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역전세난 속 내 전세금 안전하게 지키는 방법

미리미리 대비할 수 있는 방법은 무엇일까?

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #77


얼마 전 2018년 11월이 전세 계약만기였는데 아직도 전세보증금을 받지 못하고 있다는 한 고객의 연락을 받았다.


전세 계약 만료 2달 전인 작년 9월에 전세 계약 연장 의사가 없음을 밝히면서 만기 시 보증금 반환을 요청했는데 만기 후 3개월이 지난 지금도 새 세입자를 구할 때까지 기다려 달라는 말만 반복하고 있는 것이다.


그도 그럴 것이 처음 전세 계약을 체결할 당시보다 전세가격이 1억 원 이상 하락하면서 집주인이 부족한 차액을 돌려주지 못하고 있기 때문이다.

역전세난 위기 속 내 보증금을 지킬 방법은 없을까?

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역전세난이란?

역전세난이란 집주인이 전세가격이 하락하거나 세입자를 구하지 못해서 퇴거하는 기존 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 현상이다. 전세가격 하락이 새롭게 전셋집을 구하는 세입자한테는 반가운 소리일 수 있지만 전세보증금을 받지 못한 세입자와 돈을 마련해야 하는 집주인에게는 매우 곤혹스러운 악몽이다.


전세가격 하락이 점차 매매 가격 하락으로 이어지면서 주택시장 침체가 확대될 수도 있어서 역전세난은 결코 좋은 현상이라 할 수는 없다.

전세가격 현황은?

한국감정원 조사에 따르면 올해 1월 말 기준 전국 178개 광역시도 중 절반이 넘는 11개 지역의 전세가격이 2년 전 (2017년 1월)보다 떨어졌다고 한다. 울산, 경남, 경북, 충남, 충북, 세종, 강원 등 지방뿐만 아니라 그나마 부동산시장의 온기가 있던 수도권 지역마저 역전세난의 바이러스가 번지고 있다.


경기도는 2년 전보다 3.6%가 낮아진 상태로 경기 지역의 75%에서 역전세난 우려가 커졌다. 특히, 안성, 안산, 오산, 평택 등의 지역은 두 자릿수 하락 폭을 기록하였다.


서울은 아직 2년 전보다 1.78% 높은 편이지만 역전세난의 안전지대는 아니다. 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)의 전세가격은 2년 전보다 0.82% 떨어졌고 입주 물량을 고려하면 더 떨어질 가능성이 높다. 도봉, 노원, 용산 등 강북지역도 역전세난 사정권에 들어가 있다.

직방에서 본 최근 3개월 전·월세 시세 변동률이다. 대부분 지역이 하락했다.

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점점 늘어나는 임대차 분쟁

역전세난에 이어 매매가격이 하락하면서 전세금과 대출금보다 매매 시세가 더 낮아진 ‘깡통주택’으로 인하여 전세 만기가 되거나 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 전세금을 온전히 돌려받지 못해 임대차 분쟁도 늘어나고 있다.


대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 따르면 2018년 접수된 2,515건의 분쟁 조정 중 71.6%인 1,801건이 전세 보증금 반환 관련 분쟁이었다고 한다.


임대차분쟁조정위원회는 집주인과 세입자 사이 주택임대차 관련 분쟁이 발생하였을 때 전문가들의 조사를 거쳐 합리적으로 심의 조정하는 역할을 하는 곳이다. 조정 결과에 집행력이 부여되어, 조정 결과를 이행하지 않으면 별도의 민사소송을 거치지 않고도 세입자가 집을 경매에 넘기는 등 강제집행이 가능하다.


하지만, 세입자가 조정신청을 해도 집주인이 조정을 거부하면 이를 강제할 방법이 없다. 이런 문제를 개선하고자 임대인 의사와 관계없이 조정할 수 있는 주택임대차보호법이 발의는 되었으나 2년 넘게 계류 중이며 이런 임대차분쟁조정위원회가 전국에 서울, 수원, 대전, 대구, 부산, 광주 6곳 밖에 없어 한계가 있다.


상황이 이 정도 되니 금융당국도 실태조사를 하면서 더 심각해질 경우 역전세 대출을 해주거나, 경매 유예기간 연장 등의 방안을 내부적으로 검토하고 있다고 하지만 근본적인 해결책이 될 수는 없을 것 같다.

직방에서 본 서울 잠실 일대 아파트의 최근 3개월 전·월세 시세 변동률이다.

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내 전세금, 안전하게 지키는 방법은?

전세가격 하락으로 전 재산이나 다름없는 전세금을 제때 제대로 받지 못하게 되면, 세입자 마음은 새까맣게 타들어 간다. 전세금을 보호하는 방법에는 여러 가지가 있는데, 하나씩 알아보자.


우선 확정일자를 받고, 거주하고 전입신고를 해서 대항력을 가지는 것이 가장 기본적인 전세금 안전장치이다. 전입신고와 함께 거주(점유)해야만 대항력을 가지게 되고, 대항력을 바탕으로 보증금반환소송을 진행해 법원의 판결문을 받으면 경매신청도 할 수 있다.


하지만 확정일자만으로는 유사시 보증금반환소송도 진행해야 하고, 배당요구도 해야 한다. 이런 불편함이 싫다면 전세권설정등기라는 방법도 있다. 전세권설정등기는 보증금 반환을 지체하면 법원의 판결문이 없어도 경매신청을 청구할 수가 있고, 경매 절차에서도 별도의 배당요구 없이도 순위 배당에 참여할 수 있어 확정일자보다 강력한 대비책이다.


또한, 전세권설정등기는 실제 거주 여부와 관계없이 대항력을 가지기 때문에 주민등록주소를 옮기거나 세대 전원이 이사해도 대항력은 유지된다. 다만, 임대인(집주인)의 동의가 필요하고 등기 비용도 발생한다.


분양받은 새집에 입주하거나, 사정상 전세 만기 시 이사를 해야 하는데 역전세난으로 전세보증금을 받지 못하는 경우, 그나마 여유자금이 있어 전세보증금을 천천히 받아도 된다면, 임차권등기명령 제도를 활용해도 된다.


부동산 소재지 지방법원에 임차권등기명령 신청을 하고 주민등록등본, 거주사실 확인서를 첨부하여 확정일자를 받은 임대차계약서와 같이 제출한 뒤, 임차권등기명령 신청이 완료되면 전세금 받기 전에 이사해서 주민등록주소를 옮기더라도 대항력과 우선 변제력을 갖추게 된다.


단, 임차권등기명령은 임대차계약 기간이 만료된 시점에만 가능하다. 계약만료 이전에 먼저 이사하는 경우에는 임차권등기명령은 안 되고 전세권설정등기를 해야 한다.

전세금, 만기 시점에 꼭 받아야 한다면?

위에서 말한 제도를 활용해 전세금을 보호받을 수는 있지만, 전세금을 만기 시점에 꼭 받아야 한다면 전세권설정등기나 임차권등기명령은 별 도움이 되지 못한다. 내용증명도 보내야 하고, 소송하더라도 수개월 정도 기간이 소요되며, 손해배상청구까지도 동시에 진행해야 할 수도 있기 때문이다.


그렇다고 길이 없는 것은 아니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 제공하는 전세금반환보증 상품이 있기 때문이다. 전세금반환보증보험은 전세 계약 종료 시 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 돌려줘야 하는 보증금을 돌려받을 수 있도록 도와주는 보증상품이다.


전세 계약을 체결하고 나서 세입자가 보증 가입 및 전세보증금 반환채권을 양도받으면 주택보증공사는 집주인에게 보증가입 사실 및 전세금 채권 양도통지를 한 후 보증금 미반환 시 주택도시보증공사에서 전세보증금을 지급해 준다.


최근 역전세난과 깡통전세 우려가 커지면서 전세 보증반환보험 가입이 많이 늘어나는 추세다.


2017년까지는 집 주인의 동의가 필수였기 때문에 실효성 논란이 있었지만 2018년 2월부터 집주인의 동의 절차가 폐지되었다. 또한, 전세보증금 한도도 수도권 5억 원(비수도권 5억 원)에서 수도권 7억 원(비수도권 5억 원)으로 상향 조정되었으며, 단독, 다가구주택 선순위채권 한도도 60%에서 80%로 확대되었다.


참고로 선순위채권이란 담보물건에 대해 다른 채권보다 우선하여 투자금액을 회수할 수 있는 채권, 즉, 주택근저당과 이전 세입자의 보증금을 합한 금액이다.

전세금반환보증보험 실적은 매년 느는 추세다.

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전세금반환보증보험, 비용은?

전세금반환보증보험에 가입하려면 얼마를 내야 하는지, 비용부담이 제일 궁금할 것이다. 주택도시보증공사(HUG) 전세금보증제도 기준으로 알아보자.

주택도시보증공사 전세금보증제도 기준 보증료 예시는 위와 같다.

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전세금보증제도는 HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증의 상품에 따라 차이가 있어서, 비교분석 후 필요에 따라 유리한 상품을 선택하는 것이 좋다.


HUG의 전세금 반환보험은 전세 보증 한도(수도권 기준 7억 원, 비수도권 5억 원)가 있고 전체 계약 기간 중 남은 기간이 절반 이상이어야 한다.


반면, SGI 상품은 전세 보증 한도가 아파트는 제한이 없고 비아파트는 10억 원 이하로 상대적으로 높은 것은 장점이지만, 보증료율이 HUG 상품보다 높아 비용부담이 크고 가입 기간도 전세 계약 후 10개월(1년 계약은 5개월) 이내로 짧다.


쉽게 말해 주택도시보증공사(HUG) 상품은 수수료가 저렴하고 보증신청 가능 기간이 긴 반면, 서울보증보험(SGI) 상품은 가입한도액 제한이 없으니 필요에 따라 선택하면 되겠다.

상품마다 조건이 다르니 상황에 맞는 상품을 선택해야 한다.

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글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

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