있습니다. 거래는 아시는 바와 같이 동 호수 따로 분양, 매매 가능하고요.

가장 익숙한 주택의 형태인 아파트. 5층 이상의 주거층을 가져야 아파트로 분류될 수 있다.

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직방 앱에서는 아파트의 시세, 변동률, 평당가를 지도화면에서 볼 수 있다. VR홈투어 기능을 이용하면 내부도 확인 가능하다.

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다가구주택/다세대주택 비과세 혜택 다르다

왜 이러한 구분이 필요한 걸까요? 다가구주택은 여러 가구가 살고 있지만 건물 전체로만 거래가 가능하므로 한 채로 취급해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 똑같이 5가구가 살고 있는 건물이라고 해도 다가구주택은 비과세 가능, 다세대주택은 비과세가 불가능합니다.


단, 다가구주택의 조건을 만족하기 위해서는 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하여야 합니다. 만약 건축물대장 상으로 만족하더라도 실제로 4개층 이상을 주택으로 사용한다면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 


앞으로 빌라니 연립이니 단독이니 하는 용어들을 만났을 때 긴장하지 않으셨으면 합니다. 앞서 설명 드린 내용을 참고해 어떤 주택에 해당하는지 확인하시면 됩니다. 재개발 지역과 같이 노후화된 지역은 옛날 스타일의 단독주택부터 시작해서 다세대주택과 연립주택은 물론이고 무허가 건물들까지 섞여 있습니다. 그런 지역의 주택 매수를 고려중이시라면 더욱 위 내용을 숙지하여 본인에게 적합한 선택하시기 바랍니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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