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상반기 내 집 마련을 위한 청약 전략은?

청약제도는 무주택자에게 점차 유리해지고 있습니다.

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2019년에는 전국적으로 약 38만 호 안팎의 아파트가 공급될 예정이다. 무주택 실수요자라면 기존 재고 주택에 접근하는 것보다 분양시장을 통해 내 집 마련을 하는 것이 현명한 방법이 될 수 있다.


주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 통한 고분양가 견제와 추첨제 물량의 무주택자 공급비율(75%) 상향, 신혼부부 특별공급 확대, 신혼희망타운 공급, 상반기 11만 호가량의 수도권 추가 신규 택지 발표(수도권 3기 신도시) 등 실수요자의 분양시장 진입 문턱은 지속해서 낮아지고 있기 때문이다.


또한 요사이 대구·광주·대전광역시를 제외한 지방은 주택 공급과잉 및 미분양 우려와 전세가격 조정으로 당분간 임차(전세)시장에 머무는 것이 좋겠으나, 서울 등 수도권의 분양 선호 지역은 장기적으로 집값 상승분이 물가상승률을 상회할 것으로 전망되어 분양 시장에 더욱 관심을 기울일 필요가 있다.

실수요자의 분양시장 진입 문턱은 점점 낮아지고 있다.

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분양시장, 신중한 접근이 필요

그러나 분양시장에 무턱대고 접근하는 것은 바람직하지 않다. 주 수요층이 무주택자 위주로 재편된 아파트 청약시장은 분양가와 분양면적에 대한 소비 민감도가 높다. 주변보다 시세차익 기대가 낮은 고분양가나 대형 평면은 중도금 9억 원 이상 집단대출 규제와 맞물려 무주택 실수요자로부터 외면 받는 상황이다.


실제, 마수걸이 분양인 지난 1월 아파트 청약 접수 결과를 살펴보면, 전국 26개 아파트 1만1,440세대 중 8개 사업지는 청약 순위 내 마감에 실패한 미분양 사업지다. 쉽게 말해 10개 사업지 중 3개 사업지(30.7%)는 청약 미달을 기록했고, 8개 미분양 사업지 중 수도권 사업지도 3곳이나 포함돼 있다. 순위 내 청약 마감에 성공한 아파트별 평균 청약경쟁률도 최저 1.12:1에서 최고 134.96:1로 청약 선호가 극과 극을 기록하는 양극화 현상이 강하다.


성큼 다가온 봄 분양 성수기에는 수도권, 역세권, 중소형 평면(전용면적 85㎡ 이하) 트렌드를 중심으로 알짜 청약 사업지를 꼼꼼히 선별하는 분양 전략이 유효할 전망이다.

올봄 알짜 청약 사업지는 어디?

올해 3월~6월까지 전국적으로 123개 아파트 단지가 공급(임대 포함)을 앞두고 있다. 총 11만5,701세대 중 7만4,126세대를 일반에 공급할 예정인데, 서울 등 수도권이 총 74개 사업지, 6만4,624세대 중 4만5,832세대를 공급해, 수도권 공급(비중 61.8%)이 봄 분양시장의 주를 이룬다.

올해 상반기에 총 7만여 세대가 일반에 공급된다.

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특히 이 기간에 총세대 수가 1천 세대 이상인 대규모 사업지만 전국 43곳으로, 수도권에 23개 사업장이 몰려 있다. 50~60점대로 청약가점이 비교적 높은 예비 청약자라면 합리적 분양가의 서울 역세권 중소형 평면이나 브랜드타운화가 가능한 1천 세대 이상 매머드급 사업지를 눈여겨봐도 좋겠다.


일례로 올 상반기 중 분양을 앞둔 ‘롯데캐슬 클라시아’는 총 19개 동 2,029세대 규모의 대형단지로 지하철 4호선 길음역 이용이 가능한 역세권 분양단지다. 성북구 길음동 940-2번지 일원에서 길음1재정비촉진구역 주택재개발정비사업으로 추진되고 있어 오랜만에 선보이는 길음뉴타운 청약 물량으로 손꼽힌다.


총 2,029세대 중 637세대가 일반분양 되는데 전용면적 112㎡ 28세대를 제외한 96% 물량이 전용면적 85㎡ 이하(전용면적 59㎡~84㎡)로 이뤄져 있어 실수요자 선호가 높다.


단지 우측에 연접한 2,352세대 규모의 ‘래미안길음센터피스’ 가 올해 2월 입주를 시작하며, 3.3㎡당 3천만 원을 웃도는 매매 호가를 기록 중이라 그와 걸맞은 브랜드 타운으로 개발될 ‘롯데캐슬 클라시아’ 역시 지역 대장주로서 청약 대기자의 관심이 집중될 전망이다.


단지 인근에 위치한 숭곡초 및 숭곡중학교 도보 통학 외에도 영훈국제중학교 등 명문학군이 위치해 있고 동북선 경전철(왕십리~상계) 노선 확대에 따른 교통환경 개선 기대감도 크다.

길음뉴타운의 롯데캐슬 클라시아와 래미안길음센터피스는 서로 인접한 새 아파트로 지역 대장주로 주목받고 있다.

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올봄 분양, 주의할 점은?

다만 봄 분양시장을 통한 내 집 마련에 나설 수요자들이 주의할 점이 있다. 수도권은 인기 청약지 일수록 분양 규제가 많다. 투기과열지구, 청약과열지구, 조정대상지역 등 규제 종류에 따라 적용되는 전매제한 기간과 청약 1순위 자격이 상이하고, 전용면적 유형에 따라 가점·추첨제 비중이 달라지기도 한다. 주택 수, 세대주 및 과거 5년 내 재당첨 여부, 분양 및 입주권 보유 여부 등 스스로 가려내야 할 청약기준(hurdle)이 많다.


일단 신혼부부, 다자녀가구 등 특정계층을 위한 특별공급을 잘 활용하되, 청약자격과 가점 기준을 숙지해 당첨 확률을 높이는 방법이 유효하다. 청약 전 분양사업지의 입주자모집공고를 꼼꼼히 살피고 청약자격을 정확히 파악해야 한다. 분양가 9억 원 이상 물량은 중도금 집단대출이 어려우니 계약금 등 분양대금 마련에도 유의해야 한다. 간혹 청약경쟁률이 높았던 분양사업지도 계약금 마련에 실패해 미계약되는 사례도 있으니 청약가점이 낮거나 당첨 가능성이 희박해진 1주택 교체수요는 미계약분을 노려도 좋겠다.


또한, 지난해 9.13 부동산 대책의 후속 조치로 12월 11일 굵직한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 있었다. 혼인 신고일부터 입주자모집 공고일까지 주택을 소유한 적(시행일 이전 기존주택을 처분[등기완료분에 한정]하고 특별공급을 대기 중이던 신혼부부는 경과규정을 통해 무주택기간이 2년을 경과한 자에 한하여 2순위 자격이 부여함)이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외되고, 기존 주택 처분 조건으로 추첨제를 통해 아파트를 공급받은 1주택자는 입주 가능일로부터 6개월 이내에 반드시 기존 주택 처분을 완료해야 한다.


이를 이행하지 않는다면 공급계약을 취소당하거나 과태료 처분을 받을 수 있다. 분양권 및 입주권 소유자는 무주택자에서 제외하는가 하면, 집이 있는 60세 이상 직계존속을 모시는 자녀는 무주택 청약자격이 유지되나 직계존속을 부양가족으로 인정받을 수 없다는 점을 주의하자.


‘똘똘한 집 한 채’를 마련하기 위해 분양시장을 노크하는 실수요자의 분주한 움직임은 올해 봄 분양 성수기에도 지속될 것이다. 다만 강화된 청약 규제가 상당하고, 호재로 무장한 인기 청약지 위주의 수요 쏠림(양극화) 현상을 고려할 때 내게 맞는 청약자격과 합리적 분양가, 미래가치 높은 입지선별이라는 3박자를 두루 갖춘 전략적인 청약계획이 필요하다.



글. 함영진

직방 빅데이터랩장


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