통합 검색어 입력폼

1분기 마이너스 성장, 부동산에 미치는 영향은?

조회수 2019. 6. 6. 10:30 수정
번역beta Translated by kaka i
번역중 Now in translation
글자크기 설정 파란원을 좌우로 움직이시면 글자크기가 변경 됩니다.

이 글자크기로 변경됩니다.

(예시) 다양한 분야의 재밌고 유익한 콘텐츠를 카카오 플랫폼 곳곳에서 발견하고, 공감하고, 공유해보세요.

이제는 입지보다 타이밍! 국내 경제 상황을 알아야 타이밍을 잡는다.

부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#3


문재인 정부가 출범한 지 3년째에 접어들었습니다. 새 정부 출범 직후부터 2년 간은 부동산 가격은 2000년대 초반만큼 가파르게 상승했습니다. 정부는 부동산 시장을 안정화시키기 위해 칼을 뽑아 들었습니다. 대출 규제, 3기 신도시를 통한 공급 확대, 세제 강화 등 사용할 수 있는 카드는 모두 동원했습니다. 이렇게 부동산 시장을 인위적으로 규제하는 상황에서 2019년 1분기 경제성장률(실질GDP 증가율)이 -0.4%를 기록했습니다.

출처: 직방
2019년 1분기 경제성장률이 -0.4%로 지난4월 발표된 속보치보다 0.1%P 더 떨어졌다.
경제 위기, 무조건 부동산 폭락으로 이어지지 않는다

여러분께 한 가지 질문을 드리겠습니다. 경제 위기가 오면 부동산은 무조건 폭락할까요? 답은 NO 입니다. 경제 위기의 원인에 따라 부동산은 소폭 하향/조정기를 맞을 수도 있고 폭락할 수도 있습니다. 2008년 리먼 브라더스 사태 당시를 예로 들겠습니다. 2000년대 초반 미국이 경기 부양책으로 초 저금리 정책을 펼치고 서브프라임모기지(주택담보대출)의 거래가 폭증했습니다. 미국 부동산 버블이 꺼지고 과도한 대출을 감당하지 못해 대형 금융사, 증권회사가 파산했죠. 이와 맞물려 한국의 부동산은 단기간 급상승했고, 이러한 상황이 이후 5년 간의 침체기를 만들었습니다.

2019년 1분기 마이너스 성장, 그 이유는?

그렇다면 2019년 1분기 한국 경제가 마이너스 성장을 하게 된 원인은 무엇일까요? 요약해보면 민간 소비 위축, 기업 설비 투자 감소, 건설 투자 감소로 요약할 수 있습니다.

출처: 직방
2019년 1분기 주요 경제지표는 전 분기 대비 마이너스다.

2019년 1분기 민간 소비는 0.1%로 지난 분기 대비 0.9% 감소했고, 설비투자는 -10.8%로 무려 15.2%나 감소했습니다. 건설 투자 역시 정부의 지속적인 다주택자 억제 정책에 의해 분양시장이 위축되자 -0.1%로 1.3% 하락했습니다.

국내 경기가 부동산 시장에 미치는 영향

국내 경기와 부동산 시장과 어떻게 연결 지을 수 있을까요? 위 그림에서 설비 투자와 건설 투자가 간접적으로 부동산 시장 가격에 영향을 미치기는 하지만 직접적인 연관 지표는 아닙니다. 부동산 시장의 매수 수요를 결정하는 요인은 기준 금리와 통화량, 근로자 소득을 창출하는 기업 이익, 건설업 부양 등 3가지를 꼽을 수 있습니다.

출처: 직방
아래에서 설명할 현 경제 지표에 따른 부동산 시장 가격의 연관성을 위와 같다.

먼저, 기준 금리와 통화량을 살펴보겠습니다. 한국 은행은 지난해 11월 이후 기준금리를 1.75%로 동결하고 있습니다. 하지만 앞서 말했듯이 기업들의 설비 투자가 큰 폭으로 감소하고 경기가 위축됨에 따라 한국은행은 금리 인하 압박을 받고 있죠. 기준금리 인하가 현실화가 된다면, 주택담보대출 증가를 불러와 부동산 매수 수요를 다시 살아나게 할 수 있습니다. 또한 통화량이 늘어나게 되므로 이것 역시 부동산 투자 수요를 증가시킬 수 있는 요인이기도 합니다. 반면, 대출 규제(LTV 40% 등)는 통화량 증가를 억제해 시장 가격 조정에 영향을 줍니다.


다음, 기업 및 근로자의 이익 측면에서 보겠습니다. 원화 약세로 인한 환율 상승은 수출 기업의 가격 경쟁력을 높여주고 이는 기업의 매출 증가로 이어집니다. 기업 매출 증가는 곧 해당 기업 근로자들의 소득 증가라는 결과를 낳지요. 근로 소득의 증가는 소비 수준 증가, 부동산 매수 수요 증가로 이어질 수 있는 원동력이 됩니다. 


마지막 요건, 건설업 부양입니다. 김현미 국토부장관이 2019 주거종합계획을 발표하며 경기부양을 위한 건설업 활성화는 하지 않겠다고 발표했습니다. 따라서 강남 등 건설회사가 사활을 걸고 재건축을 추진하고 싶어하는 곳은 투자를 억제하겠죠. 하지만 지방(부산/경북/경남)은 상황이 다릅니다. 2016~2017년 폭등기부터 현재까지 미분양 물량이 지속적으로 증가하고 있고, 3기 신도시 공급 계획까지 발표되면서 검단 신도시 등 1, 2기 신도시 미분양 문제도 대두되고 있습니다. 건설 투자 위축이 심화되면서 부동산 경기 전반에 영향을 미치는 것이 아닌가 우려가 되고 있는 상황입니다. 건설 투자 증감율 회복을 위해 건설업 부양이 필요하지만 정책적인 판단이므로 변수로 남을 것으로 보입니다. 


위 내용을 바탕으로 보면, 한국의 경제성장률이 마이너스이긴 하나 부동산 시장에 직접적으로 영향을 미치는 지표가 나타내는 바는 크게 부정적이지 않습니다. 즉, 국내 경기가 부동산 시장에 미치는 부정적 영향은 제한적일 것입니다.

향후 서울 아파트 가격의 전망은?

서울의 아파트 가격은 9.13대책 이후 하락을 시작해 올해 1, 2월 하락폭이 최대치를 찍고 이후 다시 그 폭이 감소하고 있습니다.

출처: 직방
3월 중순을 기점으로 전세가 회복율이 매매가 회복율을 앞질렀다.

여기서 주목할 것은 3월 이후 시세 변화입니다. 3월 중순을 기점으로 전세가 회복율이 매매가 회복율을 앞지른 모습인데요. 전세 가격은 실거주 목적의 부동산 수요를 대변하고 있다는 점에서 전세 가격 상승은 향후 시장에 대해 긍정적인 전망을 하게 하는 요인입니다. 3월 이후 서울 중심지 아파트 시장을 보면 현장 분위기가 바뀌었고요. 이를 감지한 국토부가 3기 신도시의 잔여 11만호 물량을 조기 발표하기도 했습니다.

출처: 직방
직방에서 본 지난 3개월 간 서울 매매가 변동률. 꽤 많은 지역이 상승 전환했다.

다만, 아직은 평균적으로 하락세가 이어지고 있기 때문에 6월 이후 강동구 입주폭탄과 3기 신도시 공급계획 발표에 따른 부동산 매수심리 변화에 주목할 필요가 있습니다. 이러한 여건 속에서도 전세 가격이 상승 국면으로 접어든다면 그때야 말로 서울 1급지 중심으로 매수를 고려할 타이밍입니다. 상반기보다는 하반기 부동산 시장의 변화에 초점을 맞추셔야 합니다.

출처: 직방
직방 앱에서 본 강동구 입주 예정 단지.
이제 입지보다는 타이밍이다

이제는 입지보다 타이밍입니다. 과거에 비해 입지 여건, 정부의 개발 계획 등에 대한 정보 접근성이 높아지면서 앞으로는 입지보다 매수/매도 타이밍이 중요합니다. 그리고 이때 놓쳐서는 안되는 것이 국내 경제 상황과 부동산 시장에 대한 영향이고요. 금리에 따른 통화량 증감, 수출 기업들의 투자 계획 등을 바탕으로 한국 경기가 조정인지, 상승인지, 하락인지에 대해 짚어보고 적절한 타이밍을 잡으시길 바라겠습니다.

글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영


이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?