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600채 빌라왕의 진실! '불량 주택' 피하는 법

조회수 2019. 7. 2. 10:38 수정
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지원금의 유혹을 뿌리치고 전세보증보험은 반드시 가입하자

놀라운부동산의 부동산 서프라이즈#9

얼마 전 공중파 방송에서 대략 1000채가량의 빌라 임차인들이 전세보증금을 돌려받지 못해 국민 청원을 하고 임대인을 찾아 다니는 모습이 방영됐습니다. 피해자 대부분은 부동산 임대 계약에 대한 지식이 짧은 사회초년생과 신혼부부들이었습니다. 피해 금액이 거의 전 재산이나 다름없는 그들의 이야기를 보고 있으니 안타까운 마음이 들었습니다. 그래서 오늘은 600채 빌라왕 사건의 전말과 이러한 불량 빌라를 피하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

600채 빌라왕 어떻게 탄생했을까

지난 서울 및 수도권 부동산 시장 상승장에서는 아파트만 오른 것이 아닙니다. 토지는 물론 대체주택 시장까지 모두 높은 상승률을 보였습니다. 대체주택으로도 시세차익을 실현이 가능하자 많은 투자수요가 대체주택 시장에 몰렸습니다. 이러한 수요에 의해 중소 건설사 들은 너나 할 것 없이 대체 주택시장에 뛰어 들었고 15년, 16년 공급이 크게 늘고 거래도 함께 증가했습니다.

출처: 직방
2009년부터 주택 시세와 함께 공급량, 거래량이 함께 증가했다.

공급이 증가하면서 토지의 가격도 가파르게 올랐습니다. 주요 입지의 토지가 수익 한계 임계치에 다다르게 되었고 이 때문에 공급이 어려워지자 저렴한 차선 토지에 공급 행위가 이어졌습니다. 기존에도 소형 주택이 많은 지역에 건설사들이 모이고 결국 공급이 폭발하게 된 것입니다. 대표적인 곳이 바로 강서구 화곡동과 관악구 난곡동입니다.

출처: 직방
직방에서는 빌라 매물을 지도화면에서 한 눈에 볼 수 있다.

한 번만 임장을 해보아도 곳곳에 플래카드가 걸려있어 신축 공급량이 엄청난 것을 느낄 수 있습니다. 공급이 많아지자 당연히 임대료는 떨어지고 현재는 매매도 임대도 쉽지 않은 상황입니다.


분양이 어려워진 건설사는 전세를 활용해 수분양자가 한 푼도 없이 소유권을 이전 받을 수 있다고 홍보를 했습니다. 그리고 수익을 최대한 보전하기 위해 내려간 전세가를 강제로 올리는 상황까지 연출되고 있습니다. 


전세가를 올리는 법은 간단합니다. 세입자에게 전세자금대출 이자 명목으로 500~1,000만 원 정도의 지원금을 준다고 말하는 거죠. 그럼 많은 세입자들은 주변 시세보다 높은 가격임에도 불구하고 유혹에 넘어가게 됩니다. 그 정도 지원금이면 자 걱정도 없고 오히려 돈이 남으니까요. 


그럼 수분양자는 그렇게 강제로 만들어진 전세가를 믿고 분양을 받습니다. 전세가와 매매가가 같으니 쉽게 차익을 얻을 수 있을 것이라 생각한 것입니다. 문제는 위 지역들의 전세가는 이미 내려가 있는 상태이고, 만기 후에 회복이 되면 다행이나 공급이 많은 지역은 수년간 임대가가 오르기 어려운 경우가 많습니다. 그렇게 되면 오히려 자본이 역으로 투입되는 경우가 발생하고요. 


600채 빌라왕 역시 지난 상승장 초입부터 돈이 안 들어가는 빌라만 골라 매입했을 것입니다. 이후 해당 지역 분양가가 올라감에 따라 확신을 가지고 여러 채를 사들인 것으로 보입니다. 이 과정에서 일부 주택은 분양이 어려운 건설사와 직거래를 통해 할인을 받거나 분양대행사에 주는 수수료를 대신 받는 경우도 있었을 것이라 추정됩니다. 인터뷰를 보니 사건이 발생되기 전 임차인과 재계약을 하는 자리에서 첫 계약 당시 80여채이던 주택수가 300여채가 넘었다고 자랑을 했다고 합니다. 그리고 임차인에게 돈이 없어도 주택을 살 수 있다. 돈을 벌 수 있다. 너희도 사라 이런 조언까지 했다고 하네요.

피해는 임차인의 몫? 불량 주택 피하는 법

결국 건설사와 분양자의 욕심에 가장 큰 피해와 고통을 받는 대상은 임차인이 되었습니다. 잠적한 빌라왕을 잡아도 100% 보증금을 찾을 방법은 없어 보입니다. 계속 거주하면서 방법을 찾던가 소유권을 받던가 경매를 진행하는 방법 밖에 없는데, 이렇게 공급이 많은 지역에서 경매를 신청해봐야 낮은 금액에 낙찰돼 수천만원의 피해는 불 보듯 뻔합니다. 이러한 사고는 본인이 꼼꼼히 예방하는 방법 외에는 해결책이 없습니다. 그럼, 어떻게 해야 이런 불량 주택을 피할 수 있을까요?


첫째, 시세를 잘 알아보고 전셋집을 구해야 합니다. 빌라의 경우 개별성이 강해 시세를 특정 짓기 매우 어려우나 보통 해당 시기에 지어지는 평형이나 구조 자체는 비슷합니다. 따라서 비슷한 내용연수를 가진 주택을 묶어 손품과 발품을 팔아 시세를 알아본다면 크게 빗나가지 않는 범위 내에서 금액대를 계산할 수 있습니다. 


둘째, 사고 빌라의 공통점은 신축빌라입니다. 따라서 신축빌라로 들어갈 때는 매매 금액과 전세 금액이 얼마나 차이가 나는지 중개소에 확인해 보는 것이 좋습니다. 만약 갭이 터무니없이 적다면 조심해야 합니다. 


셋째, 지원금의 유혹을 뿌리쳐야 합니다. 전세자금대출이자 지원 및 입주축하금 명목으로 금전을 약속하는 주택들이 있습니다. 상식적인 축하금 정도야 상관이 없겠지만 500만 원, 1,000만 원 등의 금액을 지원한다는 곳은 의심해야 합니다. 


넷째, 전세보증보험에 가입하는 조건으로 계약해야 합니다. 전세금과 매매 금액이 같은 경우는 아예 전세보증보험에 가입이 되지 않습니다. 앞서 말씀드린 빌라왕의 주택에 입주를 하게 되면 그 어떤 조치를 취해도 보증금을 온전히 받기 힘들기 때문에 처음부터 안정 장치를 해놓는 것이 가장 좋은 방법입니다.

출처: 직방
누구의 잘못인가와 관계없이 피해는 임차인 몫이다. 사전에 피할 수 있도록 노력하자.

오늘은 이슈가 되었던 빌라왕 사건을 토대로 안전하게 전세 구하는 방법에 대해 이야기를 나눠봤습니다. 가장 중요한 것은 항상 현장입니다. 현장에 경쟁 공급이 얼마나 많은 지 확인하고 시세를 정확히 파악한다면 이와 같은 일은 충분히 피할 수 있습니다. 빌라는 일반적으로 매매 금액과 전세 금액의 차이가 크지 않습니다. 굳이 이런 빌라왕 경우가 아닐 지라도 공급이 많은 지역에서는 전세가가 무너져 집주인이 추가금을 준비해야 하는 상황이 올 수 있으므로 제 때 보증금을 돌려받지 못하는 일이 왕왕 있습니다. 전세보증금과 같이 큰 돈은 전 재산이나 다름없으므로 사전에 더욱 조심하시어 현명한 전세 계약하시길 바라겠습니다. 

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

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