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30만호 공급 계획이 불러올 나비효과

3기 신도시 서울 집값 못 잡는다? 지금의 마용성도 5년 전엔 없었다

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최준영의 부동산 시그널 #1


대부분의 사람들은 큰 변화보다 안정적인 상황을 좋아한다. 이런 성향은 미래를 예측할 때도 동일하게 적용된다. 지금 트렌드가 앞으로 지속될 것으로 가정하고 미래를 예측한다. 다수의 사람들은 그렇다. 때문에 경쟁은 더욱 치열해지고 반면 그를 통해 얻어지는 결과는 점차 기대에 미치지 못하게 된다. 예측하지 못한 상황의 변화는 사람들로 하여금 적응하기 힘들고 판단을 어렵게 한다. 하지만 동시에 많은 기회를 제공함으로써, 새롭게 변화하고 성장할 수 있는 바탕이 되어주기도 한다.

그때 그 집을 샀어야 했는데...

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부동산 시장을 대하는 우리의 태도는 과연 어떠할까? 과거를 돌이켜보면 ‘그때 이렇게 했어야 하는데...’라는 아쉬움과 후회를 해보지 않은 사람은 없을 것이다. 그럼 왜 그때 그렇게 하지 않았을까? ‘비용’의 문제가 아니라면 대부분은 변화의 폭과 속도를 예측하는데 실패한 것이다. 일반적으로 사람들은 기존의 사고와 경험의 범주를 넘어서는 변화에 대해서는 부정적이고 소극적으로 대응하게 된다. 그러나 그런 변화의 흐름을 느끼고, 올라타는 사람들은 다른 결과를 얻어낸다.

3기 신도시, 서울 집값 잡기엔 역부족?
지금의 마용성도 5년 전엔 없었다

정부는 지난 5월 7일 수도권 일대 28곳에 11만호를 건설하는 신규택지 계획을 발표했다. 2018년 9월 13일 ‘30만호 공급계획’발표 이후 2차례에 걸쳐 19만호 공급을, 그리고 이번에 11만호 공급계획을 발표하였다.

이번에 발표된 고양 창릉, 부천 대장지구와 이전에 발표된 세 곳을 합쳐 5곳이 신도시급으로 조성된다.

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이 가운데 330만m2이상의 신도시급은 남양주 왕숙(1,134만m2, 6.6만호), 하남 교산(649만m2, 3.2만호), 인천 계양(335만m2, 1.7만호), 고양 창릉(813만m2, 3.8만호), 부천 대장(343만m2, 2.0만호) 등 5곳이다. 90년대의 1기 신도시, 2000년대 중반의 2기 신도시에 이어 본격적인 3기 신도시 계획이 발표된 셈이다.


많은 사람들은 이러한 정부의 발표에 대하여 ‘서울이 아니다’, ’강남수요를 대체할 수 없다’ 등의 논리로 비판하고 있다. 이러한 비판은 현재의 경향이 앞으로도 계속 유효할 것이라는 단정 하에 나오는 것이다. 그런데 돌이켜 보면 ‘마용성’이 강북권을 대표하는 지금의 추세는 언제부터였을까?

직방 앱에서 본 마포구 평당가는 2,800만원, 용산구 평당가는 3,600만원, 성동구 평당가는 2,900만원이다.

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마용성은 오래 전부터 그 곳에 있었고, 항상 교통이 편리한 그런 지역이었다. 단지 그곳에 새로운 아파트가 공급되었고, 그에 따라 새로운 수요가 유입된 것이다. 그리고 그곳의 가치를 체감한 수요가 추가적으로 유입되면서 지금의 ‘마용성’이 된 것은 불과 5년도 안되었다.


이러한 경향은 항상 반복된다. 강남 개발이 처음 진행될 때 사람들은 언덕만 많고 사람 살 곳이 아니라고 했다. 목동이 처음 개발되던 시절, 안양천 너머도 서울이냐고 놀라움을 표시했고 출퇴근의 괴로움을 호소하는 기사가 넘쳐났다. 멀리 갈 필요도 없이 2014년만 해도 교남뉴타운의 경희궁자이와 만리동의 서울역센트럴자이는 미분양으로 GS건설의 머리를 아프게 했다. 왜 그랬을까? 사람들의 눈과 마음에 70년대의 강남, 80년대의 목동, 2010년대의 교남동과 만리동은 다 사람이 살만한 곳이 아니었던 것이다. 언제나 변화는 우리의 고정관념을 깨는 방향으로 나타난다.

미분양이었던 서울역센트럴자이는 지난 1년 6개월간 15.9% 상승했다.

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언제나 문제는 ‘교통’

3기 신도시의 가장 큰 특징은 ‘서울 접근성’에 초점을 두고 있다는 점이다. 오랫동안 우리나라의 도시계획은 도시가 붙어서 확장되는 연담화를 경계해왔다. 그래서 그린벨트를 지정했고, 기존의 도시에서 떨어진 곳에 새로운 주거단지나 도시를 만드는 것을 당연하게 생각했다. 그렇게 등장한 곳이 1, 2기 신도시라 할 수 있다. 그런데 이러한 도시들이 맞벌이의 일반화, 그리고 교통여건 개선의 지연에 따라 경쟁력을 상실하게 되었다.


장거리 출퇴근에 대한 피로감이 확산되며 서울 및 소수 교통 양호 지역으로의 인구 집중이 나타난 것이 2016년 이후 서울 부동산 가격 급등의 근본적 원인이다. 그렇게 서울 아파트 가격이 치솟자 재건축 및 재개발의 지연이 눈에 들어오기 시작했다. 서울 시내 공급부족론이 받아들여지게 되었고, 이는 서울 불패론으로 확대되었다. 하지만 서울 시내에 신규택지가 없던 것은 어제오늘의 일이 아니다. 재건축과 재개발을 통한 일반분양 물량이 소량에 불과한 것 역시 과거부터 지금까지 계속되어온 일이다. 사실 문제의 핵심은 ‘교통’인 것이다.

3기 신도시 성공의 열쇠는?

3기 신도시의 입지에 대해 부정적인 평가가 많지만, 정부는 3기 신도시 계획을 세움에 있어 기존의 관행을 벗어 던지고 본격적으로 문제 해결에 나섰고 이는 향후 큰 변화를 가져올 것으로 예상된다. 1990년대 1기 신도시를 비롯한 대규모 SOC 투자의 후유증으로 인해 수도권 내 대규모 SOC투자는 기피되어 왔다. 그리고 그린벨트 보호를 위해 서울과 인접한 지역에 대한 개발 역시 극도로 억제했다. 그렇지만 3기 신도시, 30만호 공급계획을 통해 정부의 부동산 정책은 서울 접근성과 교통망 중시라는 큰 변화를 수용했다. GTX A~C노선을 비롯한 각종 철도노선의 대폭적인 확충은 공간 개념을 대폭적으로 변화시킬 것이며 이는 부동산 시장에도 당연히 큰 영향을 미칠 수밖에 없다.


모두가 ‘강남권’을 외치지만 이미 상당 수준 재건축이 완료되었거나 진행중임을 감안할 때 공급은 제한적이다. 전용85m2 신축 아파트의 가격이 20억에 육박하는 시장은 지금도, 앞으로도 ‘그들만의 리그’가 될 가능성이 높다. 여기에 진입하지 못하는 수요층은 입지 및 투자가지를 고려해서 다른 지역을 선택해야 한다. 이때 가장 우선해서 고려하게 될 요소는 ‘교통’과 ‘신축’이다. 과거 중요한 요소로 간주되던 학군의 경우 좋으면 더할 나위 없지만 그것을 위해 다른 것을 포기하지는 않을 것이다. 신길뉴타운의 강세가 대표적 사례이다.

글. 최준영 / 율촌법무법인 전문위원

이진우의 손에 잡히는 경제 <도시이야기> 진행

前 국회입법조사처 입법조사연구관

前 문화체육관광부 일반계약직5호

前 부천시청 전문위원



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