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새 아파트 공급이 서울 집값에 미치는 영향

서울 아파트 가격이 현실적으로 너무 비쌉니다.

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쏘쿨의 사람 사는 아파트 #45

서울, 수도권 신혼부부에게 내 집 마련 상담을 하다 보면 대부분이 서울에 살고 싶어 하고 새 아파트에 살고 싶어 합니다. 서울을 원하는 이유는 간단합니다. 대부분의 좋은 직장, 좋은 학교, 좋은 병원, 좋은 백화점, 좋은 도로, 좋은 전철 노선 등 수많은 편의시설, 맛집 등이 서울에 몰려 있기 때문이죠. 


한데 생활권이 서울이라도 현실적으로 서울 아파트 가격이 너무 비싸기 때문에 경기도의 아파트를 찾는 경우가 많습니다. 그렇지 않으면 서민들이 갈 곳은 아파트 가격보다 저렴한 서울의 낡은 다세대 빌라나 주상복합, 오피스텔밖에 없기 때문이기도 하죠.

서울 새 아파트를 원하는 사람은 많지만…

출처직방
3기 신도시 공급 이유와 반대 여론

이처럼 서울에 수요가 몰리고 서울 아파트값이 급등하자, 정부는 이번에 경기도에 대규모 3기 신도시를 짓겠다고 발표했습니다.


3기 신도시로 선정된 입지는 총 5곳입니다. 남양주 왕숙(1,134만㎡, 6.6만호), 하남 교산(649만㎡, 3.2만호), 인천 계양(335만㎡, 1.7만호), 고양 창릉(813만㎡, 3.8만호), 부천 대장(343만㎡, 2만호)로 총 17만3천호가 3기 신도시로 공급될 예정입니다.

3기 신도시로 선정된 5곳은 위와 같습니다.

출처직방

대규모로 3기 신도시를 조성하는 이유는 명확합니다. 수요 분산을 통해 서울 집값 상승을 잡으려는 것이죠. 3기 신도시는 총 17만3천호 공급 계획으로 발표되었는데 지도에서 보듯이 서울과 인접한 경기도 지역입니다. 이 계획이 얼마나 실현될지는 알 수 없지만 3기 신도시 발표를 통해 사실상 서울 안쪽에는 당분간 대규모 공급이 힘들다는 사실도 알린 셈이 되었습니다.


기존 2기 신도시의 교통망 등 인프라는 고사하고 분양조차도 아직 마무리되지 않은 시점에 3기 신도시 발표는 서울 수요를 일시적으로 잠재울 수 있을지 모르지만 근본적인 해결책과는 거리가 있어 보입니다.


예를 들면 기존 1기 신도시인 일산과 2기 신도시인 파주는 교통 인프라와 지역개발이 미완성인 상태입니다. 그럼에도 불구하고 서울과 더 가까운 고양 창릉 지역을 3기 신도시 입지로 지정하면서 일산과 파주 지역 주민들은 3기 신도시 건설을 반대하고 나섰습니다.


미완의 일산과 파주를 놔둔 채로 입지가 더 좋은 곳에 공급과 교통망을 확충하겠다니 주민들의 반대도 이유가 있어 보입니다. 기존 1기, 2기 신도시와 3기 신도시 또한 똑같은 대한민국 서민들의 신도시일 텐데 말이죠. 1기, 2기 신도시와 상생할 수 있는 통합 개발안을 제시했다면 더 납득이 가지 않았을까 합니다.

3기 신도시가 미칠 영향은?

현재도 서울 아파트 공급은 줄어들고 경기도 아파트 공급은 증가하고 있는데 기존 공급량도 충분한 경기도에 이번 3기 신도시 물량이 공급될 경우 많은 문제점이 예상됩니다.


직장이 많지 않은 허허벌판 경기도 새 아파트는 현관문 안쪽만 사람 살만한 곳이 되는 ‘베드타운’의 성격을 나타낼 것으로 보입니다. 더구나 교통망이 입주 시점보다 늦어질 가능성이 큰 상황에서 경기도민의 서울 출퇴근 전쟁이 불 보듯 뻔하게 예상됩니다.

호갱노노 앱에서 본 2021년 6월~2022년 6월 수도권 입주 예정 물량입니다.

출처호갱노노

이번에는 3기 신도시로 새롭게 출발하지만, 과거 2기 신도시를 시작하던 10여년 전에도 장밋빛 미래를 꿈꾸며 2기 신도시 건설이 시작되었고, 아직도 미완인 상태로 여기까지 왔습니다. 앞으로 10여년 뒤 3기 신도시 또한 미완인 상태에서 또 다른 4기 신도시를 서울과 더 가까운 곳에 만들면 어떻게 될까요? 그 질문이 바로 우리가 지금 해야 하는 질문입니다.


지금 2기 신도시가 겪고 있는 상황이 반복되지 않으려면 GTX 등 교통망을 빠르게 건설하고 일자리를 많이 창출하는 기업에 혜택을 주어 3기 신도시 인근으로 유치해야 합니다. 직장을 갖춘 신도시, 서울과 교통 접근성이 뛰어난 신도시를 만들겠다는 정부 발표를 실현하면 됩니다. 말로는 간단하지만 많은 재정이 들어가는 큰 사업이 될 것입니다.

3기 신도시 공급이
서울 아파트에 미치는 영향

당연하게도 3기 신도시 공급으로 서울 아파트를 원하던 수요는 일시적으로는 분산될 것으로 보입니다. 하지만 서울을 원하는 수요가 사라지는 것은 아닙니다. 공급이 원활하지 않는다면, 서울 아파트 시장은 불안한 움직임을 계속 보일 것입니다.


2019년과 2020년에 다행히 아파트 입주 물량이 많이 있지만 2021년 이후 서울 지역에 뚜렷한 대규모 공급은 아직 결정된 게 많지 않습니다. 아파트를 짓는데 최소 3년이라고 봤을 때 올해는 착공이 들어가야 하는데 진행 중인 현장을 찾기 힘듭니다.

서울 아파트 입주 물량은 올해부터 점차 줄어듭니다.

출처직방

왜냐하면 고분양가 심사기준 강화와 각종 재건축, 재개발 규제로 인해 대규모 공급이 지연되고 있기 때문입니다. 또한, 최근 강남지역 재건축 아파트의 반등으로 정부가 부동산에 대한 추가 규제 가능성을 언급하고 있어 재개발, 재건축을 통한 공급이 원활하지 않을 전망입니다.


결국 서울에 안정적으로 새 아파트가 공급되어야 풀 수 있는 문제인데 규제로만 서울 아파트값을 잡는 것이 좋은 방법일지 의문입니다. 대출 규제를 통한 수요 억제와 재개발 재건축 규제를 통한 공급 억제는 서울 아파트 시장의 불안 요소로 남을 것입니다. 서울을 원하는 실수요자들에게 ‘서울에 새 아파트가 꾸준하고 안정적으로 공급될 것’이라는 시그널을 주어야 수요 심리와 시장 가격이 더불어 안정될 것입니다.


지금처럼 재건축 재개발을 막음으로 야기되는 대규모 신규 아파트 공급 부족 현상은 향후 3년 이후 서울 아파트 가격 상승을 압박할 수 있다는 것을 모두가 주의 깊게 바라봐야 할 것입니다. 앞으로의 부동산 시장 향방은 정부의 서울, 수도권 공급 정책에 달려 있다고 볼 수 있습니다. 서민을 위한 세심한 정책이 필요할 때입니다.

도심 선호 현상은 전 세계적 현상으로
이제 수요 분산과 공급 대책의
적절한 배분이 중요한 시점입니다.

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)


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