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복잡한 주택임대사업자 혜택과 요건 총정리!

조금 어렵지만 이 칼럼 한 편이면 정리 끝!

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #32


주택임대사업도 엄연한 ‘사업’이며, 그로 인한 혜택을 받으려면 갖추어야 하는 요건이 있음을 지난 칼럼에서 살펴보았습니다.


문제는 그 요건이 매우 복잡하다는 것입니다. 언제 임대주택으로 등록했는지, 때로는 언제 해당 주택을 취득했는지에 따라 요건이 달라지는데요. 이번 칼럼에서는 임대주택으로 등록하면 어떤 혜택을 받을 수 있는지, 그리고 그 요건은 무엇인지에 대해 ‘취득-보유–양도’ 단계에 따라 살펴봅니다.

임대주택으로 등록한다고 해서 모두 혜택을 볼 수 있는 것은 아닙니다.

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1. 취득세 감면 혜택

임대주택으로 등록하면 ‘취득세 감면 혜택’을 받을 수 있습니다. 물론 모든 임대주택에 대해 혜택을 주는 건 아닙니다. 우선 공동주택이 그 대상이며, 주거용 오피스텔도 포함됩니다.


주의해야 할 건 전용면적이 60㎡ 이하여야 한다는 것인데요. 물론 60㎡~85㎡ 주택도 취득세 50% 감면 혜택을 받을 수는 있지만, 이 경우는 1채가 아닌 20채를 등록해야 가능합니다. 현실적으로 쉽지 않겠죠?


또한, 취득세가 200만 원을 초과한다면 전체의 85%만 감면받을 수 있습니다. 이러한 취득세 감면 혜택은 2021년 등록분까지 가능한 것으로, 이번에 법이 개정되었으니 공동주택을 새로 취득하시는 분은 잘 판단하셔야겠습니다.

대상과 요건이 까다로우니 잘 확인해야 합니다.

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2. 보유세 감면 혜택 – 재산세

임대주택 보유세는 크게 세 가지입니다. 재산세, 종합부동산세(이하 종부세), 마지막으로 해당 주택을 임대(전세 또는 월세)하면서 발생하는 임대소득세가 그것인데요. 세 가지 모두 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 오늘은 우선 재산세와 종부세만 보도록 하겠습니다.


먼저, 재산세는 등록한 임대주택의 전용 면적에 따라 감면 혜택이 다릅니다. 이 역시 공동주택(주거용 오피스텔 포함)에 대해서만 가능했지만, 이번에 다가구 주택 또한 감면대상 주택으로 포함시킨 것이 특징입니다(다가구 주택은 단독주택으로, 공동주택이 아니기에 기존에는 재산세 감면이 되지 않았습니다.).


주의할 점은 2호 이상을 등록해야 재산세 감면이 가능하다는 것입니다. 따라서 1채만 임대주택으로 등록해서는 재산세 감면 혜택이 없으니 유의바랍니다.

1채만 등록하면 재산세 감면 효과는 없습니다.

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재산세 감면은 전용면적 85㎡ 이하 주택에만 해당합니다.

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3. 보유세 감면 혜택 – 종부세

다음으로 종부세 역시 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 재산세와 다른 점은 임대주택으로 등록하면 종부세 과세대상에서 아예 제외해주는데 이를 ‘종부세 합산 배제’라고 합니다.


다만 이때 중요한 건 1) 임대주택 등록 당시 기준시가가 6억 원 이하일 것(수도권 외는 3억 원 이하) 2) 해당 임대주택을 8년 이상 의무 임대할 것(단, ‘18년 4월 이전에 등록하였다면 5년 임대) 3) 임대료 연 증가율이 5% 이내일 것 세 가지 조건을 충족해야 한다는 것입니다.

종부세 합산 배제 요건은 크게 세 가지입니다.

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4. 양도세 감면 혜택

어쩌면 임대주택으로 등록하는 가장 큰 이유가 바로 이것(양도세)일 것입니다. 의무임대기간이 적게는 4년에서 길게는 10년까지 되는 만큼 그동안 발생한 시세차익에 대한 양도세를 줄이는 것이 주택임대사업자의 가장 큰 목적 중 하나일 가능성이 크죠. 그런데 이 부분이 매우 복잡합니다. 한 번 볼까요?


1) 양도세 중과를 피하고 싶다면?

이 경우라면 세법에서 말하는 ‘장기임대주택' 요건을 갖춰야 합니다. 즉, 민간단기든 준공공이든 임대주택 종류에 상관없이 세법에서 말하는 요건을 갖춰야 하는데요. 이때 요건은 등록 당시 기준시가가 6억 원 이하(수도권 외 3억 원 이하)이고 의무임대기간은 ‘18년 4월 이전은 최소 5년, 4월 이후는 8년을 해야 합니다. 어디서 많이 본 거죠? 네 그렇습니다. 위에서 살펴본 ‘종부세 합산배제’ 요건과 같다고 보면 더 이해하기 편합니다.


2) 양도세를 줄이고 싶다면?

이 경우는 양도세에 적용되는 ‘장기보유특별공제(이하 장특공)’를 추가로 받으면 가능한데요. 민간단기로 등록했다면, 6년 이상 임대해야 2% 등 추가 공제가 가능합니다. 원래는 4년만 임대해도 되지만 장기보유를 유도하기 위해서 이런 혜택을 주는 것이죠.


하지만 이보다는 준공공(현재는 장기일반민간임대주택으로 명칭이 변경되었습니다. 앞서 말한 세법상 ‘장기임대주택’하고는 다르니 유의 바랍니다)으로 등록할 경우에 보다 ‘확실한’ 혜택을 주는데, 그건 바로 8년 임대 시 장특공 50%, 10년 임대 시 장특공 70%와 같은 꽤 큰 혜택을 주는 것입니다.


여기에 하나 더! 2018년까지 등록한 준공공의 경우, 취득일로부터 3개월 내 등록을 하고 10년 의무임대를 하였다면 양도세 100% 감면이라는 매우 큰 혜택을 주는데요, 주의해야 할 점은 이는 비과세가 아니며 10년 동안 임대료 증가율은 연 5%를 넘기면 안 된다는 것입니다.

양도세 혜택은 중과 배제와 추가 감면으로 나뉩니다.

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5. ‘거주주택 양도세 비과세 특례’

여기까지 살펴본 김에 끝까지 살펴보기로 하죠. 지금까지 등록한 임대주택의 혜택에 대해 살펴보았는데요, 이를 활용해 거주 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있는 방법이 있습니다. 이를 ‘거주주택 양도세 비과세 특례’라고 하는데요. 그 원리는 아래와 같습니다.


전체 세대원이 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우(이때 지역은 불문입니다. 즉, 무조건 거주입니다.), 등록한 ‘장기임대주택’이 있다면 해당 장기임대주택은 주택수에서 제외하므로 거주한 주택에 대해 비과세를 적용하는 것입니다.


이번에도 나왔지만 위에서 나온 ‘장기임대주택’은 세법에서 규정하는 임대주택으로 1)지자체와 세무서 두 곳 모두 등록할 것 2)등록 당시 기준시가 6억 원 이하일 것(수도권 외 3억 원 이하) 3)5년 이상 의무임대할 것(이 조건은 아직? 5년입니다만, 다른 혜택을 모두 받으려면 8년으로 알고 있는 게 차라리 속 편합니다.)이 그 조건입니다.


다만, 위 ‘거주주택 양도세 비과세 특례’는 2021년 이후 양도분에 대해서는 평생 1회로 제한하고 있다는 점, 그리고 이걸 오해해서 간혹 임대주택으로 등록만 하면 주택 수에서 제외된다고 많이 혼동하시는데요. 절대 그렇지 않으니 유의하시기 바랍니다.


지금까지의 내용을 한 장으로 요약해보면 아마 아래와 같은 그림이 나올 것 같군요.

복잡한 임대사업자 등록 혜택, 최대한 한 장으로 정리해봤습니다.

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어떠신가요? 오늘 내용, 많이 복잡하고 어렵죠? 하지만 주택임대사업을 하고, 이를 통해 일정 수익을 보려면 해당 제도를 명확하게 이해하는 것이 기본입니다. 금번 칼럼 내용을 바탕으로 이제는 하나씩 구체적인 내용과 사례를 통해 어떻게 실제 투자와 연결이 되는지 살펴보도록 하겠습니다.


돌아서면 잊어버리는 부동산 세금, 너무 답답하시죠? 하지만 걱정하지 마세요. 여러분만 그런 게 아니거든요. 하나씩 차근차근 이해하시고, 기억이 잘 안 나거나 헷갈리는 내용은 다시 찾아보면 된답니다. 오늘 칼럼은 필요할 때 찾아보는 종합판으로 생각하시면 되겠습니다. 그럼 다음 시간에 또 뵙도록 하죠. 제네시스였습니다!



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스 박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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