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거래절벽! 남들보다 집 빨리 파는 법

갈아타기 성공, 관건은 매도 타이밍에 있습니다.

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놀라운부동산의 부동산서프라이즈 #6


세금 및 대출 규제로 인해 팔기도 사기도 힘든 장이 연출되며 거래 절벽 상태가 길어지고 있습니다. 이런 상황에서 현재 주택 거래의 비중을 살펴보면 무주택자 보다는 1주택 갈아타기 수요가 많은데요. 갈아타기의 관건은 무엇일까요? 바로 기존 주택의 처분, ‘매도’입니다. 보통 현재 소유한 주택을 처분하고 추가 자본을 보태 상위 주택을 매입하니까요. 매도 타이밍을 잡느냐 못 잡느냐에 따라 갈아타기의 성공 여부가 갈린다고 해도 과언이 아닙니다. 이번 칼럼에서는 내가 원하는 타이밍에 적절하게 매도할 수 있는 기본 원칙에 대해서 이야기해보겠습니다.

성공적인 갈아타기를 위해서는 적절한 타이밍에 매도할 수 있어야 한다.

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첫째, 시세를 정확히 파악하라

본인 소유의 주택을 매물로 내놓을 때는 객관적인 시각이 아닌 주관적인 관점에서 판단하기 때문에 시세를 높게 책정하는 경우가 많습니다. 스스로 판단하기에는 층과 향, 인테리어 등이 다른 집보다 낫다고 생각을 하고 있는 것이죠. 하지만 매도를 하기 위해서는 많은 매수인에게 주택을 보여줄 수 있어야 합니다. 아무리 장점이 많은 집이라고 해도 매수인이 와서 보지 않는다면 그 장점을 알 수가 없습니다. 가격 경쟁률이 매수인에게는 가장 중요하고, 주관적 장점은 최종 결정을 돕는 추가적인 사항일 뿐입니다. 즉, 타이밍이 중요한 갈아타기에서는 경쟁력 있는 가격이 필수입니다. 단지와 주변 동, 동일 평형대 시세를 정확히 파악해 적절한 가격에 내놓아야 합니다.

직방 앱에서는 지도 화면에서 단지별 시세를 볼 수 있고, 단지를 클릭하면 평형별 실거래가를 확인할 수 있다.

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둘째, 중개보수를 후하게 줘라

첫번째 원칙과 비슷한 맥락입니다. 빠른 매도를 위해서는 내 집이 최대한 많은 매수인에게 노출되어야 하는데요. 인근 매물 시세보다 확연히 저렴하다면 상관없지만, 대부분은 비슷한 가격 수준으로 경쟁하게 됩니다. 따라서 내 자산 가격을 지키며 빠르게 거래를 하기 위한 투자로서 중개 보수를 올리는 것을 권해드립니다.


중개 보수를 올리면 중개사는 다른 매물보다 먼저 내 집을 보여주고 적극적으로 홍보할 것이고요. 매도 계약시 내 편에 서서 진행하기 때문에 보수 이상으로 득이 되는 경우가 많습니다. 단, 처음 집을 내놓을 때부터 정확한 보수 금액을 제시하고 서류 작성을 해 놓아야 분쟁을 피할 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

셋째, 마케팅 채널은 많을수록 좋다

흔히 중개소 여러 곳에 집을 내놓으면 매수인이 물건의 하자를 의심한다고 하여 중개소 한 두 곳에만 물건을 주라는 말을 하곤 합니다. 중개소 측에서도 전속 물건이 아니기 때문에 열심히 보여주지 않는다고 하고요. 하지만 이 이야기는 사실이 아닙니다. 앞서 말씀드린 1, 2번 원칙을 지킨다면 그 다음에는 최대한 많은 마케팅 채널에 노출되도록 하는 것이 매도 속도를 올리는 길입니다. 갈아타기는 매도 속도가 가장 중요합니다.

직방 앱에서 본 파크리오 매물 리스트.

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넷째, 권리 관계를 깔끔하게 정리하라

대부분의 주택은 하나에서 두 개 정도의 저당권이 설정되어 있지만, 살면서 적은 금액을 여러 번 대출을 받는 경우도 있습니다. 권리 관계가 복잡하면 매수인은 물건에 대해 부정적인 인식을 갖게 되는데요. 때문에 타 물건과의 경쟁에서 선택에 불리하므로 미리 깔끔하게 정리해 두는 것이 좋습니다.

다섯째, 상품화에 신경 써라

취업 과정에 비교하자면 상품화는 최종 면접에 영향을 미치는 요소와 같습니다. 취업준비생이 최종 면접을 통과해야 합격하듯 매수인이 집 내부 컨디션을 확인하고 마음에 들어야 매도가 이루어집니다. 앞선 4가지 원칙을 모두 지키더라도 내부가 엉망이면 거래는 성사되기 어렵습니다.

 

모든 중고품은 상품화 과정을 거칩니다. 주택도 마찬가지죠. 청소는 기본이고 집에 들어왔을 때 매수인이 느낄 수 있는 환경에 신경 써야 합니다. 가장 이상적인 상품화는 빈집 상태입니다. 따라서 거주하는 상태에서 상품화를 한다면 집 내부에 짐이 최대한 없을수록 좋습니다. 미리 쓸모 없는 짐과 가구 등을 처분해 내부를 최대한 깔끔한 상태로 만들어야 합니다. 노후도가 심한 주택이라면 샷시 필름 작업, 욕실 및 주방의 타일줄눈과 실리콘 보수, 페인트 작업 등 큰 비용이 들지 않는 선에서 수리 작업을 하는 것도 방법입니다.

샷시 필름, 타일줄눈, 실리콘 보수만으로도 깨끗한 분위기를 낼 수 있다.

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요즘과 같이 시장이 조정 장세에 있을 때는 매수보다 매도가 더 어렵습니다. 따라서 위에서 말씀드린 5가지 기본 원칙을 지켜 원하는 타이밍에 매도하시고 성공적인 갈아타기 하시기 바랍니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨' 


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