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3기 신도시, 제2의 판교 가능할까

실거주와 투자 두 마리의 토끼를 잡기 위한 선택은?

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격#2


사람들이 3기 신도시에 주목하는 이유는 무엇일까요? 서울 집값이 이미 너무 올라 서울을 대체할 주거지를 찾는 것일까요? 서울에 인접해 있고 상대적으로 저렴하니까 말이죠. 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 제2의 서울을 찾는 것이 아니라 제2의 판교를 잡고 싶은 마음일 것이라 생각합니다. 판교는 신도시 형성 초반엔 저렴했으나 지금은 서울 어느 지역과 견주어도 밀리지 않습니다. 판교와 같이 급격한 시세 상승이 이루어질 수 있는, 그런 숨은 보석을 찾고 싶은 마음 아닐까요? 


이번 칼럼에서는 3기 신도시 발표 지역인 고양 창릉지구와 부천 대장지구의 집값이 어느 정도 수준에서 형성될지 미래가치를 분석해보겠습니다.

내가 살고 있는 판교처럼 되면 좋겠다

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고양 창릉 위치는?

고양 창릉지구는 일산보다 서울과 인접한 곳에 위치해 있다.

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고양 창릉지구는 고양시 덕양구에 위치한 지역으로 바깥쪽으로는 일산 서구, 동구와 인접해 있고, 서울 방향으로는 은평구, 마포구와 붙어 있습니다. 일산보다 서울에 가깝고 고양선이 신설되면 서울과의 접근성은 더욱 좋아지겠죠. 저는 고양선 완공, 자족용지 확보라는 조건은 만족했지만 판교만큼 고소득 기업은 입주하지 않는다는 전제 하에 고양 창릉지구의 시세를 예측해 보겠습니다.


집값에 가장 큰 영향을 주는 요소는 집이 필요한 사람의 소득 수준, 고용률, 인구 대비 주택 공급량입니다. 해당 지역에 고소득 직장인 비율과 고용률이 높고 인구 대비 주택 공급량이 적다면 집값이 높게 형성될 수밖에 없습니다.

고양 창릉 집값, 얼마나 오를까?

인근 지역과 소득 수준, 고용률, 공급량 등을 비교하면 시세를 예측할 수 있다.

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고양시 덕양구와 마포구, 은평구의 집값과 소득 수준 및 고용률을 비교해 보겠습니다. 마포구 20평대 아파트의 평균 시세는 8.8억으로 은평구 5.9억 및 고양시 덕양구 3.5억 대비 2배 이상 높습니다. 평균 소득 수준도 3,225만원으로 은평구 및 고양시보다 높은 수준이고요. 주목할 것은 해당 지역의 고용률입니다. 마포구는 전체 인구 대비 68% 정도가 취업자로 은평구 12%, 고양시 21%를 압도하고 있습니다. 베드타운이 아니라는 뜻이죠. 


고양 창릉지구가 마포구 아파트 시세를 따라잡기 위해서는 마포구에 위치한 수십 개의 대기업(공덕 효성, DMC YTN/SBS/MBC/KBS 등) 만큼 우수한 일자리가 확보돼야 하는데 이것은 자족용지 조성만으로는 어려워 보입니다. 따라서 현실적으로 마포구의 배후도시로서 기능하는 은평구(은평뉴타운)와 경합을 벌여야 하는 상황입니다. 은평구와는 평균 소득 또한 유사한 수준이기 때문에 은평구 수요를 분산해 가져온다면 20평대 아파트 가격이 현재 3.5억에서 5.9억까지 상승할 수 있습니다.

직방 앱에서 본 은평구, 마포구, 고양시 덕양구 20평대 아파트 평균 시세.

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문제는 은평구와 비교했을 때 고양시 공급물량이 이미 과다하다는 점에 있습니다. 은평구 아파트는 5.2만호로 인구수 대비 32%이지만, 고양시는 24만호로 아파트 공급량이 고양시 인구수의 70%에 육박합니다. 여기에 고양 창릉지구에 공급 계획인 3.8만호를 더하면 28만호로 더 늘어날 것이고요. 외곽으로는 일산 서구, 동구도 공급물량이 넘치는 상황에서 창릉지구가 과연 은평구 수요를 끌어올 수 있을지에 대한 부분이 염려됩니다.


그래도 최근 들어서는 창릉과 일산 간에 격차가 벌어지기 시작했습니다. 25평 기준 일산 집값은 2억 후반대인데 덕양구는 3억 초반입니다. 행정구역에 대한 사람들 인식이 개선되고(서초구라고 말하지 않고 반포라고 하며, 송파구라고 일컫지 않고 잠실이라고 부르듯이 말입니다.) 대곡 역세권 개발 등 일자리가 보완된다면 은평구 수준 또는 그 이상 갈 수 있을 것으로 보입니다.

부천 대장 위치는?

부천 대장지구는 서쪽으로는 인천 계양, 북쪽으로는 강서구, 동쪽으로는 구로구와 맞닿아 있다.

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부천 대장 집값, 얼마나 오를까?

부천시 시세는 어느 지역과 비슷해질까?

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앞서 고양창릉과 마찬가지로 부천 대장지구, 계양구 그리고 인접해 있는 강서구, 구로구의 평균 소득 및 고용률, 20평대 아파트 시세를 비교해 보겠습니다. 강서구는 공항공사와 각종 항공사 직원들 및 마곡지구의 대기업 수요에 힘 입어 평균소득이 3,724만원이고 집값도 가장 높은 6.5억입니다. 구로구 또한 온수 일반산업단지 등 전통 공업지역으로 고용률이 48% 수준으로 높고 소득 수준도 3,114만원으로 안정적인 편이고요. 그 다음이 부천 대장으로 평균 소득 2,824만 원, 고용률 24%, 계양구가 소득과 고용률 모두 가장 낮은 수준입니다.


부천 대장지구는 계양구에 거주하던 분들이 옮겨오면 부동산 가격에 마이너스 효과가 날 수 있습니다. 하지만 구로구나 강서 마곡지구에서 인구가 유입되면 시세가 상승할 가능성도 있죠. 마곡은 신축이기 때문에 부천으로 유입이 적을 것 같고, 구로구가 지역 내에 경사가 많고 구축 비율이 높아 부천으로 유입되는 인구가 있을 것으로 보입니다. 즉, 부천 대장지구의 집값은 구로구 시세를 따라가는 것이 현실적으로 보입니다. 20평대 기준으로 본다면 현재 시세인 3.5억 선에서 5.2억 선까지 가능한 것이죠. 단, S-BRT가 성공적으로 교통 문제를 해결해 줄 때의 이야기입니다. 만약 S-BRT 시스템이 기존 버스 체계와 다를 바가 없다면 3억 선으로 주저앉을 가능성도 배재하지 못합니다.

직방에서 본 강서구, 구로구, 부천시, 인천시 계양구 20평대 아파트 시세.

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이러한 교통 리스크 때문에 안정적인 투자를 원하시는 분들에게는 부천 대장지구를 권해드리고 싶지 않습니다. 종래 계양구나 검단 혹은 그 외곽에 있는 주택을 보유하고 계신 분들은 부천 대장으로 옮길 것을 추천하지만 부천이나 구로구, 강서구에 집을 가지고 계신 분들은 신중한 접근이 필요해 보입니다.

판교급 신도시, 다시 탄생하기 어렵다

과거 90년대는 인구수가 지속적으로 증가했습니다. 이에 맞추어 대기업들도 빠른 속도로 성장했지요. 당시 계획한 신도시 중 판교가 성공을 거두었지만, 향후에는 어떻게 될지 아무도 모릅니다. 인구수는 더 이상 증가하지 않으며, 수출 기업들은 성장 동력, 차세대 먹거리를 확보하지 못한 상황입니다. 10년, 20년 후 500인 이상의 대기업이 늘어날 가능성은 줄어들고 있습니다. 이런 시기에 신도시 부동산 투자에는 보수적인 시각이 필요합니다. 최소한 확실한 직주근접 입지와 거주민들 소득 수준 등을 고려해 ‘실거주’와 ‘투자’ 두 마리 토끼를 잡으시길 바랍니다.

글. 부동산 스나이퍼

<유튜브 쪽쪽부동산> 운영


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