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갭투자로 인한 '세입자 피해' 줄일 방법은?

최근 한 갭투자자가 300여 채의 주택을 고의 경매한 사건이 있었습니다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #49


얼마 전 어떤 갭투자자가 임차인들에게 고소당한 사건이 매스컴을 통해 전해져서 화제가 되었다. 그 내용을 살펴보면, 고소를 당한 임 모 씨는 300여 채에 달하는 아파트, 빌라를 갭투자로 매입했다가 시세가 하락하자 지인들을 채권자로 하여 고의로 경매를 진행했고, 해당 주택의 임차인들은 심리적 압박으로 인해 본의 아니게 직접 해당 물건을 낙찰받아 역전세 피해를 고스란히 뒤집어썼다는 것이었다.

이와 같은 상황에서 세입자가 무조건 손해를 볼 수밖에 없었을까? 이번 글에서는 이와 관련된 사례들을 살펴보면서 임차인이 손해를 최소화할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 한다.

위 사건의 갭투자자가 소유했던 아파트 실거래가 현황. 2년 전 전세 시세보다 최근 매매시세가 더 내려가 있는 것을 볼 수 있다.

출처직방
임차인이 직접 낙찰받는 사례

다음 경매사건은 위 사건에 해당하는 물건 중 하나다.

해당 경매 사례

출처직방

임차인은 2년 전 이 아파트에 전세금 2.38억 원을 주고 전세로 들어갔지만, 이후 매매가격이 전세가격보다 더 낮은 수준까지 하락하자 상황은 불안해졌고, 결국 보증금 반환소송을 하여 판결문을 받아 강제경매를 신청했다. 그런데 문제는 현재 이 아파트의 매매시세가 2.2억 원 정도라는 사실이다.


이렇게 되면 임차인이 대항력이 있기 때문에 낙찰자는 임차인의 전세 보증금을 인수해야 한다. 만약 시세인 2.2억 원에 낙찰 받는다 해도 임차인에게 배당되는 금액은 2.2억 원 에서 경매비용 약 200만 원 정도를 제외한 2.18억 원 정도일 것이기 때문에 낙찰자는 임차인에게 나머지 금액인 2,000만 원 정도를 지급해야 한다. 전세 보증금보다 매매 시세가 낮아져서 생기는 역전세 사례다.


결국 얼마에 낙찰 받더라도 낙찰자가 이 아파트를 매입하는 금액은 2.4억 원 정도가 된다. 따라서 이 아파트의 시세가 이보다 더 높은 가격으로 상승하기 전 까지는 이 물건을 굳이 낙찰 받을 사람은 없다. 그래서 결국 임차인은 스스로 2.29억 원에 해당 아파트를 낙찰 받았다. 이렇게 임차인이 직접 낙찰 받을 경우엔 어떻게 될까?


우선 임차인은 낙찰가 2.29억 원에서 경매 비용 200만 원 정도를 제외한 2.27억 원을 배당 받을 수 있다. 그런데 낙찰자로서 잔금을 납부해야 하는 입장이니 배당 받을 금액으로 잔금 납부를 갈음하겠다는 ‘상계신청’을 하면 지정된 일자에 소유권을 취득할 수 있다. 그리고 경매를 신청한 사람이 임차인 자신이기 때문에 경매 비용 200만 원 정도도 임차인에게 배당된다. 하지만 결국 자신이 경매신청을 위해 미리 납부했던 돈을 돌려받는 것이기 때문에 큰 의미는 없다.

결과적으로 임차인은 손해를 보게 되었다.

출처직방
결국 손해를 보게 된 임차인

결국 임차인은 자신의 원래 전세보증금 2.38억 원으로 현재 시세 2.2억 원 정도의 아파트를 매입하는 결과가 된다. 1,800만 원 정도의 손해를 본 것이다. 그렇다면 임차인이 이렇게 손해 본 금액을 전 집 주인에게 청구할 수 있을까? 그리고 과연 이렇게 하는 게 최선이었을까?


만약 임차인이 끝까지 입찰에 참여하지 않았다면 어땠을까? 이 사건의 임차인은 대항력이 있기 때문에 굳이 입찰에 참여하지 않아도 됐었다. 그럴 경우 계속 유찰이 반복되었을 것이지만, 결과적으로 임차인이 불리해질 것은 없다. 어차피 누가 낙찰받더라도 임차인은 보증금 전부를 다 받기 전까지는 이 아파트에서 계속 거주할 수 있기 때문이다.


문제는 이사해야 할 상황일 때다. 임차권등기를 하고 이사를 하면 되겠지만 이 아파트의 시세가 전세 보증금 이상으로 상승하지 않는 한 계속 유찰될 것이므로 낙찰되기 전까지는 전세금을 회수할 수가 없다. 그렇기 때문에 그나마 전세금을 빨리 회수하기 위해서는 어쩔 수 없이 위 사례처럼 임차인이 손해를 보면서라도 낙찰을 받을 수밖에 없다. 그래서 대출을 받거나 다시 전세를 주거나 매도를 하는 방법으로 결국 현금을 회수해야 한다.


그런데 이 과정에서 임차인이 꼭 알아야 할 것이 있다. 그건 바로 손해 본 금액에 대해 전 집주인에게 법적으로 책임을 물을 수 있느냐는 것이다. 이와 관련된 내용을 다음 사례를 통해 좀더 구체적으로 알아보도록 하자.

손해 금액을 전 집주인에게 청구할 수 있을까?

다음 경매 사건 또한 앞서 예로 든 임모씨가 소유자인 사건이다.

해당 경매 사례

출처직방

해당 사건에서 임차인의 전세보증금은 1.45억 원인데 이 아파트의 현재 매매 시세는 1.25억 원 정도다.


역시나 임차인의 경매신청으로 경매가 진행되었지만 계속 유찰되자 참다 못한 임차인이 직접 낙찰을 받았다. 그런데 낙찰 받은 금액이 4,800만원 남짓이다. 그렇다면 원래 임차인의 보증금 1.45억 원에서 경매절차를 통해 임차인이 배당 받을 수 있는 금액은 경매비용을 제외한 4,600만 원 정도다. 못 돌려받은 나머지 9,900만 원을 전 집주인에게 청구할 수 있을까?


결론부터 말하자면 청구가 불가능하다. 그 이유는 아이러니하게도 임차인이 대항력이 있기 때문이다.


임차인이 경매 절차에서 대항력이 있을 경우에는 매수자(낙찰자)가 그 임차인의 지위를 인수해야 한다. 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못했다면 나머지 금액을 지급해야 한다는 것이다. 그런데 낙찰자가 그렇게 지급한 금액은 전 소유자에게 청구할 수 없다. 왜냐면 낙찰을 받으면서 임차인의 지위까지 같이 인수한 것이기 때문이다.

유사한 과거 사건의 판례

출처직방

따라서 임차인 자신이 직접 낙찰받았을 경우도 마찬가지가 된다. 전 집주인에게 청구할 권원이 없는 것이다. 그렇기 때문에 위 경매사건의 임차인은 결국 자신의 전세보증금 1.45억 원으로 시세 1.25억 원의 아파트를 매입하면서 2천만 원 정도의 손해를 고스란히 안게 된다.


하지만 만약 이 물건을 임차인이 아닌, 다른 사람이 4,800만 원에 낙찰받았다면 어떨까? 그랬다면 임차인은 대항력이 있기 때문에 보증금 1.45억 원을 전부 받기 전까지는 이 아파트에 계속 거주할 수 있다. 보증금을 손해보지 않아도 된다.


물론 이런 사실을 제대로 알고 있다면 시세가 오르기 전까지는 낙찰되지 않을 것이다. 그럼에도 만약 낙찰된다면 낙찰자는 현재 임대료 시세 대비 임차인이 배당 받은 금액에 비례하여 임차인에게 부당이득을 청구할 순 있겠지만, 이 사건의 경우 임차권등기가 되어있기 때문에 임차인의 입장에선 집을 비워주었을 경우 오히려 배당 받지 못한 9,900만 원 정도에 대한 연15%의 이자를 낙찰자에게 청구할 수 있게 된다.


그런데 더 재미있는 사실은 만약 임차인이 대항력이 없었다면 얘기는 달라진다는 것이다. 대항력 없는 임차인이 낙찰 받았다면, 그리고 보증금 전액을 배당 받지 못했다면 이때는 못 받은 보증금에 대해 전 소유자에게 청구가 가능하게 된다. 왜냐면 대항력 없는 임차인의 보증금은 매수자(낙찰자)에게 인수되지 않기 때문이다.


전 집주인에게 돈이나 재산이 있고 없고의 여부는 그 다음 문제다. 청구권원이 있다면 언젠간 이자까지 받아낼 수도 있다. 더구나 이 사건 집주인의 경우 매스컴에 따르면 아직 몇십 채의 주택을 더 소유하고 있는 것으로 확인된다.


따라서 임차인 자신이 사는 집이 역전세로 인해 경매로 진행되었다면, 대항력이 있을 경우 꼭 이사를 위해 현금을 회수해야 하는 상황이 아니라면 입찰에 참여하지 않는 것이 더 현명한 방법이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토 


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