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3기 신도시 청약하려면? 지금부터 준비하세요!

준비하면서 존버도 해야겠네요

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #89


우려 반, 기대 반이다. 기존 신도시 주민의 반대와 실수요자의 기대감 속에서 3기 신도시 계획은 이제서야 본격적인 시작을 앞두고 있다. 분명한 것은 아직 내 집 마련의 기회를 잡지 못했거나, 갈아타기를 원하는 실수요자에게 3기 신도시는 기회이자 터닝포인트가 된다는 것이다.

무주택 실수요자는 3기 신도시를 기회로 삼아야 한다.

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3기 신도시, 지금부터 준비해야 한다

1기 신도시는 시대적 상황과 여건으로 인해 속전속결 진행이 가능했지만 2기 신도시부터는 신도시 각각의 상황에 따라 분양 및 입주 시기가 천차만별이었다. 2004년 분양을 시작해서 2010년에 이르러서야 대부분 입주를 완료한 동탄신도시도 2기 신도시고, 지금까지 분양하고 있는 검단신도시도 2기 신도시다.


3기 신도시 역시 동시에 모든 지역을 분양할 수는 없다. 상황에 따라서는 계획보다 더 늦어질 가능성도 있다. 정부가 발표한 자료를 토대로 3기 신도시 분양 일정 및 계획을 살펴보면 다음과 같다.


올해부터 순차적으로 주택 사업 승인을 해서 2020년부터 중소 규모 택지 분양을 먼저 시작하여 2022년까지 7만 호, 2023년 6만7천 호, 2024년 5만8천 호, 2025년 6만1천 호, 2026년 이후 4만4천 호의 물량이 공급될 예정이다.


신도시급 규모의 택지는 2020년 지구 지정 후 2021년 지구 계획을 거쳐 2022년부터 순차적으로 분양할 예정이라고 하니 빨라도 2022년은 되어야 3기 신도시 첫 분양이 가능할 것 같다.

2020년부터 순차적으로 30만호의 물량이 공급된다.

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3기 신도시 분양 일정은 지역별 차이는 있겠지만, 2022년부터 시작해서 2030년까지, 입주 물량은 2025년부터 2030년을 넘어서까지 이어질 것이다.


혹시 아직 청약통장이 없다거나, 이미 집을 보유하고 있다거나, 가점이 낮아서 3기 신도시는 나와 상관없는 일이라고 생각하는 분이 있다면 그렇지 않다고 말씀드리고 싶다. 빨라야 2022년부터 첫 분양이 가능한 만큼 벌써 포기하거나 낙담하기는 이르다. 지금부터 준비해도 얼마든지 가능하다.

1. 청약통장부터 만들자.

청약통장이 없는 분은 지금이라도 은행으로 가서 주택청약종합저축에 가입해서 매월 10만 원씩 꾸준히 납입하기 바란다. 가입 후 1년이 지나면 1순위가 되고 투기과열지구, 조정대상지역은 2년 이상 지나야 하지만 아직 시간은 충분하다.


미래의 청약 기회를 만들 수 있고 약정 이율이 낮지도 않으며 연 소득 7천만 원 이하 무주택자는 연말 소득공제 혜택까지 받을 수 있는 청약통장을 만들지 않을 이유는 없다.

청약 1순위 조건은 위와 같다.

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2. 가점 미리 준비해야 한다.

청약 시점이 되어 갑자기 가점을 계산하고 올리려고 하면 답이 나오지 않는다. 민영주택 청약 시 필요한 청약가점은 무주택기간, 부양가족, 청약통장 가입 기간으로 산정한다. 역시 청약통장을 빨리 만드는 것이 유리한 이유다.


무주택기간은 만 30세 이상부터 산정되며 한번 주택을 소유하면 다시 무주택이 되는 시점부터 계산되기 때문에 가급적 무주택 신분을 유지하는 것이 좋다. 3기 신도시의 주인공이 될 수 있는 자녀 명의로 경쟁력이 없는 주택을 구입해서 무주택 자격을 상실하는 우를 범하면 안 된다.


투기과열지구나 조정대상지역(청약과열지역)에 당첨된 경우 지역과 면적에 따라 1~5년까지 1~2순위 청약이 제한되는 재당첨제한과 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 경우 1순위 청약을 제한하는 1순위 청약 제한 등 청약 규제도 주의할 필요가 있다.


부양가족에서 가장 중요한 것은 직계존속(부모, 배우자 부모 포함)이 같은 주민등록상에 올라가 있느냐다. 배우자나 자녀야 손을 쓴다고 늘어나거나 줄어들 수 없지만 부모님의 경우에는 3년 이상 계속해서 동일한 주민등록상에 등재되면 부양가족 점수로 인정된다. 3년이라는 조건 때문에 미리 올려야 하는 것이다. 만40세 이상 미혼 자녀는 입주자모집공고일 기준 1년 이상 계속 동일한 주민등록상에 올려야 인정된다.

아파트투유 홈페이지에서 청약가점을 계산해볼 수 있다.

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3. 특별공급 기회는 반드시 살려야 한다.

청약 가점으로 경쟁하는 일반 분양 외 특별공급에 적극적으로 도전해 보는 것이 좋다.


신혼부부, 생애 최초, 다자녀 등 다양한 분야의 특별공급 기회가 있는 만큼 아파트투유를 통해 내가 해당될 수 있는 특별공급과 조건을 미리 확인 후 자격을 잃지 않거나 조건을 더 유리하게 할 수 있도록 관리하여 3기 신도시 청약 시 특별공급과 일반공급 모두 도전해 당첨 확률을 올리는 전략이 필요하다.

4. 거주자 우선은 당첨 확률을 올려준다.

거주자 우선은 청약 해당 지역 거주자에게 우선권을 주는 제도다. 경기도 신도시의 경우 해당 지역 거주자에게 30%를 우선 공급하고 20%를 해당 지역 및 경기도민에게, 나머지 50%를 경기도민 포함 수도권 거주자에게 공급하게 된다.


예를 들어 고양 창릉의 경우 30%의 물량은 고양시 거주자에게, 20%는 고양시와 경기도민에게, 나머지 50%는 고양시, 경기도, 인천, 서울시 거주자에게 기회가 돌아가기 때문에 고양시 거주자의 당첨 가능성이 매우 높아지게 된다.


투기과열지구는 1년 이상 거주해야 하고 신도시는 시도지사가 정하는데 통상적으로 1년 이상 거주하면 되기에 가급적 미리 주소를 청약 목표로 정한 지역에 옮겨 두는 것이 좋다. 고양 창릉 신도시 청약을 원한다면 고양시에 미리 전세로 살고 있으면 유리하다는 의미다.

5. 계약금 정도의 종자돈은 마련해야 한다.

3기 신도시의 성공은 분양 일정과 분양 가격에 달려있지만 아직 분양 가격을 논할 단계는 아니다. 하지만 분양 가격이 얼마가 되든 통상적으로 분양가격의 10%정도 해당하는 계약금 정도의 종자돈은 미리 준비하는 것이 좋다. 아직 3년 이상의 시간이 남아있는 만큼, 지금부터라도 허리끈 졸라 매고 모은다면 충분히 가능하다.

6. 꾸준한 도전만이 성공의 지름길이다.

한번 청약해보고 떨어졌다고 좌절하는 사람이 의외로 많다. 인기 지역 청약은 경쟁률이 높은 만큼 특별히 가점이 엄청 높은 경우가 아니라면 운도 따라주어야 하기에 당첨 가능성이 높지 않다. 당연히 떨어질 가능성이 더 높은 만큼 특정 아파트 하나만 찍고 오매불망 기다리기보다는 목표로 하는 신도시가 있다면 첫 시범단지 분양부터 지속적으로 청약에 도전하는 것이 좋다.

7. 청약자격이 안 되는 분도 실망하지 말자.

규제가 누적된 현재 상황에서는 무주택 세대주가 아니면 당첨 가능성이 높지 않다. 피치 못할 사정으로 무주택이 될 수 없는 분들이라면 전용 85㎡ 초과 추첨 물량에 도전할 수 있다. 또, 부동산 시장 분위기가 침체되는 상황이 오면 청약경쟁률이 낮아지면서 시범단지에도 미분양이 발생할 수도 있으니 미리 포기할 필요는 없다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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