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서울과 지방, 아파트 가격 차이 얼마나 날까?

중위가격을 비교해보았습니다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #83


문재인 정부는 치솟는 서울 아파트 가격을 잡기 위하여 10번이 넘는 많은 부동산규제를 쏟아부었다. 서울 전 지역과 수도권, 세종, 부산, 대구 일부 지역 등 과열 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 지정해 규제를 집중하는 핀셋 규제로 과열지역의 집값은 잡고 비과열지역의 피해를 최소화하겠다는 것이 정부의 의도였다.

연이은 부동산 규제로 서울 아파트 시장은 거래 절벽 상태다.

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심해지는 서울과 지방 양극화

이런 정부의 바람과는 달리 서울과 비서울지역 아파트 가격 차이는 더 벌어졌다. 서울 아파트 중위가격은 작년 1월 대비 17%나 상승하여 8억 원이 넘었다. 서울 강남 11개 구의 아파트 중위 가격은 10억 원 이상이다.


지방이라고 하면 너무 범위가 넓고 비교 대상이 되지 않으니 서울 외 주요 도시인 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산 이렇게 6대 광역시 아파트 중위가격을 보자. 작년 1월 대비 0.54% 상승에 그쳐 거의 동결이라 해도 과언이 아니다. 작년 분위기가 좋지 않았던 부산, 울산을 비롯하여 다수의 지방 중소도시들 역시 마이너스였을 것이다.


2018년 9·13 대책 이후 서울 주택시장은 안정을 찾고 있지만, 서울과 지방 아파트 간 가격 차이는 벌어질 대로 벌어지고 있다. 정부규제는 서울에 집중되었지만, 역설적으로 지방이 더 큰 타격을 받은 것이다.

직방 앱에서 본 최근 1년간 전국 아파트 매매 시세 변동률

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서울과 6대 광역시 중위가격 추이는?

서울과 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 중위가격 추이를 살펴보자. 2013년 서울 아파트의 중위가격은 4억6,632만 원이었고 6대 광역시는 1억7,074만원으로 대략 3억 원 정도 차이났다. 지방 아파트시장이 분위기가 좋았던 2015년에는 2억8537만원까지 줄어들었다.


하지만 2016년부터 서울 집값이 상승세를 타면서 차이가 벌어져서 2018년 서울 중위가격은 7억500만 원이었지만 6대 광역시는 2억4,040만 원으로 4억6460만 원으로 벌어졌다. 기타 지방은 1억5646만원에 불과해 서울과 무려 5배나 차이 난다.


올해 2019년 3월에는 그 차이가 더 벌어져 서울은 8억2,711만 원으로 6대 광역시와 차이는 5억8,542만 원까지 벌어졌다. 인구가 100만 명 이상이 되는 광역시임에도 서울 아파트 가격과 3.5배 정도 벌어진 것이다.

서울과 지방 광역시 아파트 중위가격은 점점 벌어지고 있다.

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2019년 현재 5억 원 이상 벌어졌다.

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규제는 서울에 집중했는데?

규제는 서울에 집중되었는데 왜 지방 아파트 가격이 더 떨어졌을까? 물론 자동차, 조선 등 지역 기반 산업 침체 영향에서 비롯된 수요 감소가 큰 영향을 미쳤다. 하지만 그렇다 해도 서울 경제도 좋은 편은 아니었고, 더군다나 규제 폭탄이 누적된 서울과 격차가 이렇게까지 벌어진 이유를 설명하기에는 부족하다.


오히려 규제의 역설이라는 표현이 적절하지 않을까 싶다. 정부는 집값 과열의 주범을 고가 다주택자라고 정하고 규제를 집중하였다. 영향이 없었다고 할 수는 없지만, 개인별 기준으로는 3%, 가구 수 기준으로 7% 정도에 불과한 3주택 이상 다주택 보유 가구 때문에 전체 부동산 시장이 과열되었다고 할 수는 없다.


분명 지속해서 오르는 집값을 보면서 지금 사지 못하면 기회를 놓칠 것 같은 불안감에 실수요자들이 많이 움직인 영향이 컸다. 그런데 정부는 고가 다주택자 위주로 규제를 집중하자 규제대상이 된 집 주인은 세금 폭탄을 맞을 바에 보유 가치가 높은 서울 집은 임대사업자를 내든 전세로 돌리든 가져가고 상대적으로 보유 가치가 낮은 지방 집은 정리하기로 한 것이다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 가지자는 분위기가 형성된 것이다. 똘똘한 한 채 현상은 지극히 당연한 결과이고, 충분히 예상할 수 있었지만, 정부는 너무나 원론적인 정공법을 택했다.

과거 유사 사례는?

과거에도 비슷한 사례가 있었다. 2000년대 중반 서울과 지방 아파트 가격 차이가 크게 벌어지면서 지방 아파트 시장은 끝났다고 했다. 당시 서울의 주택보급률은 90% 초반이었지만, 지방은 100%가 넘었고 지방 인구는 줄어들기 시작했으며 서울 집값을 잡기 위한 다주택자 양도세 중과로 똘똘한 한 채 투자가 유행했다. 서울 수도권 부동산 시장 과열을 잡기 위한 규제가 서울 집중 현상을 더욱 부추긴 것이다.


건설회사는 미분양우려가 있는 지방대신 분위기가 좋은 서울 수도권에 공급을 늘렸다. 그로부터 3~4년 후 견고할 것만 같았던 똘똘한 한 채, 서울 대세론은 흔들렸다. 2010년 이후 가격은 많이 올랐고 입주물량은 늘어난 서울 수도권은 침체된 반면, 부산, 대구, 창원 등 지방은 온기가 돌았다. 2010년에서 2016년까지는 오히려 지방 아파트 시장의 강세가 더 두드러졌다. 서울이 상승할 때 지방은 주춤했지만 지방이 상승할 때 서울이 주춤한 것이다.

직방에서 본 부산의 실거래가 이지뷰 그래프. 2010년~2012년까지가 급등 시기였다.

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양극화, 이대로 괜찮을까?

서울은 대한민국 수도이자 교육, 교통, 문화, 편의, 업무시설 등 부족한 것이 없는 지역으로 더 이상 개발할 땅이 없어 재건축과 재개발이 아니면 신규 공급이 어려운 공급 희소성이 있고 수요 밀도가 높아 상승압력도 높다. 때문에 서울의 아파트 가격이 높은 것은 받아들여야 하고 양극화가 심해질수록 서울의 상대적 가치는 더 높아질 것이다.


하지만 지금은 그 차이가 너무 크다. 서울과 지방의 아파트 가격 차이가 지나치게 벌어진다면 무조건 서울 대세론만 믿을 것이 아니라 냉정하게 생각해 볼 필요가 있다. 서울이 고평가되었거나 지방이 저평가되었을 수도 있다. 물론 산업단지 위주로 개발된 지방 도시의 경우에는 경기침체 영향으로 수요가 감소할 수 있고 공급 물량 부담이 남아있어서 입주 물량 영향과 고분양가 유무는 꼼꼼하게 체크해야 한다.


서울 아파트 시장은 2018년 9·13 대책 이후 급격하게 거래가 줄면서 거래절벽이 장기화되고 있다. 4월 초 잠실주공5단지 초급매물이 거래되면서 반짝 반등을 하기도 하였고 공시가격 발표로 불확실성이 다소 해소되었지만, 분위기 반등을 이끌기에는 규제의 무게가 너무 무겁다.


부동산 정책 기조가 바뀌지 않는 한 공시가격은 2022년까지 매년 더 오르면서 보유세 부담은 더 커질 것이다. 늘어난 보유세, 양도세 부담은 구매 욕구를 누르고 있고, 대출 봉쇄는 구매능력을 누르고 있다. 2013년부터 2018년 6년간 상승한 아파트 가격은 인플레이션에 따른 화폐가치 하락을 고려하더라도 현 소득수준과 비교해 분명 부담스러운 수준이다.


아파트 가격이 오른다는 무조건적인 확신이 있다면 무리해서라도 투자하겠지만 대출 규제로 구매 능력까지 현저히 감소한 현 상황에서는 구매 욕구도 줄어들어 당분간 거래량 감소는 불가피하다.


부동산투자는 인간의 가장 원초적인 타인에 대한 욕망이기 때문에 절대 없어질 수는 없다. 하지만 구매욕구와 구매능력이 낮아진 상황에서는 중장기적 관점에서 실수요 위주의 안정적인 투자전략이 필요하다. 정부도 지역별 부동산 시장 상황을 면밀히 분석하여 무조건 틀어막을 것이 아니라 정상적인 거래회복은 될 수 있도록 규제의 선택과 집중을 해야 한다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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