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실제 사례로 보는 역전세난, 우리집은 괜찮을까?

전국의 경매 사례를 확인해봤습니다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #46


요즘 부동산 기사에 자주 등장하는 소재 중 하나가 바로 역전세다. 전세가격이 하락하면서 임대인이 현재 임차인에게 전세금을 반환하지 못하는 현상이 벌어져 임차인들의 피해가 늘어가고 있다는 내용이다. 과연 지역별 현재 상황은 어떤지, 그리고 우리 집은 과연 안전한 것인지 짚어보도록 한다.


전국적으로 지난 1년 동안의 전세가격 변동률을 보면 매우 다채롭다. 수도권은 대체로 소폭 상승했지만, 그 가운데 경기도는 오히려 하락했다. 그리고 지방은 대부분 하락했는데 그중 대구, 대전, 광주광역시는 상승했다. 지역별로 온도 차가 확연했다. 역전세가 어떤 영향을 미치고 있는지 전국 각 지역의 경매 사례를 통해 알아보자.

직방에서 본 전국 1년간 아파트 전월세 시세 변동률

출처직방
1. 충청북도 충주 아파트 사례

먼저 -4.8%의 하락률을 보인 충북을 살펴보자. 충주시의 한 아파트가 경매 진행 중이다.

경매 진행 중인 충주시의 한 아파트

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스토리를 살펴보면, 임차인은 해당 아파트에 2016년 5월, 1.8억 원의 전세로 들어갔다. 그리고 2년 후 만기가 되어 집주인에게 이사를 하겠다고 통보했지만, 집주인이 매우 소극적인 자세를 취하자 임차인은 보증금반환청구소송을 해서 해당 아파트를 경매로 진행한 것이다. 왜 이런 일이 벌어졌을까?

해당 아파트의 임차인 및 등기부 현황

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2016년 당시 이 아파트의 매매시세는 2억 원 정도였고 전세시세는 1.8억 원이었다. 하지만 충북의 아파트 매매가격은 2015년에 정점을 찍고 서서히 하락하기 시작했고 2018년 폭발적인 입주 물량과 함께 그 하락 폭도 커졌다.


충주시 또한 예외는 아니었다. 충주시는 2017년에 5천 세대 가까운 입주물량이 쏟아지면서 매매가격과 전세가격이 동시에 급락하기 시작했다. 그리고 현재 이 아파트의 매매가격은 1.4억 원 중반까지 하락했으며, 전세가격은 1억 원 정도까지 떨어져 있는 상태다. 그러니 집주인 입장에서는 이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 되어버렸다. 소위 깡통전세가 된 것이다.


이런 상황에서는 경매가 진행되어도 임차인은 보증금을 다 받을 수 없다. 경매란 시세보다 싸게 사는 게 목적이기 때문에 매매시세인 1.4억 원 중반보다 최소한 더 싸게 낙찰될 것이기 때문이다. 그런데 다행히도 임차인은 대항력이 있다. 즉, 보증금 1.8억 원을 전부 돌려받기 전에는 이 집에서 나가지 않아도 된다.


그렇기 때문에 결국 낙찰받은 사람이 낙찰가에서 임차인이 배당받는 금액을 포함해서 임차인에게 1.8억을 지급해야 한다. 그런데 이 아파트의 현재 시세가 1.4억 원 중반이니 시세가 오르지 않는 한 이 물건을 낙찰받을 사람은 없을 것이다. 결국 임차인은 이 집의 시세가 전세보증금인 1.8억 원 이상이 될 때까지 이 집에서 나갈 수도 없는 상황이 된 것이다. 역전세의 피해를 고스란히 입고 있는 전형적인 예가 되겠다.

2. 경북 구미시 아파트 사례

이번엔 경북을 살펴보자. 구미시 한 아파트가 경매로 진행되었고 얼마 전 8천만 원에 낙찰되었다.

경매를 통해 낙찰된 구미시의 한 아파트

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이 아파트 또한 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 소송을 해서 해당 아파트를 경매로 넘긴 케이스다.

해당 아파트의 임차인 및 등기부 현황

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2015년 3월에 보증금 1.33억 원을 주고 전세로 들어갔지만, 현재 시세는 매매가격이 8천만 원 미만이고 전세가격 또한 6,500만 원으로 크게 하락했다. 이런 상황에서 8천만 원에 낙찰되었기 때문에 임차인은 결국 8천만 원에도 못 미치는 금액만을 배당받을 수 있다.


하지만 임차인은 대항력이 있기에 남은 보증금을 낙찰자에게 받기 전까지는 이 집에서 계속 살 수 있다. 참고로 이 경매물건을 낙찰받은 사람은 권리적인 착오가 있었던 것으로 보인다. 8천만 원에 낙찰받았지만 임차인의 나머지 보증금 약 5,300만 원 이상을 인수해야 하기 때문에 결과적으로는 시세 8천만 원 미만의 아파트를 1.33억 원 이상으로 낙찰받은 격이다.


이 내용을 뒤늦게라도 안다면 400여만원의 보증금을 포기하고 잔금을 납부하지 않을 가능성이 크다. 그것이 오히려 잔금을 납부하는 것보다 훨씬 피해가 적기 때문이다.

3. 인천광역시 아파트 사례

인천광역시의 한 아파트 경매 사례

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위 물건은 임차인의 보증금이 2.2억 원이다. 하지만 이 아파트의 현재 시세는 매매가격이 2.2억 원 정도로 추가적인 가격상승이 있지 않은 한 경매 진행이 어려울 것 같다.


경매를 신청한 **은행이 임차인 다음으로 배당을 받을 것인데, 시세에 낙찰된다 해도 한 푼도 받을 수 없기 때문에 현재 경매 절차가 정지되어있다. 따라서 임차인이 보증금 2.2억 원을 돌려받기 위해서는 시간이 제법 필요해 보인다.

4. 경기도 안성시 아파트 사례

다음은 경기도로 넘어가 보자. 안성시의 한 아파트가 경매로 진행 중인데 임차인의 보증금은 1억 원이다.

다음은 경기도로 넘어가 보자. 안성시의 한 아파트가 경매로 진행 중인데 임차인의 보증금은 1억 원이다.

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언뜻 보면 아파트 시세 대비 보증금 액수가 적어서 별다른 문제가 없을 것처럼 보이지만, 이 임차인은 보증금 상당수를 돌려받지 못할 위험에 처해있다.


임차인은 2016년 5월 이 아파트에 전세 1억 원에 들어갔다. 그런데 재미있는 것은 그때 당시 전세시세가 2억 원 정도였다는 것이다. 즉, 시세의 반값에 전세로 들어간 것이다. 하지만 분명 싼 이유가 있었다. 이 아파트의 등기부에는 이미 1.65억 원 남짓의 근저당이 설정되어있었기 때문이다.


이때 당시 매매시세는 2.3억 원 정도였는데 이 시세를 기준으로 한다 해도 1억 원의 보증금을 주고 이 집에 들어가면 안 되는 것이었다. 왜냐면 만약 경매가 진행될 경우 시세대로 낙찰된다 해도 은행의 근저당 1.65억 원이 먼저 배당된 후 남은 금액인 6,500만 원에도 못 미치는 금액만 임차인이 받아갈 수 있기 때문이다. 열심히 전세권을 설정해두었다 해도 달라질 것은 없다.


그런데 지금은 상황이 더 심각해졌다. 매매가격과 전세가격 모두가 그때보다 더 하락한 것이다. 이 아파트의 현재 매매시세는 1.9억 원 정도이고 전세시세는 1.3억 원까지 떨어져 있다. 그렇다면 만약 1.8억 원 정도에 낙찰된다 해도 임차인이 받아갈 수 있는 금액은 1,500만 원도 되지 않는다. 게다가 대항력도 없기 때문에 나머지 보증금을 돌려받지 못했어도 임차인은 이 아파트에서 나가야 한다.

그렇다면, 서울은 어떨까?

서울은 2018년 12월 송파 헬리오시티의 엄청난 입주 물량을 시작으로 몇 개월 동안 강남권의 전세가격과 매매가격이 동반 하락하고 있다. 하지만 서울은 지금껏 사례와 같이 임차인이 보증금을 손해 볼만한 유형의 경매사건이 단 한 건도 없다. 서울은 전세가율이 매우 낮기 때문이다.

서울을 비롯한 각 지역의 전세가율 현황

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현재 서울의 전세가율은 60% 정도다. 이 말은 전세가 6억 원이라면 매매시세는 10억 원 정도 한다는 것이다. 따라서 매매가격이 30% 넘게 하락한다 해도 임차인이 역전세로 인해 손해 볼 가능성은 없다.


그리고 위 사례에서 보았듯이 전세가격 하락이 무서운 게 아니다. 전세가격이 크게 하락한다 해도 매매가격이 기존 전세가격 밑으로만 하락하지 않는다면 임차인이 역전세의 피해를 볼 가능성은 매우 희박하다.

역전세는 전세가율이 높을수록 위험해진다.

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헬리오시티의 경우도 전용 84㎡의 전세 시세는 5.5억 원인데 매매시세는 14억 원이 넘는다. 결국 전세가율이 높지 않은 서울 대부분 지역은 역전세의 안전지대라 할 수 있다.


그리고 인천과 경기도의 경우 역대 최고의 입주 물량이 쏟아졌던 2018년도 이후부터 점점 입주 물량이 줄어들고 있기 때문에 지금보다 더 큰 폭으로 전세가격이 하락할 가능성은 매우 적다. 매매가격 또한 마찬가지다.


문제는 충북이나 경북과 같은 지역이다. 지방의 경우 전세가율이 대체로 매우 높기 때문에 매매가격이 조금만 하락한다 해도 깡통전세가 되기 십상인 것이다. 게다가 지금이 하락의 끝이라 단정할 수도 없기 때문에 각별한 주의가 필요할 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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