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저렴한 실거주 최적의 입지, ‘산본신도시’

가성비 좋은 지역으로 유명하죠.

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빠숑의 입지 분석 레시피 #78


1기 신도시의 막내 격인 산본신도시는 서울과의 접근성은 가장 떨어지지만, 가성비를 고려해 보면 양호한 지역입니다. 분지 지형에 규모도 작고, 외곽순환도로 등 많은 도로때문에 다소 단절된 느낌도 있지만, 굳이 서울까지 갈 필요 없는 사람들에겐 문제가 되지 않습니다. 오늘은 군포시에 속해 있는 산본신도시의 입지를 분석해보겠습니다.

산본신도시는 분당, 일산, 중동, 평촌과 함께 계획된 1기 신도시입니다.

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산본신도시는 어떤 곳일까?

산본신도시는 ‘알쓸신잡’이라는 예능에도 출연한 유명 도시설계사가 계획한 도시입니다. 제대로 된 계획도시여서 아기자기한 느낌이 있고, 공원, 상권, 역위치의 조화도 좋습니다. 또, 마을 단위로 설계된 다른 지역과 달리 단지 단위로 나뉘어 있고, 아파트 평형 분포도 고른 편입니다.

래미안하이어스는 산본신도시의 유일한 새 아파트입니다.

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산본신도시의 아파트들이 대부분 20년 차를 넘었기 때문에, 10년이 안 된 유일한 새 아파트인 래미안하이어스(2010년 9월 입주)가 가장 인기 아파트이자 랜드마크 아파트 역할을 하고 있습니다. 1기 신도시는 새 아파트에 대한 수요가 많은데, 래미안하이어스는 이를 해소해 준 유일한 아파트이기 때문이죠.


래미안하이어스에서 1호선 금정역까지는 걸어서 15분 정도 걸리는데, 여기에는 GTX-C 노선의 역사도 들어설 예정이므로 미래가치는 더 높아질 예정입니다. GTX가 개통되면 산본신도시에서 삼성역으로 가는 시간은 대폭 줄어들게 되는 것이지요.


그래서인지 산본역 앞 세종주공6단지(1994년 7월 입주)에 많은 수요층이 몰렸습니다. 이 단지에는 리모델링 호재가 있기 때문인데요. 사업이 확실하게 진행될 지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다. 산본의 시세가 전반적으로 더 오르지 않는다면, 사업성 또한 높지 않기 때문입니다.

낮은 시세가 리모델링 사업의 걸림돌이 되고 있습니다.

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산본신도시의 평균 시세는 몇 년전까지만 하더라도 평당 8백만 원 수준이었는데, 최근 몇년 간 1천4백만 원까지 올랐습니다. 리모델링 사업은 평당 2천만 원 정도의 시세는 되어야 적극적으로 추진이 가능할 것으로 보는데요. 하지만 현재 산본신도시에서는 확실하게 평당 2천만원을 넘는 아파트는 아직 없습니다. 조금 더 시간이 필요할 것입니다.

거주 요건이 뛰어난 산본신도시

실수요자는 투자자보다 거주 요건을 더 꼼꼼하게 따지게 마련입니다. 특히 교통, 상권, 학군을 중요시하지요. 산본신도시의 거주 요건은 어떨까요? 하나씩 살펴보겠습니다.


교통은 4호선과 1호선 영향권입니다. 특히, 산본 신도시 지역의 4호선은 타 지역과 달리 지하철이 아니라 지상철이기 때문에 철로 앞에 있는 단지에 소음이나 분진 문제를 일으킬 수 있습니다. 이 부분도 놓치지 말고 반드시 고려해야 합니다.

산본 세종주공6단지에서 서울 주요지역으로 가는 대중교통편입니다.

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상권은 어떨까요? 산본신도시에는 전국 규모로도 큰 시장이 있어 항상 사람이 많고 북적거립니다. 최근에는 산본 로데오거리 인근에 롯데몰이 생기면서 산본 상권에 영향을 미치고 있습니다. 특히, 세종주공6단지는 가장 활성화된 상권 바로 옆 단지에 있고, 4호선 산본역도 가깝습니다. 상권과 역세권을 이용할 수 있다는 것만으로도 리모델링 가능성은 충분합니다. 다만, 앞서도 말씀드렸듯 충분하지 않은 가격이 리모델링 사업의 아킬레스건입니다.


산본 로데오거리에는 사람이 참 많습니다. 학생, 주부, 직장인 모두가 이용할 수 있는 복합적인 상권입니다. 만약 상권 투자를 들어간다면 타이밍은 신도시 개발 후 3~5년 사이가 적당합니다. 10 년 차 이상이 되면 너무 올라서 사고 싶어도 못 살 수 있습니다.


이곳은 서울에서 먼저 검증된 브랜드가 들어와 성공하는 경우가 많습니다. 기본적인 수요가 탄탄하다는 증거입니다. 아마 우리나라에서 가장 대중적인 인구 구성을 가진 신도시가 산본일 것입니다. 산본신도시에 들어서는 프랜차이즈가 대부분 성공하는 이유가 여기에 있죠.


산본의 교육, 학군은 어떨까요? 학교 수도 많고 위치도 좋지만, 그렇다고 학군 때문에 산본으로 이사 가지는 않습니다. 산본 교육 환경의 가장 큰 장점은 블록마다 초등학교가 하나씩 있는 것입니다. 학교 분포도가 가장 좋은 신도시 중 하나입니다. 교육청도 안양 교육청은 안양과 과천을 함께, 군포는 단독으로 관할합니다.  


최근에는 강남, 목동, 중계와 같은 몇 개 지역만이 학군 프리미엄을 독점하기 때문에, 그 이외에는 굳이 옛날처럼 프리미엄을 세세히 따질 필요가 없습니다. 차라리 초등학교가 가까운지, 학원가가 있는지 등을 따져보는 게 낫습니다. 산본신도시에는 학원가도 어느정도 형성되어 있습니다. 학원가 수요가 있기 때문에 좋은 학원이 산본에 먼저 가맹점을 내는 경우도 있을 정도라고 합니다.

직방에서 본 래미안하이어스 주변 초등학교입니다. 거리를 통해 초등학교가 촘촘하게 분포되어 있음을 알 수 있습니다.

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산본, 타 신도시와 다른 입지적 특성은?

한편 산본은 다른 신도시와 다르게 주공 단지가 많습니다. 아마 LH에서 전략적으로 계획도시를 만든 게 아닌가 싶습니다. LH는 단기간에 주택을 많이 공급하는 것, 새로운 주거 상품을 개발하는 것의 두 가지 목적을 가진 곳인데, 산본의 경우는 전자입니다. 그래서 많은 주택이 들어가도록 개발했지요.


산본은 일자리가 풍부합니다. 특히, 제조업이 상당히 많이 포진해 있습니다. 안양이나 군포 거주자가 산본으로 출퇴근하는 경우도 많습니다. 또 최근에는 IT 업종도 많이 들어오고, 아파트형 공장도 생기고 있습니다. 일자리는 곧 수요와 직결되기 때문에 부동산 입지를 평가할 때 중요한 요소입니다.


또한 녹지 등 자연환경 요소가 풍부한 것도 산본신도시의 특성입니다. 산본에는 수리산이 있습니다. 독수리를 닮아서 풍수지리적으로 인정받는 산 중 하나입니다. 초막골 생태공원, 한얼공원, 중앙공원 등 큰 공원도 많은 편입니다.

앞으로 산본은 어떻게 될까요?

산본도 1기 신도시의 문제점을 고스란히 안고 있습니다. 크게 상품 가치와 입지 가치로 평가한다면 다른 1기 신도시가 그러하듯 아파트는 노후화되어 상품 가치는 떨어지고 입지 가치 하나로 유지되고 있는 상황입니다. 그러니 교통, 상권, 학교 등의 입지 조건을 꼼꼼히 살펴보고 접근하는 게 좋습니다. 계속 수요가 느는 지역이 아니기 때문에, 앞으로의 리모델링, 재건축 가능 여부를 따져보는 것도 중요합니다.


향후 10~20년 후 인플레이션을 고려하여 가격이 얼마나 오르는가를 봐야 하는데, 역시 가까운 평촌의 시세를 따라가는 흐름을 보일 겁니다. 산본은 워낙 매매가가 싸서, 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적습니다. 그렇다고 무작정 갭 투자를 하는 건 지금 시기에는 특히 더 조심해야 합니다.


산본 주변에 특별한 호재는 없을까요? 고양과 달리 군포에는 주변부에 작은 택지지구가 없습니다. 오히려 택지가 개발되면 외부에서 유입되는 사람들이 산본에 관심을 갖게 될 수 있을 겁니다.


투자성 평가를 해본다면 가야주공과 한라주공의 작은 평수가 경매에 나오는 경우가 종종 있었습니다. 대부분 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰되었습니다. 산본 주공 아파트에 투자하는 이유 중 하나는 월세 투자입니다. 월세가 시세 대비 높은 편이기 때문입니다. 하지만, 시세 차익용 투자로 접근한다면 시세가 많이 상승한 현재, 추가 상승 가능 여부는 좀 더 따져봐야 합니다.


이미 산본은 신도시가 된 지 20년이 넘었기 때문에 기본 시설은 다 갖추고 있습니다. 이 점이 산본신도시의 가장 큰 장점입니다. 있을 것이 다 있고, 자급자족도 가능한 도시입니다. 서울로 통하는 4호선이 있고 그 외 버스도 잘 갖춰져 있습니다.


하지만 심리적으로 서울로 출퇴근하는 끝지역이라는 인식이 있습니다. 배후 수요지가 거의 없는 조건에서 서울이나 안양으로 진출하려는 수요는 계속 증가하고 있습니다. 게다가 최근 몇 년 동안 시세가 많이 올랐기 때문에 추가 시세 상승도 어려운 시점입니다. 지금부터는 산본신도시의 미래 가치를 따져보아야 합니다.

산본신도시 인근에 당분간 신규 입주 물량은 많지 않아보입니다. 843세대의 힐스테이트금정역이 유일한 신축 단지로 2020년 입주를 기다리고 있습니다.

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산본신도시, 정리하자면…

현재 산본신도시의 미래가치를 높여줄 가장 큰 호재는 수도권광역급행철도(GTX)와 지하철 4호선 급행 운영입니다. 서울 일부 지역과 안양으로 출퇴근 가능한 베드타운으로서 실수요자에게는 매우 좋은 입지가 될 수 있습니다.


하지만 2개 배후 수요가 충분하지 않아 시세 상승을 희망하는 투자자라면 매우 조심스럽게 접근해야 하는 곳이 산본입니다. 장단점이 명확한 만큼 개인별 목적에 따라 산본신도시를 활용하는 것이 좋겠습니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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