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부동산, 서울이 떨어질까? 경기도가 오를까?

하반기 부동산 시장 전망!

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #50

강남 vs 강북

서울 아파트 가격은 2015년부터 본격적으로 상승하기 시작했다. 역시나 상승의 근원지는 강남이었다. 새 아파트에 대한 갈망에 힘입어 신규분양, 재건축 및 재개발 호재가 있는 아파트부터 탄력을 받아 상승하기 시작한다.


강북도 예외는 아니었다. 마포구, 용산구, 성동구, 그리고 동대문구에 이어 성북구까지 상승에 가담했다. 그리고 2017년 중반부터 강남의 상승속도가 매우 가팔라진다. 얼마나 무서운 속도로 상승했는지는 아래 그래프를 보면 알 수 있다.

강남과 강북의 아파트 중위가격을 비교한 그래프이다.

출처직방

빨간색이 강남인데 강북과 비교해 그 상승 기울기가 매우 높았다. 그러다 2018년 중반에는 아예 폭등하면서 중위가격이 10억 원을 돌파해버린다. 강남권에서 중위권 아파트 가격이 10억 원을 넘어선 것이다.


그러는 동안 강북도 나름 선전했지만, 강남에는 한참 미치지 못했다. 사람들로 하여금 “역시 강남은 강남이야!”, “아파트를 사려면 빚을 내서라도 강남을 사야 해!”라는 말이 나오는 것이 전혀 이상하지 않을 정도로 강남만 미친 듯이 상승하였다. 그렇다면 강북은 강남의 상승을 바라만 보고 있었을까?


아래 그래프는 강남과 강북의 아파트 중위가격 비율이다.

강남과 강북의 중위가격 비율을 보면, 2017년을 기점으로 차이가 벌어진다.

출처직방

그래프 위의 가로선이 2008년부터 지금까지 강남과 강북 중위가격 비율의 평균이다. 대략 165% 정도를 유지하고 있다. 그러다 2017년부터 강남과 강북의 중위가격 비율이 눈에 띄게 차이가 나기 시작한다.


그리고 결국 2018년 중반에는 190%에 육박하는 차이로 벌어지게 되었다. 190%에 육박한다는 것은 강남과 강북의 중위가격차이가 거의 2배에 가까워졌다는 뜻이다. 이때 당시 여러 전문가들의 의견이 다음과 같이 갈렸다.   


1. 강남처럼 입지가 좋은 곳만 계속 상승할 것이다. 즉, 강남과 강북의 중위가격 격차는 오히려 더 커질 수도 있다.  

2. 강남은 하락하고 강북은 보합을 유지하면서 중위가격 격차가 줄어들 것이다.  

3. 강남보다 강북이 더 크게 상승하면서 중위가격 격차가 줄어들 것이다.  


과연 결과는 어땠을까? 


그 뒤로 강북 아파트 가격도 상승하기 시작하면서 그 격차는 다시 줄어들었고, 현재 강남은 소폭 하락하고 강북은 별다른 움직임 없이 멈춰있으면서 중위가격 격차는 계속 줄어들고 있는 모습이다. 결국 3번 의견대로 부동산 시장이 움직였고, 현재는 2번 의견에서 말한 대로 시장이 움직이고 있다. 


그렇다면 과거는 어땠을까? 위 그래프에는 나오지 않지만 2006년 서울이 폭등할 때도 강남이 먼저 크게 상승하면서 강남과 강북의 중위가격 차이가 벌어졌고, 이후 강북이 따라붙으면서 2009년에는 150% 정도 수준까지 그 격차를 좁혔다. 즉, 현재와 비슷한 패턴을 보인 것이다.

서울 vs 경기도

그렇다면 서울과 경기도는 현재 어떤 상황일까?

서울이 2015년 이후 급격히 상승하면서 중위가격 차이가 벌어졌다.

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위 그래프에서 보면 알 수 있듯이 서울은 큰 폭으로 상승한 반면, 경기도의 상승은 상대적으로 매우 빈약해 보인다. 


2013년부터 2015년까지는 비슷한 상승 폭을 보였지만 그 이후부터는 서울만 미친 듯이 상승했다. 역시나 “집을 사려면 서울에 사야 해!”라는 말이 나올 수밖에 없는 현상을 보여준 것이다.


아래 중위가격 비율을 보면 더 확연히 알 수 있다.

서울과 경기도의 중위가격은 2배 이상 벌어져 있다.

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2008년부터 지금까지 서울과 경기도의 평균 중위가격 차이는 그래프 위 가로선처럼 195%가 조금 되지 않는다. 그런데 지금은 무려 240%에 가까운 차이를 보인다. 서울 아파트의 평균가격이 경기도보다 무려 2.4배 가까이 비싼 것이다.


그렇다면 이후 어떤 현상이 벌어질 수 있을까? 서울의 강남과 강북처럼 아래와 같은 의견이 나올 것이다. 


1. 서울처럼 입지가 좋은 곳만 계속 상승할 것이다. 즉, 서울과 경기도의 중위가격 격차는 오히려 더 커질 수도 있다.  

2. 서울은 하락하고 경기도는 보합을 유지하면서 중위가격 격차가 줄어들 것이다.   

3. 서울보다 경기도가 더 크게 상승하면서 중위가격 격차가 줄어들 것이다.  


그런데 이미 서울과 경기도의 중위가격 격차는 다시 줄어들고 있다. 따라서 1번은 설득력을 잃었다. 이제 남은 건 2번과 3번인데 현재는 2번과 비슷한 현상을 보이고 있다. 


그런데 그래프에서 보듯이 아직도 격차를 좁히기 위해 갈 길은 너무도 멀다. 그 격차가 너무나도 크게 벌어져 있는 것이다. 그렇다면 2번대로 진행될 경우 서울 부동산 시장이 폭락해야 한다는 결론이 나온다. 아니면 3번대로 경기도가 상승해야 격차가 줄어들 것이다.

직방에서 본 최근 1년 서울과 경기도 아파트 매매 시세 변동률

출처직방
서울이 폭락할까? 아니면 경기도가 상승할까?

이쯤 우리는 객관적인 자료를 참고해야 할 필요가 있다. 아파트 가격을 움직이는 가장 큰 요소는 뭐니 뭐니 해도 공급에 해당되는 입주 물량이다.


따라서 서울이 폭락하기 위해서는 무엇보다도 입주 물량이 많아야 하는데 2019년 서울의 입주 물량은 약 4만1천호로 2018년 4만4천호 보다 부족하고 2020년에는 3만9천호로 오히려 더 줄어든다. 


반면, 경기도의 입주 물량은 2018년 역대 최고인 18만 호를 정점으로 올해는 13만7천 호, 내년은 10만3천 호 정도로 계속해서 큰 폭으로 줄어들고 있다. 


그렇다면, 앞으로 서울이 폭락할 가능성이 높을 것인가, 아니면 경기도가 상승할 가능성이 높을 것인가? 만약 경기도에 내 집 마련을 고민하고 있다면 깊게 생각해 볼 문제일 것이다. 


글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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