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서울 내 집 마련이 점점 어려워지는 이유

문제는 규제와 공급이야!

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쏘쿨의 사람 사는 아파트 #46

서울, 수도권 신혼부부들에게 내 집 마련 상담을 하다 보면 대부분 서울에 거주하기를 희망합니다. 좋은 직장과 대학교가 대부분 서울에 있고 많은 교통노선과 쇼핑몰, 백화점 같은 편의시설이 서울 도심 중심지에 모여있기 때문입니다.

도시거주 인구 비율은 90%가 넘습니다.

출처직방

이러한 이유로 도시 집중화 현상이 심화되고 있는데 최근 조사를 보면 이런 추세는 지금도 진행 중입니다. 우리나라 주민등록인구 5,182만명 중 91.8%에 해당하는 4,759만명이 전체 국토면적의 17%에 불과한 도시에 사는 것으로 나타났습니다.

수도권에 집중되는 수요

서울 및 수도권 인구 집중 현상은 여전히 현재 진행형입니다. 이런 집중화는 다양한 문제를 야기하는데 특히 서울 수도권 주택 가격 상승에 많은 영향을 줍니다. 산업화 시대에 급성장했던 지방의 산업단지들이 제조업 기반이 무너지고 점점 쇠락의 길을 걷고 있는 것과 대조적입니다. 특히, 지방 젊은층이 대거 서울, 수도권 등 대도시로 일자리를 찾아 빠져나가면서 지방 일부 도시는 ‘유령도시’로 전락하고 있습니다.


이처럼 수도권에는 점점 많은 전국 각지의 사람들이 모이고 있어 살 집은 점점 부족해지고 있습니다. 이로 인해 서울 집값은 폭등하고 있고 서울 인근 경기도까지 그 여파가 미치고 있습니다. 서울에서 집을 못 구한 많은 사람들이 인근 경기도로 쏟아져 들어가고 있기 때문입니다.

직방에서 본 서울과 경기도의 최근 5년간 인구수 변화입니다.

출처직방

2000년 초반 1,000만명 선이던 경기도 인구는 현재 1,300만명을 넘어서며 300만명이나 증가했습니다. 집이 부족한 것만이 문제가 아닙니다. 점점 늘어나는 차들로 서울 수도권 출퇴근 교통 또한 해결책이 보이지 않습니다. 일자리가 있는 서울로 향하는 인파로 매일같이 출근길 대란이 벌어집니다. 왕복 2시간에서 길게는 4시간 거리를 길 위에서 낭비합니다. 가족과 함께해야 할 소중한 시간을 말이죠.

출퇴근길 대중교통은 늘 붐빕니다.

출처직방
상대적으로 부족한 수도권 공급

수요는 끊임없이 발생하는데…

출처직방

이러한 불편과 불합리를 해소할 가장 명쾌한 방법은 무엇일까요? 수요가 많은 서울에 새 아파트를 많이 공급하는 것이겠죠. 하지만 서울 아파트 공급량은 갈수록 줄어들고 있습니다. 물건의 가격이 오르면 공급을 늘려 가격을 안정시키는 게 일반적인 시장의 모습인데 서울 아파트 시장은 가격이 오르는데도 되려 공급을 줄이고 있는 것이죠.


한 마디로 시장의 수요 공급 조절 기능을 상실한 상황입니다. 서울 아파트 공급은 재개발이나 재건축을 통해서만 가능한 상황인데 수요 증가와 함께 가격이 급등하는 상황에서 재개발·재건축 규제와 대출 규제를 통한 수요 억제만이 시장을 억누르고 있습니다.

지난해 입주한 9,510세대 송파 헬리오시티

출처직방

정부는 얼마 전 3기 신도시 공급 계획을 발표하면서 서울 수요를 서울 인근 경기도로 분산하려는 노력을 보였습니다.


하지만 서울을 원하는 수요는 여전하고 공급은 그에 미치지 못하고 있습니다. 신도시 건설도 중요하지만 서울 재개발·재건축을 통한 주택 공급도 수반되어야 하는 상황이라는 것에 많은 사람이 공감하고 있을 겁니다.


재개발·재건축 철거로 인한 주택 소멸로 단기간 서울 아파트 가격 상승이 있겠지만, 서울 재개발·재건축을 통해 양질의 새 아파트가 계속해서 공급된다면 장기적으로 서울 아파트 가격은 시장의 논리에 의해 안정화될 것입니다.

규제 완화와 공급 확대가 필요합니다

서울 수도권 아파트 공급 부족 현상은 지금의 규제로 볼 때 2~3년 간 계속될 것으로 보입니다. 이는 향후 아파트 가격 변동의 큰 원인으로 작용할 것입니다.


벌써 부동산 현장에서는 급매물이 소진되고 있고 실수요자들이 내 집 마련을 위해 얼마 안 남은 물건을 가지고 가격 경쟁을 벌이고 있는 상황입니다. 공급이 많지 않다는 걸 알기에 가격을 더 주고라도 사려는 내 집 마련 실수요자의 조급한 마음이 곳곳에서 보입니다.


재개발·재건축 규제가 완화될 것이라는 이야기는 아직 나오고 있지 않고 새 아파트 신규 청약 경쟁률은 서울 기준 100대1을 넘는 곳도 보이고 있습니다. 시장에서 재화는 수요와 공급의 법칙에 따라 정상 가격을 찾아가는데 서울 아파트 시장은 이제 시장 기능을 잃어가고 있으니 답답할 뿐입니다.


내 집 마련을 원하는 수요자들은 조금 더 많이 빨리 움직이셔서 좋은 집을 마련하셨으면 좋겠습니다.

장기적으로 수요와 공급에 영향을 주는 근본적 요소가 시장가격을 지배한다.
-세스 클라만-

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)

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