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전세금, 이렇게 하면 무조건 지킬 수 있다!

청년가구라면 전세보증보험료도 할인받을 수 있어요

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우용표의 내 집 마련 바이블 #1


우리가 사는 세상이 아름다운 동화 속 나라이거나 교과서대로 움직인다면 전혀 공부할 필요 없는 것이 바로 ‘전세금을 지키는 방법’이다. 기간을 정해 목돈을 맡겨 놓고, 전세 기간이 끝나면 되돌려 받으면 된다. 이 얼마나 깔끔하고 간단한가. 


슬프게도 현실은 동화와 같지 않다. 깡통전세/역전세로 전세금을 되돌려 받지 못하는 경우가 있는가 하면, 어느 집주인은 세입자들의 전세금을 먹튀(?)하고, 어떤 부동산 중개업 자매는 집주인과 세입자에게 동시에 사기를 쳐서 구속되기도 했다. 


자, 소중한 전세금(이라 쓰고 전재산이라 읽는)은 어떻게 지킬 수 있을까? 이번 칼럼에서는 안전하게 전세 계약하는 방법부터 전세기간 만료 후 제대로 되돌려 받는 방법까지 단계별로 살펴보기로 하자.

Step 1. 안전하게 전세계약 하는 방법

- 본인 인증은 필수 !


기사에 언급된 경기도 안산 부동산 사기는, 집주인은 월세로 집을 내놓았는데 부동산 중개인이 “이거 전세입니다.”라고 한 경우다. 중개인이 세입자에게는 전세금 명목으로 목돈을 받고 집주인에게는 소액만 주는 수법이다. 이런 사기 행위로부터 우리를 지키는 가장 좋은 방법은 본인 인증이다. 아무리 부동산에서 “제가 집주인 대신 위임장 받았어요.”라고 하고, “제가 조카예요. 이모님 지금 해외여행 가셔서 제가 대신 왔어요.”라고 해도 믿지 않으면 된다. 등기사항전부증명서(aka. 등기부등본)에 적힌 소유주 본인이 신분증을 들고 오도록 하고, 직접 계약서 작성하도록 하면 되는 것이다. 나는 본인이 오는데 상대방은 대리인이 온다? 일단 의심하자. 


- 대출상환도 필수!  

전세 계약의 가장 기본적인 원칙은 ‘대출이 없어야 한다’는 것이다. “지금 대출이 있긴 한데, 이거 큰 금액 아니니까 상관없어요.” 새빨간 거짓말이다. 전세금을 온전히 지키기 위해서는 계약할 집에 대출이 없어야 한다. 현재 대출이 있다면 ‘전세금을 받아 대출금을 정리한다’는 내용을 계약서에 명시하도록 하자. 또, 드물지만 집주인이 전세를 받으면서 동시에 대출을 받는 경우가 있으므로 ‘전세 계약일 이후 대출을 받지 않는다’는 내용도 함께 계약서에 포함시키는 것이 좋다.

직방 앱에서는 전월세 필터를 통해 전월세 매물만 확인할 수 있습니다.

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Step 2. 전세금 안전하게 지키는 법

- 돈 안 드는 방법 (기본적인 방법)

전세금을 지키기 위한 기본적인 안전 장치는 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것이다. 이렇게 하면 집이 경매로 넘어간다 해도 일정 금액은 보호받을 수 있다. 경매에서는 ‘선착순’이 중요하다. 집주인에게 돈을 빌려준 순서대로 돈을 받을 수 있고, 전입신고와 확정일자는 그것을 입증하는 방법이다. 이거 깜빡하면 정말 큰일난다. 


- 돈 조금 드는 방법 (전세보증금보증보험) 

전세보증금보증보험은 집주인과 감정 상하기 싫을 때 편리하게 선택할 수 있는 방법이다. 집주인의 동의가 없어도 전세금 전액에 대해(수도권 7억 원 이하, 기타 지역 5억 원 이하) 신청할 수 있다. 보증료율은 전세금의 0.128%(아파트)이다. 즉, 전세 가격이 3억 원이라면 매년 39만 원 정도 부담하면 된다.

전세 계약 이후 계약기간의 1/2 경과 전에는 보험 가입이 가능하니 늦었다고 포기하지 마세요.

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이마저 부담될 수 있다. 이를 위해 청년가구를 비롯한 일부 임차인에 한해 보증료를 할인해주기도 한다.


주택도시보증공사에서는 청년가구, 신혼부부, 고령가구, 노인부양가구 등에 보증료를 할인하고 있습니다.

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그 외에도 전자계약을 하거나, 인터넷보증을 이용하는 경우, 모범납세자도 3~10%의 할인 혜택을 준다.


Step 3. 전세금 돌려받는 법

이사 날짜는 잡혔고 전세금을 돌려받아야 하는데 일부 집주인들이 이런 저런 핑계를 대며 협조를 안 해주는 경우가 있다. 다음 임차인이 아직 안 들어 왔다거나, 돈이 부족하니 기다려 달라거나 이런저런 이유를 든다. 이런 상황에서 취할 수 있는 방법이 두 가지 있다. 


-사전고지와 내용증명

집주인이 제때 전세금을 돌려줄 의무가 있는 것처럼 세입자에게는 사전에 고지할 의무가 있다. 최소 1개월 전에는 “저 이사갑니다.”라고 집주인에게 통보해야 집주인도 새로운 세입자를 구하고 전세금을 마련한다. 만약 전세금이 하락하는 상황이라면 6개월 전부터 귀띔을 해주도록 하자. 말로 전하기 보다는 문자로 하도록 하고, 사전고지한 내용에 대해 집주인에게 내용증명을 보내는 것이 가장 좋은 방법이다.


-임차권등기명령제도 활용! 

임차권등기명령제도를 쉽게 이야기해보자면 이렇다. ‘이 집은 보증금을 돌려받지 못하고 이사간 세입자가 있으니 조심하시오’라고 등기부에 경고메시지가 나오도록 하는 것이다. 집주인 입장에서는 이런 빨간줄(?)이 있으면 다음 세입자를 구하기 어렵기 때문에 전세보증금을 빨리 되돌려주는 경우가 많다.


원래 전세금에 대한 우선변제권을 받으려면 실제 거주하고, 주소지가 해당 주택에 있어야 하지만 임차권등기명령을 완료하면 주소지를 옮겨도 법적으로 전세금을 보호받을 수 있다. 임차인 단독으로 법원에 가서 신청할 수 있고, 사용되는 비용도 집주인에게 청구 가능하다.


나이가 어리고, 사회 경험이 부족하다고 해서 사기꾼이 피해가지 않는다. 또, 정말 불가피하게 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우가 생기기도 한다. 그러니 부디 위 내용을 잘 숙지하고, 전세 계약 시에 실천하길 바란다. 최소한의 안전 장치를 마련함으로써 전 재산과 다름없는 전세금을 손해보지 않으시면 좋겠다. 

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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