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부동산 ‘보유세’를 줄이고 싶다면?

보유세는 공시가격 인상의 영향을 받습니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #34


얼마 전, 2019년 공동주택 공시가격이 최종 확정되었습니다. 전국 평균 5.24% 상승한 가운데, 서울의 경우 전년 대비 14.02%가 올랐는데요. 공시가격은 여러 가지 과세의 기준이 됩니다. 그중에서도 가장 피부에 와 닿는 세금은 역시 보유세입니다.


공시가격이 오른 영향으로 이제 다주택자는 물론 1주택자 역시 보유세 부담에서 벗어날 수 없게 되었습니다. 이렇게 오른 보유세, 어떻게 줄일 수 있을까요? 무주택자, 1주택자, 다주택자 각자 다른 전략을 세워야 합니다. 그 방법에 대해 하나씩 알아보도록 하겠습니다.

보유세 절세 방법은 상황에 따라 다릅니다.

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Case 1. 실거주를 알아보는 무주택자

보유 중인 주택이 없다면 당연히 보유세도 없습니다. 그렇다면 주택을 취득하면 보유세가 바로 부과되는 것일까요? 이를 알기 위해서는 주택의 취득일이 언제인지부터 알아야 합니다.


우리 세법은 주택의 취득일을 ‘잔금 지급일’ 또는 ‘소유권 이전 등기 접수일’ 중 빠른 날로 정합니다. 아직 주택 취득 경험이 없는 많은 분이 ‘계약일’을 취득일로 착각하는 경우가 있는데, 그렇지 않습니다. 세법에서는 ‘실질적으로 소유권이 넘어간 때’를 해당 주택의 취득일로 보기 때문입니다.

위 경우 주택 취득일은 잔금 납부를 완료한 시점이 됩니다.

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예를 들어, A라는 매수자가 B라는 매도자로부터 4월 15일 계약, 5월 15일 중도금 지급, 그리고 6월 15일 잔금 납부를 완료했다고 해보겠습니다. 이 경우 A의 주택 취득일은 언제일까요? 바로 잔금 납부를 완료한 6월 15일입니다.


그런데 재미있는 것은 그 다음입니다. 보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 구분되는데요. 둘 모두 매년 6월 1일을 ‘과세기준일’로 삼고 있습니다. 즉, 1년 365일 동안 하루, 6월 1일을 기준으로 해당 주택을 소유하고 있는 사람에게 1년치 재산세와 종부세를 부과하는 것입니다.


위 사례의 A는 주택의 취득일이 6월 15일이 되는데, 그렇다면 6월 1일 당시 해당 주택의 실질적인 소유자는 A가 아니라 매도자 B가 되겠죠? 따라서 2019년도 재산세와 종부세는 매도자 B가 모두 부담해야 하는 것입니다. 따라서, 이제 실거주할 집을 알아보는 경우라면, 6월 1일을 넘겨서 매수하는 것이 유리합니다. 이 때 기준은 잔금납부일이라는 것, 잊지 마세요.

Case 2. 신규 분양 받는 무주택자

그런데 생애 첫 집으로 마련한 주택이 ‘새 아파트’, 그러니까 분양 받은 아파트라면 취득일은 어떻게 되는 것일까요? 이때는 실제 잔금을 다 납부하더라도 해당 아파트가 완공되지 않으면 아직 취득하지 않았다고 봅니다. 사용 검사필증이 교부되어야 세법상 취득한 것으로 보기 때문입니다.


그런데 만약 반대의 경우, 그러니까 완공은 되었는데 잔금 납부가 완료되지 않았다면 어떻게 되는 것일까요? 이 경우라면 다시 위의 원칙대로 갑니다. 즉, ‘잔금 지급일’ 또는 ‘소유권 이전 등기 접수일’ 중 빠른 날로 갑니다. 따라서, 실제 새 아파트가 완공되었다 하더라도 잔금이 지급되지 않았거나, 소유권 이전 등기 접수가 되지 않았다면 아직 취득하지 않은 것으로 봅니다.

신축 분양 아파트의 경우, 두 가지로 나뉩니다.

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여기서 간혹, 이러한 점을 악용하는 경우가 있습니다. 실제로 신규 분양 아파트가 완공되었음에도 연체 이자를 감수하고 잔금을 미뤄서 취득일을 고의로 늦추는 경우가 있는데요. 설령 세법상 취득 요건을 갖추지 못했다 하더라도 관할 세무서에서는 고의성 여부 등 종합적인 상황을 고려하여 취득 여부를 판단하는 경우도 있으니 유의하시기 바랍니다.

Case 3. 1주택자라면 조정대상지역 여부를 체크!

다음은 1주택자입니다. 이 경우는 이미 재산세를 납부하고 있었을 것이고, 아주 드물게 종부세도 납부하는 경우가 있었을 것입니다.


가령, 어떤 사람이 공시가격이 4억 원 하는 아파트에서 거주하고 있다고 가정해 봅시다. 공시가격이 4억 원이라면 시세는 대략 6억 원 내외겠죠. 이 경우 2018년도 재산세는 84만 원이, 2019년도 재산세는 94만 원 정도가 나옵니다. 공시가격이 14% 상승했다고 가정하고, 지방교육세 및 도시계획세도 포함해서요.


하지만 당연히 종부세는 나오지 않습니다. 단독 명의일 경우 공시가격 9억 원까지는 종부세 비과세이며, 공동 명의라 하더라도 각각 6억 원 공제이기 때문입니다.


여러분이 사례의 1주택자라면 10만 원 정도 상승한 재산세가 엄청난 부담이 되지는 않을 것입니다. 그런데 기존 주택에서 하나를 더 취득한다고 가정하면 어떨까요? 편의상 기존 주택을 1번, 추가 취득하는 주택을 2번이라고 하면, 이때는 1번과 2번 주택이 조정대상지역에 있는지 여부가 매우 중요합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.


1. 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우, ‘일시적 2주택 비과세’를 받기 위해서는 이제는 3년이 아닌, 2년 이내에 1번 주택을 매도해야 합니다.


2. 혹시 1번 주택을 팔지 않고 보유해서 종부세 과세 대상이 된다면 종부세 세율 중과가 적용되며, 세 부담 상한 역시 일반 150%가 아닌 200%가 적용되므로 유의해야 합니다.


3. 2번처럼 계속 2주택 상태를 유지한다고 가정하는 경우 재산세를 줄일 수 있는 방법은 없습니다. 즉, 1번 주택은 실거주, 2번 주택은 임대주택으로 등록하더라도 2번 주택의 재산세 감면 혜택은 없습니다. 이미 살펴본 바와 같이 2채 이상을 임대주택으로 등록해야 재산세 감면이 가능하기 때문입니다.

1주택자라면 조정대상지역 여부가 중요합니다.

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1번 경우는 전형적인 ‘갈아타기’ 전략입니다. 다만 유의해야 할 것이 있습니다. 기존 주택을 3년이 아닌 2년 이내 매도해야 한다는 것입니다. 만약 일정을 맞추지 못하면 비과세 기회를 날릴 수 있습니다.


2번 경우는 대략적인 부담을 살펴봐야 할 것입니다. 가령 1번 주택 공시가격 4억, 2번 주택 공시가격 5억이라고 가정한다면 이때는 2주택자가 되므로 종부세 계산 시 9억 원이 아닌 6억 원을 차감해야 합니다.


하지만 유의해야 하는 점은 모두 조정대상지역이므로 종부세 중과세가 적용되고, 세 부담 상한 역시 200%가 적용된다는 점입니다. 이 역시 공시가격 14%를 가정하고 계산해 보면 2018년 보유세는 293만 원이지만(재산세 194만 원, 종부세 83만 원), 2019년도 보유세는 438만 원(재산세 216만 원, 종부세 184만 원)으로 상승합니다.


게다가 종부세의 경우 2022년도까지 공정시장가액비율이 매년 5%P씩 상승하므로 2022년도 보유세는 504만 원(재산세 234만 원, 종부세 224만 원)이 될 것입니다. 여기에서 중요한 건 금액이 아니라, 과연 내가 이 정도 보유세를 부담할 수 있는가를 따져 보고 부담이 된다면 기존 주택 처분 등 본인에게 맞는 방법을 찾아야 한다는 것입니다.

Case 4. 3주택 이상을 계획한다면?

현재 2주택 보유 중인데 주택을 더 사서 3주택 이상 보유를 계획 중이라면 이때는 셈법이 완전히 달라집니다. 2주택에서 하나를 더 취득해서 3주택이 되는 경우를 가정하고, 체크해야 할 점을 살펴보겠습니다.


1. 3주택이므로 일시적 2주택 비과세는 불가, 그래도 비과세를 꼭 받고 싶다면 ‘거주주택 양도세 비과세’ 특례 밖에 없습니다.


2. 3주택의 경우, 재산세는 물론 3주택 종부세 중과세율 및 세 부담 상한 300%를 조심해야 하며, 3주택 이상인 경우에는 주택을 임대하면서 발생하는 월세, 간주임대료 등 모든 수입금액에 대해 과세하는 것이 원칙이니 이를 잘 관리하셔야 합니다.


3. 재산세 감면을 받기 위해서는 거주주택 제외, 나머지 2주택을 모두 임대주택으로 등록하면 전용 면적 및 임대주택 종류에 따라 재산세 감면이 가능합니다(이미 지난 칼럼에서 살펴봤습니다).


4. 종부세 합산배제를 받기 위해서는 세법에서 말하는 ‘장기임대주택' 요건을 갖추어야 하는데, 가장 중요한 요건 중 하나는 등록당시 공시가격이 6억 원 이하(수도권 외는 3억)여야 가능하니 이미 기준금액을 초과하였다면 임대주택등록 여부를 신중하게 고려하시기 바랍니다. 

 

추가로 몇 가지만 말씀드리자면, 1번의 경우 2021년부터 ‘거주주택 양도세 비과세’ 특례는 평생 1회로 제한되기 때문에 정말 양도차익이 큰 주택 하나에 대해서 혜택을 받을 수 있도록 전략을 잘 세워야 합니다. 아무거나 비과세 혜택을 받았다가 나중에 크게 후회할 수 있습니다.


2번에서 ‘수입금액’의 경우 주택 수에 따라 계산법이 다릅니다. 이때 실거주 주택 및 등록한 임대주택 역시 당연히 주택 수에 포함되며, 내년부터는 비과세가 없어지고 모두 분리 과세 또는 종합 과세가 되니 주택임대사업자는 이를 대비해야 할 것입니다.


지금까지 세법에서 보는 취득일이 언제인지, 그리고 보유세 과세기준일과 주택 수에 따라 체크해야 할 보유세 절세 방법에 대해 살펴보았습니다. 간략하게 핵심 정리를 해볼까요? 

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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