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부동산, 증여가 무조건 유리한 것은 아니다?

요즘 부동산 증여 거래가 늘고 있다고 합니다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #81


정부는 집값 상승을 막기 위하여 양도세 중과, 종합부동산세 강화 등 강도 높은 규제를 쏟아부었다. 게다가 올해 들어 단독주택, 토지, 아파트의 공시가격도 연이어 올리면서 고가 다주택 보유자를 압박하고 있다.


상황이 이렇다 보니 거래세 부담으로 인해 매매 거래량은 급감하고 있고, 반대급부로 증여가 늘어나고 있다. 살아남기 위한 최선의 방법을 찾는 것은 당연지사, 증여는 이제 고위층이나 자산가들만의 전유물이 아니다.




부동산 증여가 무엇이고, 왜 이렇게 유행이 되었는지, 증여세 계산은 어떻게 하는지 증여에 대한 모든 것을 알아보도록 하자.

부동산 증여거래가 큰 폭으로 늘고 있다.

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증여세 계산, 이렇게 한다!

사망하면서 자산을 물려주는 것이 상속이라면 증여는 쉽게 말해 살아있을 때 자산을 부인, 자녀, 부모, 친척에게 물려주는 것이다. 물론 증여하는 자산의 크기에 따라 증여세가 발생한다. 증여세는 증여가액(증여하는 금액, 아파트 시세)에 공제금액을 제한 과세표준에 증여세율을 곱해서 계산한다.

과세표준, 증여세율, 공제금액을 알면 증여세를 구할 수 있다.

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증여할 때는 증여자(증여해주는 사람)와 수증자(증여를 받는 사람)의 관계에 따라 증여세를 10년간 6억 원에서 1,000만 원까지 공제해 준다. 자산이 많다면 10년에 한 번씩 공제금액에 맞춰 증여해주는 것도 좋은 절세가 될 수 있다.


배우자간 증여는 무려 6억 원이나 공제해준다. 증여금액이 6억 원 이하면 부부간 증여는 증여세가 발생하지 않는다는 의미다.


직계존속(부모)이 직계비속(자녀)에게 증여해주는 경우에는 5,000만 원(미성년 자녀는 2,000만원)까지 공제해준다.


직계비속(자녀)가 직계존속(부모)에게 공제를 해주어도 5,000만 원까지 공제해준다. 단, 며느리, 사위 등 기타 친족은 1,000만 원까지만 공제해준다.

배우자간 증여는 공제금액이 6억 원이다.

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증여세율은 양도세율처럼 증여금액에 따른 구간별 10~50% 누진세율이 적용된다.

과세표준이 클수록 세율도 급격히 오른다.

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증여, 단독명의가 유리할까,
공동명의가 유리할까?

가령, 20년간 보유했던 분당의 9억 원 아파트를 결혼한 딸에게 증여하려고 한다. 이때, 딸 단독명의로 증여할까? 딸 부부 공동명의로 증여할까? 그냥 마음가는대로 할 것이 아니라 증여세를 정확히 계산해보고 판단해야 한다.


딸 한 사람에게 증여할 경우 공제금액은 5,000만 원, 증여세율은 10억 원 이하 30%(누진공제 6,000만원)가 적용되어 증여세는 1억9500만 원 정도다.

딸 단독명의로 증여할 경우의 증여세는 이렇다.

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딸 단독명의가 아닌 딸과 사위 공동명의로 9억 원의 절반인 4억5,000만 원씩 증여해주면, 딸은 5,000만 원, 사위는 1,000만 원이 공제되고, 세율은 5억 원 이하가 되어 20%(누진공제 1,000만 원)의 증여세율이 적용되어 딸 7,000만 원, 사위 7,800만 원 합 1억4,800만 원의 증여세가 나온다.

공동명의로 딸과 사위에게 절반씩 증여하면 증여세는 1억4,800만 원이 된다.

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단독명의로 했다면 1억9,500만 원의 증여세를 내야 하는데, 공동명의로 증여하면 증여세가 1억4,800만 원이 되어 4,700만 원 정도의 증여세를 절세할 수 있다. 참고로, 계산 편의상 세액 공제 3%는 제외했다.

무조건 증여가 유리한 것은 아니다?

양도세가 커서 절세하기 위해 주택 수를 줄여야 하는 상황이라면 증여하는 것이 무조건 유리하겠지만, 늘어난 보유세 부담을 줄이기 위해 증여하는 것은 무조건 유리하다 할 수는 없다. 자칫 득보다 실이 더 많을 수 있기 때문이다.


증여 시 취득세가 발생하는데 증여의 취득세율(전용 84㎡ 3.8%, 전용 84㎡ 초과 4%)은 매매(1.1~3.5%)보다 높다. 또, 재산세는 절세효과가 없어 고가 주택자의 경우 불리할 수도 있다. 오히려 증여하지 않고 종합부동산세를 부담하면서 가지고 가는 것이 더 유리할 수도 있다.


예를 들어 시세 25억 원(공시가격 16억 원)인 전용84㎡ 아파트 1채를 보유한 경우, 올해 보유세는 720만 원 정도 나오는데 부부간 증여하여 공동명의가 되면 130만 원 줄어든 590만 원 정도가 된다. 지분을 절반 줄였지만 재산세 때문에 보유세 부담은 생각보다 큰 폭으로 줄어들지 않는다.


2022년까지 4년 정도 더 보유한다고 가정해보면 증여하지 않고 단독명의 그대로 가지고 가면 4년 동안 보유세가 3,200만 원 정도 발생한다. 그렇지만 부부 공동명의를 하면 보유세는 800만원 정도 절세를 할 수 있다. 하지만, 취득세와 증여세까지 포함하면 4년 동안 총 세부담은 무려 1억8,000만원 정도가 되면서 오히려 손해다.


반면 공시가격 16억 원(시세25억 원)인 아파트와 4억 원(시세6억 원) 정도인 아파트 2채를 보유하다가 공시가격 4억 원 아파트를 증여한 경우에는 단독명의 보유보다 1500만 원 정도 이득을 볼 수 있다.


물론 양도세는 고려하지 않았는데 증여하게 되면 취득가액이 높아지면서 양도차익이 줄어 양도세를 크게 줄일 수 있다. 앞에서 예로 든 시세 25억 원 아파트의 증여가 최초 매매 시 취득가액에 따라 결과적으로 더 유리할 수도 있다.


또, 증여 후 5년 내 양도하게 되면 이월과세가 적용되어 증여받은 이후 양도차익과 당초 취득하여 증여 없이 계속 보유하다가 처분한 경우의 양도차익 중 큰 금액에 대해 과세하기 때문에 주의가 필요하다.  


이렇듯 여러 조건에 따라 증여가 불리할 수도 있고, 유리할 수도 있기 때문에 반드시 본인이 소유한 부동산 상황에 맞게 절세 시뮬레이션을 해본 후 유리한 결정을 해야 할 것이다. 세금은 참 복잡하면서 어렵다. 하지만 매우 중요하다. 반드시 매매나 증여 전에는 세무 전문가인 세무사에게 상담을 받아보는 것이 좋다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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