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아이가 생기니 학군 좋은 곳으로 이사가고 싶어요

10년 안에 목동, 대치동 입성 가능하다!

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2030을 위한 부동산 입문 #5


보통 처음 내 집 마련을 고민하는 시기는 신혼 때입니다. 이때는 직주근접이 집을 고르는 데 있어서 가장 중요한 요소입니다. 때문에 지하철역이 가까울수록 통근 버스를 타기 좋은 위치일수록 선호도가 높지요. 역세권 직주근접 아파트는 이런 이유로 항상 스테디 셀러이고요. 3 광역핵인 (도심, 여의도, 강남)의 일자리를 두루두루 갈수 있는 곳에 아파트가 밀집된 주거지는 두 말할 필요없이 인기가 높습니다. 이렇게 첫 집은 두 사람의 출퇴근이 용이하면서 준비한 가격에 맞는 곳에 마련하게 됩니다.

서울 3대 업무 지구 중 하나인 여의도. 언제나 출퇴근하는 사람들로 북적인다.

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생애주기별로 선호하는 조건 다르다

자녀가 생기면 점차 따져야 하는 조건들은 늘어납니다. 맞벌이를 유지하느냐 아니냐에 따라 신도시 또는 부모님 댁 근처, 혹은 엄마가 출퇴근하기 편리한 곳 중에 집을 구하게 되죠. 이때는 육아 문제를 해결하는 것이 집을 구하는 데 있어 우선적인 과제가 됩니다. 아이를 안전하게 돌볼 수 있는 보육 시설이 있어야 하고요.


아이가 학력기를 접어들면 이제 학군을 고려하게 됩니다. 교육열이 있는 가정이라면 영어유치원이라든지, 초기 아동 교육을 위한 학원가를 드나들면서 눈 여겨 본 곳이 이미 있을 겁니다. 아니면 적어도 그 동네에서 좋다는 초등학교에 배정받을 수 있는 단지, 통학하는 길이 차로부터 안전한 단지를 마음에 두게 되는 것이지요.

직방 앱에서 본 송파구 대표 초품아 단지, 리센츠. 단지 내에 초,중,고등학교가 모두 있어 학부모들의 선호도가 높다.

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엄마, 아빠의 출퇴근 거리나 시세차익도 중요하지만 아이의 공부와 학원이 더 높은 우선순위를 차지하는 시기입니다. 이때부터는 정말 재테크 목적만으로 이사를 할 수도 없게 되는데요. 아이가 커 감에 따라 방 1개씩은 내주어야 할 테니 20평형대에서 30평형대로 이사를 많이 가는 시기이기도 합니다.

자녀가 생기면 보이는 것, 학군

요즘 사람들은 서울 아파트에 대한 로망이 큽니다. 서울서울서울! 서울이 좋다고들 합니다. 아무래도 이번 상승장을 지나오며 가장 많은 시세차익을 보여준 곳이 투기지역 투기과열지역 조정지역 순이기 때문이기도 하겠고요. ‘분위기’를 중요하게 생각하기 때문이기도 합니다. 초핵심 입지인 투기지역을 중심으로 보면 서울에 내 집 마련을 꿈꾸는 이들은 단순히 투자 가치 뿐 아니라, 그 시세를 형성하게 된 ‘분위기’를 중요시 여깁니다. 이 분위기란 곧 학군으로 연결되니까요. 그래서 인기있을 수밖에 없는 지역들이 바로 대치동과 목동입니다. 소위 아이 키우기 좋고 면학분위가 좋고 학원가 접근성이 좋은 곳이지요. 성장하는 과정에서 그 동네의 분위기가 중요하기에 학군이 좋은 지역의 집값은 나날이 높아지고 있습니다.

직방 앱에서 본 대치동, 목동 아파트 시세. 대치동은 평당가가 만원으로 강남구 중에서도 높은 편이다.

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1. 비과세 전략으로 한 단계씩 차근차근


처음부터 대치동, 목동과 같은 인기 지역에 진입하는 것은 힘든 게 사실입니다. 그렇기 때문에 아이가 없을 때 부지런히 모으고 아껴야 합니다. 하루 빨리 재테크에 눈을 떠 한정된 근로 소득을 불려 나가야 합니다. 부동산 공부를 통해 똘똘한 한 채를 구입하고 비과세 전략을 적극 활용해야 합니다. 아이가 어릴 때 2년씩 실거주 하면서 비과세 요건을 충족하면 옮기는 것이 좋습니다. 자주 이사해야 하는 이 방법은 아이가 취학기가 되고 나면 이용하기 힘든 방법이기 때문입니다.  

갈아타기 성공을 위해서는 양도세 비과세 요건을 미리 확인!

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2. 투자와 실거주 분리해서 설계


만약 목돈이 없어 차근차근 자산을 늘려가야 하는 상황이라면? 투자와 실거주를 분리해서 미래를 설계하실 것을 추천합니다. 힘들더라도 실거주 비용을 줄여 투자금을 확보해야 합니다. 그게 주거 상품이든 지역이든 가격이든, 일단 주거에 깔고 사는 비용을 최대한 줄여야 합니다. 저렴한 전세 혹은 월세로 거주하면서 수중에 있는 투자금으로 별도의 투자를 병행하는 것이죠. 신혼부터 아이가 8세가 되기 전, 약 10년의 기간이 돈을 제대로 모을 수 있는 피크 타임입니다. 이 시기에 재산을 불려야 합니다. 아이가 더 커버리면 돈을 쓰는 일이 더 늘어나니까요.

우리 아이게게 좋은 학업 여건을 만들어 주고 싶은 마음, 다 똑같겠죠?

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10년 동안 부지런히 재테크를 하고, 시장 흐름을 잘 타기만 한다면 초기 자본이 적어도 그 기간내에 목동에 진입할 수 있습니다. 정말 열심히 테크 트리를 잘 타서 운용하는 사람들은 10년 만에 대치동에 입성하는 것도 보았습니다. 아이가 생기니 학군이 좋은 지역으로 이사 가고 싶으신가요? 그렇다면 우회적인 방법으로 자산을 불려 좋은 학군에 입성하도록 해야 합니다. 향후 대출 규제가 완화되거나 다시 전세가율이 상승하면 학군이 좋은 지역을 매수할 수 있는 타이밍이 옵니다. 이럴 때는 레버리지를 이용해서 매입하는 것도 방법입니다.


다시 한 번 강조하자면, 신혼부터 자녀가 초등학교에 입학하기 전까지 절약하며 자산을 불리는 것이 가장 중요합니다. 이 글을 읽는 분들은 대부분 사회초년생일테니, 지금은 비교적 돈 드는 일이 적을 테지요. 2년, 5년, 10년 단계별로 구체적인 목표를 설정하고, 시간과 돈의 레버리지를 최대한 활용하시길 바랍니다. 허황된 꿈이 아닙니다. 누군가는 재테크의 중요성을 깨닫고 차근차근 실천하며 돈을 불리고, 누군가는 허황되다고 신세 한탄만 합니다. 소위 재테크 모임을 가보면 돈이 없거나 금수저가 아닌 흙수저이거나 그보다 절박한 분들도 많습니다. 저도 그중 하나로 공부를 시작했고요. 지금까지 꾸준히 재테크를 실천해 온 분들은 그래도 처음 만났을 때보다 사는 모습이 많이 나아졌습니다. 불평만 하기보다는 재테크에 관심을 갖고 작은 것부터 하나씩 실천해보시길 희망합니다. 10년 안에 학군이 좋은 지역에서 아이를 키우는 모습을 상상하시고, 꼭 그 꿈을 실현하시기를 기원합니다.

글. 월천대사

<불황이지만 돈을 불리고 있습니다> 저자

블로그 '월천 재테크 학군과 부동산'

카페 '월천 재테크 학군과 부동산'


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