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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #88

지난 5월 7일, 3기 신도시가 추가 발표되었다. 3기 신도시 5만8천호(고양 창릉 3만8천 호, 부천 대장 2만 호)를 비롯하여 서울 자투리땅 1만 호 포함 총 11만 호의 주택공급계획이 발표된 것이다. 조금 더 거슬러 올라가 4월 23일에는 공적 임대 17만6천호(공공임대 13만6천 호와 공공지원 4만 호)와 공공분양 2만9천 호를 공급하는 주거종합계획도 발표되었다.

최근 급매물 중심으로 거래가 소폭이지만 되살아나고 나빠지는 경제 상황을 고려해 향후 경기 부양을 위해 부동산 규제를 풀어주지는 않을까 하는 기대 심리의 목소리도 조금씩 나오는 상황에서 이런 정부의 주택공급확대계획 발표는 반등의 기회를 주지 않겠다는 정부의 강력한 의지라 할 수 있다.

공급 확대뿐만 아니라 투기수요 차단 및 실수요자 중심의 주택 시장 안정을 위해 규제 정책을 일관되게 유지하면서 과열 재현 시 즉시 안정화 조치를 시행하겠다고 밝혀, 추가 규제 카드를 꺼낼 수도 있다는 강력한 경고도 남겼다.

여기서 궁금한 것이 있다. 정부에서 과열 재현시 즉시 안정화 조치를 시행하겠다고 하는데 과연 정부에서 꺼낼 수 있는 추가 규제 카드가 무엇이 있을까?

일단 고양 창릉, 부천 대장, 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시를 포함한 대규모 신규 주택 공급 계획이 발표되었다. 거기에 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 지정을 통해 양도세 중과 등 세금규제와 DSR 등 대출규제와 초과이익환수 등 정비사업규제, 그리고 전매제한, 재당첨제한 등을 포함한 청약규제, 자금조달계획 제출까지 나올 수 있는 수요 억제 규제는 2017년 8·2 대책과 2018년 9·13 대책을 통해 발표되어 시행하고 있다.

공급 확대와 수요 억제와 관련한 대부분의 규제가 이미 나온 상황에서 혹시라도 다시 과열된다면 추가로 나올만한 대책이 무엇이 있을지 궁금하다.

이미 발표된 규제 대책으로는 해당 규제의 실질적인 효과가 나오기 전까지는 갑자기 또 다른 효과가 나올 것이라고 기대하기는 어렵다.

예를 들어 3기 신도시만 하더라도 실제 시장에 공급 물량이 나오기까지는 5년 이상의 시간이 필요하지만, 향후 좋은 입지의 신도시 새 아파트 물량이 나올 것이라는 기대감으로 이미 시장의 주택 구매 욕구를 상당히 안정시켜주고 있다. 하지만 다시 구매 욕구를 자극하는 상황이 되어 추가 과열이 발생할 경우, 3기 신도시 실제 입주 물량이 나올 때까지는 큰 역할을 하지 못할 수 있다.

공시가격 현실화는 올해부터 시작되어 작년에 비해 부담스러운 수준으로 올랐지만 이 역시 새로운 규제로 받아들여지지는 않는다. 분양가 안정을 위해 분양 원가 공개, 분양가 상한제, 후분양제도 확대 역시 이미 시행 중이거나 준비 중이어서 역시 신규 규제라 할 수는 없다.

결론적으로 지금 상황에 추가 규제 카드로 생각할 수 있는 것은 규제 지역 확대와 재건축 허용 연한 연장, 채권 입찰제 도입 정도다. 각각 어떤 제도인지 알아보자.

다시 부동산 시장이 과열될 경우, 과열 지역을 규제 지역으로 지정해 대출, 양도세 등의 규제가 적용되도록 할 가능성이 있다. 문재인 정부 규제 정책의 핵심은 규제 지역 지정을 통해 각종 규제가 자동으로 적용될 수 있도록 하는 핀셋 규제이다. 현재 규제지역은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 구분된다.

조정대상지역으로 지정되면 다주택 양도세 중과를 비롯하여 대출, 정비 사업, 세제, 전매 제한, 청약 등 다양한 규제가 적용된다.

2002년 주택건설촉진법 개정으로 도입된 투기과열지구는 2011년 강남 3구를 마지막으로 해제되었다가 2017년 8·2 대책으로 투기지역과 함께 화려하게 부활했다. 투기과열지구로 지정되면 재건축 조합원 지위 양도 금지를 포함한 정비사업에 대한 규제가 주로 적용되며 대출, 청약을 비롯하여 자금 조달계획서 제출 등의 규제도 함께 적용된다.

2003년 최초 도입된 투기지역은 주택법을 근거로 국토교통부 장관이 지정하는 조정대상지역이나 투기과열지구와 달리 소득세법을 근거로 기획재정부 장관이 지정하는 금융규제의 성격을 지닌다.

그래서 투기지역에는 LTV, DTI뿐만 아니라 주택담보대출 만기연장제한 및 건수 제한 등 금융 규제들이 주로 적용된다. 조정대상지역이 신설되면서 중복으로 적용되는 규제도 많지만, 정부는 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 지정을 통해 과열 지역에 대해 핀셋 규제를 하고 있어서 만약 추가로 과열지역이 발생하면 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정할 것이다.

규제 지역으로 지정되지 않은 지역이 과열되면 규제 지역으로 새롭게 지정해서 규제를 적용하면 되지만 문제는 서울이다. 서울의 경우 이미 전지역이 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되어 있고, 대부분 인기 지역은 투기지역까지 지정된 상황이기 때문에 다시 과열이 될 경우 더 지정할 규제 지역 카드가 없다.

2018년 당시 재건축 허용 연한 카드를 만지작거리다가 안전진단 강화 카드를 꺼내든 정부에게는 아직 재건축 허용 연한 카드가 남아있다.

재건축 허용 연한은 아파트가 얼마나 오래되어야 재건축 사업을 추진할 수 있는지에 대한 최소한의 기준이다. 허용 연한이 된다고 재건축사업이 무조건 되는 것은 아니지만 허용 연한이 되지 않으면 아예 추진 자체가 불가능하기 때문에 허용 연한은 재건축의 첫발을 뗄 수 있느냐의 기준이 된다.

예전에 40년이던 재건축허용 연한은 2014년 주택시장활성화를 위해 30년으로 단축되었다. 이런 재건축허용 연한을 다시 35년이나 40년으로 연장할 경우 허용 연한이 되었거나 다가오면서 재건축이 추진될 것이라는 기대감으로 투자수요가 유입되던 1988~1993년 입주한 아파트들이 영향을 받을 수 있다.

1987년 준공된 아파트가 서울에서만 2만7,764가구(노원구 6412가구 등) 정도 있고 분당, 일산 등 1기 신도시 대부분이 1993~1994년에 입주했다.

물론 현재 재건축시장은 초과이익환수와 조합원 지위 양도 금지, 전매제한, 임대주택 확대 등 이미 강력한 규제가 적용되고 있고 허가권을 가진 서울시의 깐깐한 기준 때문에 현재 개점 휴업 상태라 다시 과열되기는 쉽지 않겠지만 혹시라도 재건축시장이 다시 과열된다면 재건축허용 연한 확대 카드가 나올 가능성이 높다.

채권 입찰제는 분양하는 건설회사와 분양받는 개인에게 적용되어 이익을 환수하는 규제다. 1983년 첫 도입 후 1999년 폐지되었다가 2006년 부활하였고 2013년 다시 폐지되었다.

민영 아파트를 분양받을 때 분양 예정 가격이 인근 아파트 가격과의 차이가 30% 이상 발생할 경우, 그 차액을 채권으로 흡수하는 제도로 상환 기간 20년의 제2종 국민주택채권을 구입하는 사람에게 분양우선권을 부여하게 된다. 예전 판교신도시 전용면적 85㎡(25.7평) 초과 중대형 아파트에 채권입찰제가 적용된 적이 있었다.

예전 사례를 보면 채권입찰제가 투기억제 효과는 있지만, 적용되는 아파트를 분양 받으려면 채권상한액까지 높은 채권을 써낼 수밖에 없고, 아파트 분양가격 상승으로 이어지거나 개발 이익을 국가가 가지고 간다는 부작용도 있었다.

상당히 무겁고 많은 규제들이 이미 적용되어 있고, 3기 신도시를 비롯해 향후 많은 공급 물량이 예정된 만큼, 이러한 추가 규제 카드가 나올 가능성은 크지 않을 것 같다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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