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보유세, '실질적으로' 얼마나 오를까?

공시가격 현실화는 곧 보유세 인상으로...

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #80


공시가격이 12년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 1월에는 개별단독주택 공시가격의 기준이 되는 표준단독주택 공시가격을, 2월에는 개별공시지가 기준이 되는 표준지 공시지가 발표에 이어 3월 14일 아파트 보유세의 기준이 되는 공동주택 공시가격이 발표되었다.


공동주택 공시가격은 대한민국 다수 국민들의 주거수단인 아파트의 재산세 및 보유세 기준이 되기 때문에 앞서 발표한 단독주택이나 토지 공시가격보다 민감할 수밖에 없다. 정부는 최근 2년 서울 및 수도권 아파트 가격 급등으로 공시가격 현실화를 줄기차게 주장해왔는데, 과연 얼마나 현실화되었을까?

서울과 수도권의 최근 2년 아파트 매매 시세 변동률이다.

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공시가격, 얼마나 올랐나?

2018년과 2019년 현실화율과 서울과 전국 공시가격 변동률을 비교해보면 다음과 같다.

2018년, 2019년의 공시가격을 비교해보자.

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실제 시세와 공시가격간 차이인 현실화율만 보면 정부의 주장처럼 단독주택이나 토지에 비해 이미 현실화율이 높았던 아파트 등 공동주택의 공시가격의 현실화율은 차이가 없다. 전년 대비 변동률 역시 전국 통계만 보면 5.32%로 2017년 대비 2018년 변동률인 5.02%와 큰 차이가 없다.


하지만 서울은 다르다. 서울의 전년 대비 변동률은 14.17%로 전국평균 5.32%와 차이가 아주 크다. 단독주택과 토지의 경우 전국 대비 서울의 변동률이 2배 정도 되지만 공동주택은 3배에 가깝다. 서울을 포함한 전국 평균은 전년도와 비슷하지만 고가주택이 집중되어 있는 서울 아파트를 타깃으로 공시가격을 많이 올렸다는 이야기다. 정부도 보도자료에서 시세 12억 원(공시가격 9억 원 수준) 고가주택의 공시가격은 많이 올렸다고 했다.

서울 아파트 매매 실거래가 변동률이다. 2018년부터 큰 폭으로 올랐다.

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공시가격 인상률, 지나친 개입인가?

물론 2018년 서울 아파트 가격이 많이 올랐고, 그동안 고가주택의 경우 공시가격과 실제 시세의 격차가 컸기 때문에 공시가격을 현실화한다면 이번에 서울 공시가격을 많이 올려야 하는 것은 맞다.


하지만, 감정평가사들이 객관적으로 조사해서 오른 만큼 공시가격을 올린다면 문제가 없겠지만, 서울 고가주택은 정부에서 세부담 상한선(150%)에 맞춰 올리면서 전국 평균은 작년 수준에 맞췄다는 점은 너무 인위적인 개입의 흔적이 진하다.


아무튼 정부는 이번 공시가격 인상으로 명분과 실리 모두 다 잡았다. 전체의 2.1%밖에 되지 않지만 종합부동산세 대상이 되는 고가주택의 인상 폭을 높임으로써 세수 확대와 고가주택 규제 두 마리 토끼를 잡았다. 또한, 표심에 영향을 주는 98%의 12억 원 이하 주택과 시장 분위기가 약세인 지방의 공시가격은 상대적으로 덜 올림으로써 조세저항과 반대여론을 잠재웠다.


결론적으로 서울에 시세12억 원 초과 고가주택을 보유한 사람들의 부담이 커지게 되었다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있는데 고가주택 대상이고 세 부담이 큰 종합부동산세가 얼마나 오르게 되는지 알아보자.

서울 고가주택 보유자의 종합부동산세 부담이 커질 전망이다.

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보유세, 이렇게 계산한다.

종합부동산세는 건물 외 토지(분리과세 토지는 과세되지 않음)와 고가주택에 대해 매년 부과되는 세금이다.


공동주택 공시가격을 근거로 매년 6월 1일 기준으로 산정되며, 12월1일~12월15일 15일간 전년도에 납부한 종합부동산세액의 1.5배 한도(3주택 이상은 3배 한도, 조정대상지역 2주택은 2배 한도로 기준이 다르다.)내에서 부과한다.


종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 본인이 보유한 주택의 공시가격 합이 6억 원(1세대 1주택은 9억 원)이 넘으면 종합부동산세 대상이 된다.


종합부동산세 계산은 아래 표에서 보듯이 주택공시가격에서 공제금액을 제한 후 공정시장가액비율을 곱해서 나온 과세표준에 종합부동산세율을 곱한 후 구간별 누진공제를 빼면 된다.


1세대 1주택자 중 만 60세 이상부터 5년 단위로 10%에서 30%까지 세액공제를 해주며, 보유 기간 5년 이상부터 20%에서 15년 이상은 최고 50%까지 세액을 공제해준다. 

주택 종합부동산세는 이렇게 계산한다.

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주택의 종합부동산세율은 다음과 같다.

공시가격과 주택 수, 보유 지역에 따라 종합부동산세율과 누진공제액이 달라진다.

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재산세는 고가주택 대상인 종합부동산세와 달리 공제금액이 없고 공정시장가액비율은 60%(주택)다.

재산세율과 누진공제액은 과세표준에 따라 달라진다.

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고가주택 보유세, 얼마나 오를까?

종합부동산세 고지서는 12월에야 받아볼 수 있으니, 정부에서 발표한 보도자료의 사례를 근거로 1주택을 가진 A씨와 조정대상지역 2주택을 가진 B씨의 경우로 나누어서 종합부동산세(농어촌특별세 20% 포함)를 계산해서 예상해보도록 하자.


만60세 이상, 장기보유세액공제는 없다는 가정하에서 강남에 있는 시세 29억4,000만 원 아파트의 공시가격은 2018년 16억 원에서 2019년 19억9,200만 원으로 24.5% 올랐다.

1주택자에 비해 2주택자의 세 부담 증가가 훨씬 크다.

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1주택을 가진 A씨는 급등한 공시가격과 80%에서 85%로 오른 공정시장가액비율의 영향으로 1주택임에도 세부담 상한인 150% 수준까지 크게 올랐다. 세부담 상한이 없었다면 종부세가 800만 원이 넘을 뻔했다.


조정대상지역 2주택자인 B씨는 중과 대상이 되어 1.3%(A씨는 1%)의 고세율과 200%의 세부담 상한을 적용해 2018년 540만 원에서 2019년 981만 원으로 종부세가 441만 원 정도 크게 늘어났다.


이 경우 재산세(지방교육세 포함)는 세율이나 공정시장가액비율 인상이 없었지만 공시가격 상승으로 대략 385만 원에서 498만 원으로 100만 원 이상 늘어난다. 1주택자라도 고가주택을 보유하고 있다면 종합부동산세와 재산세를 합해 보유세를 1천만 원 가까이 내야한다.

지방이나 12억 원 미만 아파트는?

이번에는 대구광역시 수성구의 15억 원 정도인 아파트의 종합부동산세를 알아보겠다. 공시가격이 8억 4,800만 원에서 10억2,400만 원으로 20.8% 올랐다.

지방도 세 부담이 늘어난다.

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강남과 비교하면 약하다 할 수 있지만 세 부담 강도는 결코 만만치 않다.


1주택자인 A씨의 경우에는 2018년에는 내지 않았던 종합부동산세를 2019년에는 63만 원정도 부담해야 하고, 3주택자인 B씨는 세 부담 상한이 300%까지 높아져 무려 2018년 119만 원 대비 두 배 이상인 281만 원으로 종합부동산세 부담이 160만 원 이상 늘어났다. 재산세도 168만 원에서 219만 원으로 50만 원 정도 더 늘어날 것이다.


12억 원(공시가격 9억 원)을 넘지 않는 주택의 세부담은 어떨까? 노원구 중계동의 시세8억3,000만 원 아파트의 경우 공시가격이 2018년 4억6,000만 원에서 2019년 5억6,200만 원으로 22.2% 올랐다.


공시가격 6억 원 이하(1주택 9억 원)로 종합부동산세 대상은 아니지만 2018년 57만 원 정도 내던 재산세(교육세 포함)가 86만 원 정도로 30만 원 가까이 올랐다. 고가주택에 비하면 세발의 피라고 할 수도 있지만 부담은 된다. 만약 올해처럼 인상된다면 내년에는 120만 원이 넘고 2022년에는 200만 원이 넘을 것이기 때문이다.

보유세, 어떻게 해야 할까?

합법적으로 집 살 때 취득세를 냈고, 팔 때는 양도차익에 대하여 양도세를 내는데 매년 보유세 부담을 늘리는 것은 실현되지 않은 이익에 대한 과세다. 보유세 부담을 늘리는 만큼 거래세인 취득세나 양도세를 낮춰주거나, 납부한 세액만큼 양도세 필요경비로 인정해 주는 것이 공정하다.


그것도 아니라면 부동산을 통해 확보한 세금만큼은 다른 용도로 사용하지 말고 청년과 신혼부부의 주거안정을 위하여 교통입지가 좋은 도심에 저렴한 공공 소형 새 아파트 건립에 써 주었으면 좋겠다. 젊은 세대들의 주거문제가 해결이 되어야 자연스레 저출산 문제, 사교육 문제, 은퇴 후 노후문제 등의 심각한 사회문제도 해결의 실마리가 보일 것이다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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