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신혼부부 주택 취득할 때 세금 얼마나 내나요?

주택은 최소 3번 이상 세금을 내야합니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #36


5월은 ‘가정의 달’이죠. 주변에서 결혼 소식도 많이 들으실 텐데요. 여기 수도권에서 새 보금자리를 마련하려는 예비 신혼부부 한 쌍이 있습니다. 그런데 과연 부담해야 하는 부동산 세금은 얼마나 될까요? 인터뷰와 사례 형식으로 쉽게 알아봅니다!

신혼부부가 처음 내 집을 마련하면 세금은 얼마나 낼까요?

출처직방
Q. 집을 사면 세금 부담이 엄청나다는데, 정말인가요?

주택을 취득하면 최소 3번의 세금을 내야 합니다. 취득세, 보유세, 양도소득세가 바로 그것인데요. 물론 세 부담이 있긴 하지만 더 중요한 건, ‘내가 부담해야 하는 세금이 정확히 얼마일까?’, ‘이걸 합법적으로 줄일 수 있는 방법은 무엇인가?’ 입니다. 그러니까 미리 겁먹지는 마세요. 대신, 이에 대한 준비가 되어 있어야 합니다.

주택은 취득, 보유, 양도 단계에서 각각 세금을 냅니다.

출처직방
Q. 경기도에서 4억 정도 하는 집을 알아보고 있어요. 이 경우 취득세는 얼마나 될까요? (전용 면적 60㎡ 이하)

취득세는 실제 거래 금액, 그러니까 계약서에 작성하는 금액과 전용 면적에 따라 다릅니다. 지금 알아보고 있는 집의 경우, 거래금액은 4억 원이니 6억 원 이하, 그리고 전용면적은 60㎡라서 85㎡ 이하에 해당하네요.


따라서 이 경우, 취득세율은 1.1%입니다. 이는 거래 금액에 곱해서 구하면 됩니다. 즉, 440만 원(=4억 원*1.1%)이 되겠죠? 물론 여기에 다른 공과금, 그리고 소유권 이전에 따른 수수료 등이 들어가니까 이보다는 조금 더 나올 거에요.


게다가 이사 비용, 부동산 중개보수도 고려해야 하는데요. 특히 부동산 중개보수는 향후 양도소득세 필요경비에 포함할 수 있으니 반드시 챙기셔야 해요. 현금영수증 받으시는 게 좋고, 혹시 그게 안 된다면 반드시 스마트폰 등으로 계좌이체 하면서 ‘OO아파트 취득 중개비’ 이렇게 메모를 해두세요. 나중에 요긴하게 사용될 거에요.

취득세율은 거래 금액과 전용 면적에 따라 달라집니다.

출처직방
Q. 그런데 신혼부부라면 취득세를 줄여주는 제도가 있다고 하던데, 맞나요?

네. 맞습니다. 신혼부부가 ‘생애 최초 주택’을 취득하는 경우에는 취득세를 50% 감면해주는 혜택이 있는데요. 단, 몇 가지 조건을 갖춰야 합니다. 아래를 볼까요?


1. 신혼부부 모두 그 이전에 주택을 취득한 사실이 없어야 합니다.

2. 직전 연 소득이 맞벌이라면 7천만 원 이하, 외벌이라면 5천만 원 이하여야 합니다.

3. 취득하는 주택 가격이 4억 원 이하, 그리고 전용 면적은 60㎡ 이하여야 합니다.

4. 주택을 취득한 날로부터 3개월 이내 혼인 신고를 해야 합니다.

5. 해당 주택을 3년 이내에 팔거나, 증여 혹은 임대한다면 감면된 취득세를 다시 추징당합니다.


조금 전, 취득세는 440만 원이라고 했죠? 그런데 위 조건을 갖추면 거기서 220만 원을 줄일 수 있습니다.

Q. 네. 잘 활용해볼게요. 그런데 이번에 집을 사면 보유세 폭탄이라던데, 정말인가요?

세금이 올라간 건 맞습니다. 그런데 이에 대해 막연하게 잘못 생각하고 있다면 저는 이게 더 문제라고 생각합니다. 적어도 어느 정도 세금이 나오는지는 대략이라도 알아야겠죠? 같이 계산해 볼까요?


먼저 취득세는 우리가 위에서 440만 원이라고 확인했어요. 다음으로 보유세를 알아봐야 하는데요. 보유세는 재산세, 종합부동산세, 임대소득세가 있습니다. 이 중 임대소득세는 제외하기로 할 게요. 주택이 1채라면 월세, 간주임대료에 대해선 비과세거든요. 실거주 주택으로 보기 때문에 그렇습니다.


다음으로 재산세, 종합부동산세에 대해 살펴볼 텐데요. 이를 알려면 해당 주택의 ‘공시가격’을 알아야 합니다. 신문 기사를 봐서 알겠지만 이번에 공시가격이 많이 올랐습니다. 서울은 평균 14.02%가 올랐고, 경기도 역시 지역마다 다르므로 잘 챙겨봐야 합니다. 현재 집을 알아보고 있는 상태기 때문에 여기에서는 해당 주택의 공시가격이 3억 원이라고 가정해볼 게요. 공시가격은 통상 시세의 60%~70%인데, 앞으로 점점 시세와 근접하게 상승한다고 하니 이 정도 비율(75%)이면 어떨까 싶네요.


그렇다면, 이 경우 보유세는 얼마나 나올까요?


1) 재산세

재산세는 해당 주택의 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하고 여기에 다시 세율을 적용해 주면 됩니다.


· 재산세 과세표준=공시가격 3억 원*공정시장가액비율 60%=1.8억 원

· 재산세=과표 1.8억 원*세율 0.25%-누진공제 18만 원=27만 원


물론 여기에 이것저것(도시계획세 등) 붙기 때문에 재산세는 이보다 더 많이 나오는데요. 대략 40~50만 원 정도가 될 것으로 보입니다.


2) 종합부동산세

이건 아직(?) 염려 안 하셔도 됩니다. 해당 주택의 공시가격(실거래가 아니에요)이 최소 9억 원은 되어야 하므로 그렇습니다. 원래는 6억 원인데, 1세대 1주택이면서 단독 명의라면 추가 공제 3억 원을 더해 9억 원까지는 공제하기 때문에 그렇습니다.

Q. 그럼 집을 사면 재산세만 내면 되는 건가요? 대략 50만 원 정도?

네, 그렇긴 한데요. 올해는 내지 않아도 됩니다. 내년부터 내시면 되는데, 7월에는 주택분 그리고 9월에는 토지분 이렇게 두 번에 걸쳐서 나오니 그때 내시면 됩니다.

Q. 왜 내년부터 나오는 거죠?

지금 이 글이 올라가는 시점이 2019년 5월 30일이에요. 그렇죠? 그런데 그날 바로 계약하고 잔금까지 다 치를 수가 있나요? 무슨 말이냐 하면, 주택의 취득일은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날로 하기 때문에 그렇습니다. 즉, 실질적인 소유권이 나에게 넘어오는 날을 기준으로 합니다.


따라서 이미 5월 말이기 때문에 잔금까지 다 치른다는 건 거의 불가능이고요. 그 결과 보유세 과세기준일인 6월 1일은 매도자 명의로 되어 있기에, 올해 보유세는 매도자가 내는 것입니다. 지금 집을 취득해도 보유세는 내년부터 나오니 신경 쓰지 마세요. 따라서, 4월 말 공시가격이 확정되고 급매가 나올 것이라는 일부 기사는 조금 현실성이 없어요. 통상 계약일과 잔금일 사이 기간은 2개월에서 3개월 정도 되기 때문에 그렇습니다.

Q. 아, 그렇군요. 한 번 정도는 활용할 수 있는 절세법이군요. 그렇다면 양도소득세는 어떻게 될까요?

양도소득세가 가장 금액이 많고 복잡하기 때문에 잘 알아두셔야 하는데요, 아래 내용으로 알아두시면 될 거예요.


1) 공동명의로 취득할 것

2) 주택은 최소 1년 이상은 보유할 것

3) 1주택이라면 2년 이상 보유(또는 조정대상지역이라면 거주)해서 비과세를 받을 것

4) 향후 다른 집으로 이사를 하려 한다면 기존 집(가령 1번 집) 취득 후 최소 1년이 지난 시점에 이사할 집(2번 집)을 취득할 것! 그래야 일시적 2주택 비과세가 가능합니다.


제가 볼 때 이 정도만 알아 두시면 충분하다고 봅니다.


먼저 ‘공동명의’부터 알아볼까요? 많은 분이 놓치는 경우인데요, 저 역시 생애 첫 집을 마련할 때는 워낙 정신이 없어서 아예 생각조차 못 했어요. 반드시 공동명의로 하세요. 집값이 1억 정도 오른다고 할 때, 내야 하는 양도세가 2천만 원 정도라면 공동명의로 500만 원 정도는 줄일 수 있거든요.


그리고 최소 1년 이상은 보유해야 일반과세가 되어 세율이 6~42%로 낮아져요. 그 이전에 팔면 40%(지방세 포함 44%) 고율의 세율이 적용되니 주의하세요!


게다가, 신혼부부 생애 최초 취득세 감면 혜택을 받는다면 앞에서 본 것처럼, 최소 3년은 보유해야 하잖아요? 그러니 차라리 비과세 전략이 더 나을 거에요.


또 하나 조심할 점! 살다 보면 ‘아, 뭔가 아쉽네’하는 부분이 나와요. 아니면 다른 이유 등으로 지금 집(1번 집)에서 다른 집(2번 집)으로 이사를 갈 수 있는데요. 이때 2번 집은 반드시 1번 집 취득하고 나서 1년이 지난 후에 사야 합니다. 그래야 ‘일시적 2주택 비과세’를 받을 수 있거든요. 그렇게 하면 양도소득세는 하나도 내지 않고 이사 등을 통해 원하는 집을 구하실 수 있을 거예요.

Q. 아, 그런 방법이…. 생각보다 부담해야 하는 세금이 별로 안 될 수 있겠는데요?

지금까지 나왔던 내용을 한 번 정리해 볼까요?

세금, 미리 알고 대비하는 것이 가장 중요합니다.

출처직방

자, 이상입니다.


관건은 양도소득세라는 걸 아시겠죠? 세금도 좋지만, 실거주가 주는 ‘효용’에 대해서도 한번 생각해보고 행복한 보금자리를 구하시기 바랍니다. 그럼 좋은 집 구해서 행복한 신혼 생활 보내세요. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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