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'대출부터 보험까지' 올 봄, 전세 구하기 가이드

조회수 2019. 3. 7. 10:00 수정
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전세 구하기 어려우시죠?

아임해피의 뉴스 속 아파트 돋보기 #53


새학기가 시작되고 봄이 왔습니다. 하지만 이사철이 돌아와 이사 준비를 하고 있는 분이라면 걱정부터 앞설 겁니다. 요즘 부동산 시장도 얼어붙었고, 특히 서울은 입주물량 증가로 역전세난이 우려된다는 기사를 많이 접하셨을 텐데요. 오늘은 전세에 관한 통계와 전세자금대출에 대해 알아보겠습니다.

출처: 직방
이사철이 돌아오면서 걱정이 앞서는 분도 많을 겁니다.
먼저, 뉴스를 살펴볼까요?

지난 3월 1일, 서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 전월세 거래량은 총 19,633건으로 지난 1월(17,795건)에 비해 10.3%가량 증가했다고 합니다. 집값 하락세로 매매거래가 뜸해지고 전세거래가 늘고 있기 때문인데요. 문제는 전셋값입니다.

“최근 서울 전셋값이 안정되고는 있으나, 아파트 전셋값 문턱은 여전히 높다. 월 300만원씩 모아도 서울에서 아파트 전셋값을 마련하는데 꼬박 12.9년이 걸린다.”


기사에 따르면, 서울 아파트 평균 전셋값은 4억6,455만 원으로, 2년만에 3,200만 원 증가했다고 합니다. 매월 300만 원을 모아도 10년이 넘게 걸린다는 것이죠.


그리고 전셋값이 높은 지역은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구 등입니다. 역시 서울 3대 업무지구 근처가 전셋값이 높고, 실수요가 많다는 의미로 풀이됩니다.

출처: 직방
직방에서 본 서울 지역별 전월세 3.3㎡ 당 시세입니다.
전세 공급량은 어떨까?

전세 공급량을 알 수 있는 지표로 ‘전세수급지수’라는 것이 있습니다. 서울 전세수급지수는 올해 1월 기준으로 최근 10년 들어 최저치를 기록하고 있습니다. 어떤 의미일까요?

출처: 직방
서울 전세수급지수는 100 이하로 떨어진 상황입니다.

전세수급지수는 KB국민은행의 주간 주택시장 동향에서 집계하는 자료입니다. ‘공급 부족’ 비중에서 ‘공급 충분’ 비중을 뺀 값에 100을 더한 숫자입니다. 쉽게 말해, 0~200 범위 이내이며, 지수가 100을 초과할수록 공급이 부족하고, 100 미만일수록 공급이 충분하다는 의미입니다.


지금 전세 수급지수가 100 이하라는 것은 공급이 많고 그에 비해 수요는 적다는 의미입니다. 최근 서울의 신축 아파트 입주물량 증가 추이가 반영된 결과로 보입니다.

전세자금대출 상품은 어떤 것이 있을까?

서울 전셋값이 많이 내려갔다 해도, 앞서 기사에서 본 것처럼 여전히 비쌉니다. 비싼 전세금을 감당하기 힘들기 때문에 현실적으로 전세자금대출을 이용하는 경우가 많은데요. 전세자금대출 상품에는 어떤 것이 있을까요?


보통 전세자금대출이라고 하면 국민주택기금의 버팀목 전세자금대출과 시중 은행 전세자금대출로 나뉩니다.


버팀목 전세자금대출은 연 2.3~2.9%의 저렴한 금리를 제공하는데요. 신청 조건은 만 19세 이상 세대주인 무주택자, 부부 합산 연소득이 5천만 원 이하(단, 신혼부부의 경우 6천만 원 이하), 다자녀 가구, 청년 단독 세대주입니다.


만약 버팀목 전세자금대출 자격 조건에 부합하지 않는다면, 금융권의 전세자금대출을 알아봐야합니다. 일반적인 금융권 전세자금대출은 보증사가 세 곳으로 나뉩니다. 서울보증보험, 도시보증보험, 주택금융공사가 그 세 곳인데요. 각각 차이가 있습니다.


주택금융공사 및 도시보증보험의 보증서를 담보로 사용하는 경우, 임차보증금에 따라 상품 이용이 제한됩니다. 주택금융공사는 최대 4억 원까지, 도시보증보험은 최대 5억 원까지 가능합니다. 서울보증보험은 임차 보증금에 따른 제한이 없습니다.


무주택자인 경우 금리가 저렴한 주택금융공사를 이용하는 것이 유리하고, 주택소유자라면 서울보증보험이 보증하는 상품만 이용할 수 있습니다. 참고로 9·13 부동산 대책으로 다주택자는 전세자금대출을 받을 수 없습니다.

출처: 직방
세 곳의 보증사가 각각 특징이 다릅니다.

전세자금대출은 2년 동안 사용할 수 있고 그 이후 연장도 할 수 있습니다. 신용등급이 7등급 이하로 낮으면 대출이 불가능할 수 있으니 신용등급도 관리해야 합니다. 전세를 구하고 난 뒤 전세자금대출 문의는 시중 금융권 은행에서 담당합니다.


최근 역전세난으로 전세금을 못 받을 것이 우려된다면, 보증보험을 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 전셋값 기준 수도권은 7억 원 이하, 지방은 5억 원 이하 아파트만 가입할 수 있고, 요율은 아파트 연 0.128%, 기타 0.154%이기 때문에 전세보증금이 3억 원인 아파트라면 연간 보증료는 38만 4천 원 수준입니다.


만약 주택임대차와 관련한 분쟁이 있을 경우, 서울시 전월세지원센터(http://cb-counsel.seoul.go.kr/rentprice/rentpriceInfo.do)에 문의해보는 것도 좋습니다.


전세를 구하는 것, 대출, 보증보험까지 전세 구할 때 챙길 것이 여러 가지가 있습니다. 조금 복잡하긴 하지만 여기서 하나 더 보탠다면 확정일자와 전입신고도 꼭 해야 합니다. 이미 성큼 다가온 봄에 전세를 구하는 모든 분들이 좋은 집을 구하시길 바라겠습니다!

글. 아임해피

블로그 '아임해피, 투자의 추월차선'

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<아임해피의 똑똑한 부동산 투자> 저자


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