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“소장님 지방 부동산시장 분위기가 좋지 않다는데 청약해도 될까요?”

이런 질문을 종종 받는다.

2016년까지 강세를 보이던 지방 부동산 시장이 늘어난 입주 물량 부담으로 조정을 받으면서 지방 부동산에 대한 우려가 커지고 있다. 2018년 9·13 대책 영향으로 서울 부동산 시장도 조정을 받는 만큼, 서울은 좋고 지방은 안 좋다는 이분법적 접근보다는 자신의 구입 목적에 최대한 부합하는 현실적인 선택을 하는 것이 최선일 것이다.

“그래서 어느 지방 어느 아파트를 말씀하시나요?”

“청주 동남지구 우미린 에듀포레입니다.”

청주는 예전 필자가 대기업 근무 시절 자주 출장을 갔던 지역이기도 하고, 대농지구 복합단지인 지웰시티 분양 당시 모델하우스 방문을 했던 기억도 나서 반갑기도 했지만 최근 침체한 지방 부동산 시장 분위기 때문에 다소 우려가 되는 것도 사실이다. 오늘은 ‘청주 동남지구 우미린 에듀포레’가 어떤 단지인지 분석해보도록 하겠다.

청주 동남지구 우미린 에듀포레는 청주시 상당구 동남택지지구 C2 블록에 최고 25층 6개 동 489세대로 개발이 되는 아파트로 5월에 분양을 앞두고 있는 단지다.

청주시 동남쪽 끝자락에 위치한 동남지구는 보는 관점에 따라서 너무 외곽이라는 평과 그래도 신도시급 택지지구인 만큼 문제가 되지 않는다는 평이 공존한다. 청주시의 기존 중심 주거지인 가경동과 봉명동, 복대동에서 보면 분명 동남지구는 외곽이다.

부동산에서 입지는 말이 필요 없을 만큼 중요하다. 하지만 신규 개발 택지가 없어 기존 도심 의존도가 높아지는 회춘화 현상이 발생하는 서울과 달리, 신규 택지 개발이 용이한 지방은 외곽 택지지구 개발로 인한 도심 공동화 현상이 일어나기도 한다. 필자의 고향만 하더라도 필자가 어렸을 적 주요 도심이었던 지역들의 주거지와 상업지는 외곽에 개발된 택지지구에 밀려 옛날의 모습을 찾기 어렵다.

외곽 입지의 단점은 교통여건과 주거환경으로 극복할 수 있다. 청주의 제1순환로와 제2순환로가 물리적 거리의 단점을 시간적 거리 단축으로 보완하고 있고, 제3순환로도 개통될 예정이어서 기업체가 밀집한 산업단지와의 직주근접은 개선될 수 있다.

반면 교육, 편의성, 쾌적성은 14,768세대 신도시급 택지지구인 동남지구의 최대 장점이다. 자녀를 키우는 학부모 수요와 은퇴 후 편리하고 쾌적한 삶을 원하는 베이비 붐 은퇴 세대의 흡수가 용이하다.

우미린 에듀포레 바로 옆에는 유치원과 초등학교가 인접해 설립될 예정이다. 교육 시설의 접근성은 초등학교, 중학교 순으로 중요하며, 도보 5분 이내 거리면 플러스 요인이 된다. 유치원이 있다는 점은 덤으로 수요 범위를 확장할 수 있는 요소다.

상업 지역을 도보로 이용할 수 있어서 편의시설뿐만 아니라 학원가 이용도 편리하다는 점 또한 장점이다. 교육은 공교육인 학교와 사교육인 학원의 균형과 조화가 중요한 요즘, 도보권에 학교와 학원가가 있다는 점은 분명 자녀를 둔 가정에서 눈여겨 볼 만한 점이다.

교육, 편의시설뿐만 아니라 낙가산과 낙가천 수변 공원이 있어 환경 쾌적성도 뛰어나다. 도심 가까이에 이런 택지지구가 있다면 더 좋겠지만, 현실적으로 도심에 대규모 택지개발을 할 수가 없고 설사 있다고 하더라도 가격이 훨씬 더 높게 형성이 될 것이기에 필요성과 보유자금에 맞는 최선의 선택이 중요하다.

청주 동남지구 우미린 에듀포레는 489세대로 규모가 다소 아쉽다. 1,000세대 이상 대단지 아파트라면 더 좋겠지만, 나 홀로 아파트는 아니니 치명적인 단점이라 할 수는 없겠다. 또한 대원 1차(676세대), 대원 2차(706세대), 시티프라디움 1, 2차(1,407세대) 등 주변 아파트 단지와 연계성을 감안하면 편의시설 등 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보인다.

최근에 지은 아파트들을 보면 공간 활용을 극대화하기 위한 목적으로 동 간 거리가 좁아 개방감이 아쉬운 경우가 많은데, 청주 동남지구 우미린 에듀포레의 6개 동은 넓게 배치되어 개방감이 좋다. 남향위주로 배치된 점 또한 장점이다.

평형 구성은 전용 84㎡ 274세대, 전용 95㎡ 21세대, 전용 100㎡ 145세대, 전용 115㎡ 49세대로 총 489세대다. 중소형 아파트 인기가 높은 요즘 소형보다는 중대형 위주로 구성이 된 점은 다소 의아하다. 하지만, 청주시의 경우 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트 공급이 대략 10% 정도에 불과해 중대형 면적 수요를 감안한 전략적인 선택으로 보인다.

실제 기 입주 아파트의 경우 85㎡ 초과 아파트의 3.3㎡ 당 가격이 더 높게 형성되어 있다.

지하주차장과 휘트니스 센터 등 단지 내 편의시설은 없으면 손해가 되는 마이너스 요인인 만큼 기본점수 정도를 줄 수 있을 것 같고, 판상형 4Bay 평면 구성은 합격점을 주고 싶다. 1~2층 테라스 특화가 있는 전용 95㎡는 테라스가 필요한 실수요자라면 관심을 가져볼 만하다.

추가 옵션 중 발코니 확장과 시스템 에어컨은 반드시 신청하는 것이 좋겠고, 나머지 옵션들은 개인 취향인 만큼 각자 마음에 들고 필요하다면 선택하면 된다.

부동산 시장 분위기가 좋지 않은 지방이기 때문에 아무래도 가장 우려되는 것이 입주 물량과 미분양 부담이다.

청주시의 경우 2015년 4,378세대 입주 후 2018년 무려 13,714세대가 입주하면서 공급 과잉의 몸살을 앓았고 2015년 3Q이후 매매 가격 하락세가 지속되고 있다.

다만, 입주 물량이 점점 감소하고 있다는 점은 위안으로 삼을 수 있다. 2019년 7,377세대, 2020년 7,441세대로 여전히 부담스럽지만, 청주 동남지구 우미린 에듀포레가 입주하는 2021년 입주 물량은 2,095세대로 감소할 전망이다.

청주는 2016년 10월 이후 3년 6개월이 넘게 미분양관리지역 신세다. 준공 후 미분양을 제외하고 미분양 동향을 봤을 때, 2018년 2Q 3,000세대가 넘는 미분양이 발생하기도 했지만, 점점 감소하여 2019년 1Q에는 1,550세대로 감소하고 있는 추세다.

지방 부동산의 진짜 문제는 인구 및 세대수 감소다. 주택공급량은 시간이 지나면 해결되는 경우도 있지만, 인구 및 세대 수 감소는 치명적이라 할 수 있는데 청주시 인구 및 세대 수는 연평균(2015~2018년) 약 5,700세대 정도 증가하고 있다. 아마 이런 인구 및 세대 수 증가의 힘 때문에 공급 물량 증가에도 시간이 지남에 따라 미분양 물량이 소진 가능할 것으로 판단된다.

분양가는 어떨까? 2018년 입주한 센트럴 자이 전용 84㎡의 시세가 3억1천~3억5천만 원 정도에 형성되어 있고, 청주 동남지구 우미린 에듀포레 인접한 대원 1차 분양권 시세가 3억원 초반 정도 형성되어 있으며, 동남지구 B7블럭에 먼저 분양한 우미린 1차의 분양가가 약 3억원 정도였던 점을 감안하면 주변시세 정도로 책정될 것으로 예상된다.

분양가의 문제라기 보다는 향후 입주 물량 흐름과 청주 지역 부동산 시장 분위기를 감안하면, 당분간 약세 상황이 지속될 가능성이 있어서 무리한 분양권 투자는 주의가 필요하며, 자녀교육 등을 고려하는 중장기 실거주 목적이 우선이 되는 것이 맞다. 지방의 경우 입지는 다소 외곽이라도 구도심보다는 거주 편의성이 좋은 택지지구가 실수요자에게 좋은 선택이 될 수 있다.

청주시 외곽에 위치한 입지와 대단지 아파트가 아니라는 점은 단점이지만, 교통, 교육, 편의성, 쾌적성을 갖춘 신도시급 택지지구 새 아파트라는 면은 장점이다.

무엇보다 유치원, 초등학교가 바로 인접해 있고, 상업지역 접근성이 좋아 학생 자녀를 둔 학부모 실수요자들은 관심을 가져볼 만하다. 또, 쾌적성과 편의성을 원하는 베이비 붐 은퇴 세대에게도 적합하다.

2021년이 넘어가야 과잉 입주 물량 문제가 서서히 해결될 것이기에 단기 투자보다는 중장기 관점에서 교육 편의성을 원하는 실수요 위주의 접근이 타당하겠다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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