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주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔, 차이점은?

용도에 따라 절세 방법도 다르다는 사실!

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #37


부동산 세금은 보유하고 있는 주택의 수, 가격, 위치, 크기, 매입 시기, 보유 기간 등에 따라 정말이지 천차만별입니다. 이런 조건들을 산정하는 기준도 애매한데요. 간혹 이런 질문을 받습니다.


“오피스텔은 보유 주택수에서 제외되는 거죠?”


단지 이렇게만 묻는다면 저는 제대로 대답을 해드릴 수가 없습니다. 오피스텔은 어떤 용도로 활용되는지에 따라 과세방식이 달라집니다. 가령, 질문자의 오피스텔이 업무용으로 활용되고 있다면 주택 수에서 제외되는 것이 맞습니다. 하지만 주거용으로 쓰인다면 주택 수에 당연히 포함합니다. 이번 칼럼에서는 오피스텔 투자 시 주의해야 할 것을 세금 관점에서 살펴보겠습니다.

오피스텔 투자 시, 유의해야 할 것은 무엇이 있을까요?

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오피스텔, 용도에 따라 과세 방식이 달라요.

어떤 경우에 오피스텔 투자를 하시나요? 부동산 투자의 유형은 크게 두 가지입니다. ‘시세차익형’과 ‘수익형’이 있습니다. 시세차익형은 말 그대로 보유 기간 동안 원하는 정도로 가격이 올라야 합니다. 그리고 이에 대해 양도소득세를 차감하고 난 세후 수익을 보고 투자하는 방식입니다. 수익형은 이와 달리 매달 나오는 임대소득을 바라보고 하는 투자입니다. 대표적인 것이 바로 수익형 오피스텔 또는 다가구, 상가주택 등이 되겠습니다.


오피스텔은 투자 관점에서는 시세차익형 보다는 수익형으로 활용하는 것이 대부분입니다. 매달 나오는 월세를 받기 위해 오피스텔에 투자하는 것이죠. 이때 오피스텔에서 나오는 월세가 어떤 것인지에 따라 과세방식이 다르니 주의해야 합니다.

주거용 오피스텔? 업무용 오피스텔?

주거용과 업무용 오피스텔을 구분하는 가장 쉬운 방법은 본인이 가지고 있는, 혹은 앞으로 투자하고자 하는 오피스텔에서 나오는 월세에 부가가치세가 포함이 되는지를 확인하면 됩니다. 만약 부가가치세를 포함해서 월세를 받고 있다면 업무용 오피스텔, 그렇지 않는다면 주거용 오피스텔이라고 보시면 됩니다. 아주 간단하죠? 업무용과 주거용 중 어떤 것인지 구분되었다면 이에 대한 과세체계가 어떻게 다른지 보겠습니다.

직방에서는 원하는 지역의 오피스텔 전세·월세 매물을 확인할 수 있습니다.

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취득 단계에서의 차이점은?

업무용 오피스텔은 부가가치세가 환급됩니다. 다만 10년 이내 재매각시에는 환급 받은 일부를 다시 납부해야 할 수 있으니 유의하세요. 반면, 주거용은 임대주택으로 등록해야 취득세가 감면되는데요. 전용면적 60㎡ 이하면서 새로 취득했을 때만 가능합니다. 전용 60㎡~85㎡ 인 경우라면 20호 등록을 해야 취득세가 50% 감면됨은 이미 임대주택 편에서 살펴보았으니 참고 바랍니다.

보유 단계에서의 차이점은?

업무용은 이미 전부터 과세 대상이었습니다. 그러니까 아무리 월세 금액이 작더라도 이에 대해 소득 신고 및 세금 납부를 해야 하는데요. 위에서 살펴본 부가가치세도 납부해야 합니다. 왜냐하면 오피스텔 주인이 걷은 부가가치세는 과세당국을 대신해서 걷어 두었다가 향후 납부하는 것이기 때문입니다.


주거용은 수입 금액 2천만 원 이하 소규모인 경우는 지금까지 비과세였습니다. 하지만 올해부터는 2천만 원 이하는 분리과세 혹은 종합과세를 선택해야 하고, 2천만 원 초과는 종합과세에 해당합니다. 이에 대해서는 내년 5월에 신고 및 납부해야 한다는 것 역시 지난 칼럼에서 살펴보았습니다. 문제는 양도소득세입니다.

양도 단계에서의 차이점은?

사실, 주택에 대한 세법이 좀 특이하다고 봐야 합니다. 좋은 면에서 말이죠. 예를 들어 양도소득세 세율 역시 다른 것은 2년이 지나야 기본세율이 적용되는데, 주택은 1년만 지나도 기본세율을 적용해줍니다.


그리고 경우에 따라서 주택은 2년만 보유 혹은 거주해도 비과세라는 큰 혜택을 줍니다. 그런데 바로 이 부분에서 여러분들이 많이 헷갈리시는 것 같습니다. 솔직히 말씀드리자면, 이 부분에서 본인에게 유리한 방향으로 해석하는 경우가 정말 많습니다. 어떤 경우인지 볼까요?


(사례 1)

Q. 오피스텔 부가가치세를 환급 받기 위해 업무용으로 등록했습니다. 다시 말해 일반과세로 사업자등록한 것인데요. 이 경우 준공공 임대주택으로 묶어서 양도세를 줄일 수 있나요?


A. 해당 오피스텔은 ‘업무용’ 오피스텔입니다. 즉, 상가라고 봐야 하는 것이죠. 그렇기 때문에 취득 당시 부가가치세 환급을 해준 것인데 질문자께서 물어보신 건 이걸 양도세를 줄이기 위해 ‘주거용’ 임대주택으로 등록할 수 있느냐는 질문과 같습니다. 그렇게는 되지 않죠. 일반 상가처럼 진행해야 하고 이에 따라 양도소득세를 납부해야 합니다. 다만, 주택은 아니므로 주택 수에서는 제외되겠죠?


(사례 2)

Q. 취득세 감면을 위해 임대주택 등록을 했습니다. 그런데 오피스텔이니까 주택수에서는 제외되죠?


A. 가장 많이 헷갈리는 것 중 하나입니다. 다른 말로는 가장 많이 원하는 케이스라고나 할까요? 그러니까 취득단계에서는 취득세도 줄이고, 양도 단계에서는 주택수에서 제외해서 양도세를 줄이고 싶다는 것인데요. 안타깝지만 그런 건 없습니다. 위 (사례 1)처럼 일반 임대라면 주택이 아닌 상가로 보기 때문에 주택수에서 제외될 수 있습니다.


하지만 이미 취득세 감면을 받기 위해 임대주택으로 등록한 케이스라면 이건 주택이기 때문에 당연히 양도 단계에서 주택으로 취급, 그에 따른 과세 방식을 따르게 된답니다. 덧붙여, 임대주택으로 등록했으니까 주택 수에도 포함된다는 것은 이미 수차례 언급한 것이므로 여기에서는 생략하기로 하죠.

주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔은 취득, 보유, 양도 단계에서 이런 차이점이 있습니다.

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업무용 오피스텔인데 주택 수에 포함?

과거에 이런 일이 있었다고 합니다. 아주 드문 케이스이긴 한데요. 일반 임대, 그러니까 업무용으로 세를 준 오피스텔이 하나 있었는데 이를 사용한 임차인이 해당 오피스텔에서 숙식하며 주거용처럼 사용한 경우가 있었다고 합니다.


당연히 해당 오피스텔 소유자는 일반 임대라 주택 수에서 제외되겠거니 하고 다른 주택을 양도했는데, 과세당국에서는 이 오피스텔을 주거용으로 본 것입니다. 이는 ‘실질과세 원칙’에 따라 실제 오피스텔을 무엇으로 썼는지를 보고 과세한 것인데요, 오피스텔을 소유하고 있다면 이런 것도 주의해야합니다.

세무 상담할 때 오피스텔도 꼭 말하세요!

‘오피스텔은 업무용이니까 주택수에서 빠져서 괜찮아.’, ‘임대주택으로 등록했으니 주택수에서 제외되어 괜찮을거야.’ 오피스텔 투자하는 분들 중에서는 이런 생각을 하는 분이 많은데 매우 위험할 수 있습니다.


따라서 향후 세무사와 세무상담을 할 때는 보유하고 있는 오피스텔까지 모두 말하고 상담을 진행하시는 게 좋아요. 그렇지 않고 주택수가 잘못 카운트되거나, 더욱이 조정대상지역 내 주택을 양도할 때에는 비과세를 못 받는 것은 물론, 양도세 중과까지 받을 수 있고, 아까운 세무상담 비용도 날릴 수 있으니 꼭 유념하시기 바랍니다! 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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