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미분양 속출하는 검단.. 정말 버려야 할까?

김포한강신도시 인접 단지 위주로 접근해야 한다

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#7

검단 신도시는 아파트 가격이 지속적으로 상승하던 2015~2016년만 해도 택지지구 지정 이후 긴 기다림을 끝내고 곧 신도시로 거듭나리라는 믿음이 있었습니다. 하지만 뚜껑을 열어보니 사정은 달랐습니다. 검단파라곤1차, 대방노블렌드(인천검단AB4대방노블랜드) 등이 줄줄이 미분양 되면서 결국 지난 3월에는 국토교통부에서 검단을 미분양 관리지역으로 지정했습니다.


미분양의 이유로는 애매한 지하철역과의 거리 등 교통 문제가 제일 컸지요. 인천 2호선마저 단지 끝자락으로 애매하게 지나가며 서울과의 접근성이 현저히 떨어졌기 때문에 3억 중반에서 4억 원에 달하는 분양가는 사람들의 마음을 끌지 못했습니다. 더욱 비참한 사실은 올해 2월에 검단센트럴푸르지오의 분양 참패를 반면교사 삼아, 검단파라곤1차가 지난달 약 1,000~1,500만 원 저렴하게 분양가를 책정했음에도 874가구 모집에 264명 만이 지원하며 610명이나 미달이 나게 되었습니다. 조만간 시행사에서 특가로 물량을 풀 지경입니다. 자 그럼 검단은 취해야 할까요? 포기해야 할까요?

추가 개발하기 애매한 입지

추가 개발이 애매한 검단신도시의 입지. 3기 신도시 계양, 대장지구 보다 서울과 멀리 떨어져 있다.

출처직방

검단은 서울의 도심 접근성 측면에서 위치가 확실히 애매합니다. 서울 강서구 아파트에 비해 접근성이 떨어지는 것은 당연하고 최근 발표한 계양/대장 3기 신도시에 비해서도 입지가 떨어집니다. 더욱이 시장의 싸늘한 반응에도 불구하고 검단신도시예미지트리플에듀 1,540가구 등 분양 예정인 아파트가 적지 않게 남아있어 미분양 문제는 더 심화될 전망입니다.

김포 골드라인 생명선 기대

검단은 당분간 교통이 좋아질 계획이 없습니다. 인천시가 2021년 발표할 4차 광역교통계획에서 5〮 9호선의 검단 연장을 주장하겠지만 비용 대비 편익(B/C)이 낮기 때문에 추진되기 어려우며 설령 된다고 한들 예비타당성, 기본계획, 실시설계, 착공 등 생각만 해도 지난한 작업들이 기다립니다.


하지만 올해 8월 개통되는 김포 경전철에는 기대를 걸어볼 만합니다. 김포 경전철은 김포 한강신도시를 관통하는 노선으로 김포공항역에서 9호선 환승을 통해 서울과의 접근성을 대폭 향상시켜 주는 노선입니다. 김포 한강 신도시 입주민들이 얼마나 기다렸는지 김포 골드라인이라고 이름 붙이고 김포를 금포라고 부르기도 하는 등 김포를 살릴 노선으로 여겨지지요. 하지만 이 김포 생명선이 검단하고도 연관성이 있습니다. 검단하고 멀지 않느냐고요? 거리가 어느 정도 되는지 알아보겠습니다.

김포 시민들의 열렬한 지지를 받고 있는 황금라인, 김포 경전철 노선도

출처직방
김포 경전철과 검단과의 거리는?

최근 5월에 분양에서 참패한 검단파라곤1차를 기준으로 거리를 알아보면, 경전철인 김포시청역과는 1.8km, 풍무역과는 약 2km 정도의 거리입니다. 도보 20~30분 거리이니 멀다고 느끼실 수도 있는데요. 마을버스로 5분, 자전거로 5분에서 7분 정도면 이동 가능합니다. 물론 걸어서 가기는 멀기 때문에 불편하실 수 있습니다. 하지만 풍무센트럴푸르지오과 가격 차이를 보시면 마음이 달라지실 겁니다.

풍무센트럴푸르지오(김포)와 검단파라곤1차(검단)의 거리 및 가격 차이.

출처직방
검단의 또다른 희망,
3기 신도시 BRT와 한강시네마폴리스

가성비 말고 추가로 희망적인 사항에 대해서 말씀드리겠습니다. 검단 밑으로 3기 신도시인 계양 신도시가 들어올 때 예정돼 있는 교통대책인 BRT는 김포공항으로 이어지는데요. 비용 측면의 효율성 때문에 공사가 조속히 추진될 것은 물론이고, 해당 노선이 검단까지 연장이 되지 않더라도 인접 위치에 노선이 생겨 간접적인 수혜를 입을 수 있습니다. 

김포 한강시네폴리스는 사업비만 약 1조 규모로 방송, 영화 관련 기업이 입주할 계획이다.

출처직방

또 한가지 기대할 만한 것은 김포시청 근처에 들어설 김포한강 시네마폴리스입니다. 사업규모 약 1조의 일반 산업단지로 상암동 디지털미디어시티와 유사하게 방송, 영화 관련 기업들이 입주할 계획입니다. 교통여건 관련해서도 풍곡 IC를 신설하고 산업단지 진입도로를 공사한 후에는 서울과의 접근성이 더욱 좋아질 것으로 보이고요. 2022년 완공을 목표로 추진중인 시네마폴리스에 기업들이 입주하게 되면 당연히 주변 아파트들에 호재로 작용할 것입니다. 현재 가성비를 갖추고 있는 검단의 아파트도 마찬가지겠지요.

검단, 취해야 할까? 말아야 할까?

출처직방
검단, 김포한강신도시 인접 단지 위주로 접근해야

검단신도시를 종합적으로 평가하면 2021년 4차 국토종합계획에서 5〮9호선 연장 가능성은 낮기 때문에 직접적인 교통수혜를 기대하기는 어려우며 투자자는 미분양에 따른 마이너스피 형성 정도를 보고 저점에 매수해야 합니다. 하지만 저점 매수 타이밍을 잡기란 쉽지 않아 적극적으로 추천하지는 않으며, 다만 가성비를 고려한 실거주 목적의 아파트를 검토하신다면 김포한강신도시와 인접한 단지 위주로 추천드립니다.


앞에서 말씀드렸듯이, 검단은 당분간 하락이 불가피 합니다. 그렇다고 영원히 하락할 지역도 아니지요. 호재가 뚜렷하지 않은 지역에 진입할 때는 현재 시세가 저평가인지 고평가인지 판단할 줄 아셔야 합니다. 정말 매수하면 안되는 지역은 아파트 주변에 변화가 없는 지역입니다. 최소한 검단은 주변에 도로, BRT, 김포 경전철 등 변화가 예정되어 있으므로 언젠가 가격이 반등할 날이 있을 겁니다.

글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영

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