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“당첨된 분양권, 마음대로 팔 수 없나요?”

분양권에는 전매제한이라는 것이 있습니다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #75


위례신도시 신혼부부희망타운 분양을 받기 위하여 준비하던 A씨는 전매제한 규정에 깜짝 놀랐다. 무려 5년 의무 거주, 8년간 전매가 제한된다는 말을 들었기 때문이다. 아무리 실거주 목적이라고 해도 사람 일은 모르는 것인데 8년 동안이나 팔지 못한다면 이것도 생각해봐야 할 문제일 것이다.


그런데 전매제한이 무엇일까? 8년 제한이라고 하면 언제부터라는 걸까? 전매제한 규제가 적용되는 곳과 적용되지 않는 곳은 어디일까? 복잡한 전매제한 제도에 대해 구체적으로 알아보자.

분양권, 잘못 팔았다간…

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전매제한이란?

전매제한은 분양을 받아 취득한 분양권을 투기 억제 차원에서 일정 기간 팔지 못하도록 막는 규제다.


전매제한 기준일은 입주자로 선정된 날이다. 만약 전매제한이 1년이면 입주자로 선정된 날로부터 1년이 지나야 분양권을 매매할 수 있다. 그런데 만약 전매제한이 3년인데 건축 기간이 2년 6개월이라면 공사가 끝나 입주를 하고도 전매제한 기간이 남는데, 입주 후 3년이 될 때까지 6개월을 더 기다려야 할까?


그렇지는 않다. 분양받은 주택이 공사를 끝내고 소유권이전등기를 하면 실제 분양계약 후 3년이 안 되었더라도 전매제한 기간 3년이 끝난 것으로 봐서 이 경우에는 분양 주택 등기 후 매매(명의 변경)하면 된다.


만약 전매제한 기간을 어기고 불법 전매를 하게 되면 3년 이하의 징역 또는 1억 원(기존 3천만 원에서 8·2 부동산 대책 이후 1억 원으로 강화) 이하의 벌금형을 받을 수 있으며, 매수인과 매도인뿐만 아니라 중개사도 영업 정지 또는 행정처분 등 처벌을 받게 된다.

직방 지도화면에서 ‘이 지역 분양 아파트 보기’를 선택하면 해당 지역의 분양 일정을 바로 확인할 수 있다.

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전매제한 기간은?

전매제한은 투기과열지구와 조정대상지역(청약과열지역, 청약위축지역), 분양가상한제 적용지역에 따라 6개월에서 최장 8년까지 달리 적용된다.


1. 투기과열지구(주택법 시행령 제64조 제1항 제1호)

투기과열지구에서는 소유권이전 등기 시까지 분양권 전매가 적용된다. 그 기간이 5년을 초과하는 경우 전매행위 제한 기간은 5년으로 한다. 투기과열지구 중 분양가상한제 적용주택은 아래 별도로 설명하겠다.


2. 조정대상지역(주택법 제64조 제1항 제2호)

조정대상지역은 과열지역과 위축지역으로 나뉘는데, 각각 아래와 같다.

조정대상지역 중 과열지역은 위와 같다.

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조정대상지역 중 위축지역은 위와 같다.

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3. 분양가상한제 지역(법 제64조 제1항 제3호)

분양가상한제 적용 주택은 전매행위 제한 기간이 3년 이내인 경우에는 역시 소유권이전등기 완료한 경우 기간에 도달한 것으로 인정이 된다. 공시 기간 2년 6개월 후 입주하면 3년으로 인정이 된다는 의미다.


앞서 위례신도시 신혼희망타운의 5년 거주 및 8년 전매제한 규정에 놀란 A씨의 경우 분양가상한제가 적용되는 공공택지에 분양 가격은 인근 시세의 70% 미만이어서 전매제한 8년, 거주의무기간 5년이 적용된 것이다.


소유권이전등기 시까지 기간이 3년 미만이면 3년으로 인정된다고 하였으니 입주 후 5년 거주하고 나면 자연스레 전매제한기간 8년(등기 전 3년 + 등기 후 5년)이 충족되어 자유롭게 매매를 할 수 있을 것이다.


2018년 12월 11일부터 시행된 주택공급에 관한 규칙 개정안을 통해 그린벨트 해제기준은 없어지고 전매제한 기간이 강화되었다. 개정된 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간 및 거주의무기간은 다음과 같다.

분양가상한제 적용 주택에는 다른 기준이 적용된다.

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이렇게 복잡한 전매제한 기간 규정을 굳이 암기할 필요는 없다. 어차피 일일이 기억하기도 힘들고, 자주 바뀌기도 한다. 자칫 어설프게 기억한 정보로 판단했다가 낭패를 당할 가능성도 있다. 그저 이런 규정이 있다는 것만 알고 있다가 필요할 때 찾아보면 된다.


청약 전 청약하고자 하는 분양 아파트의 입주자모집공고에도 이러한 규정이 잘 설명되어 있으니 이를 확인해서 명시된 규정을 자세히 체크하는 것이 가장 좋다.


참고로 2019년 3월 1일 기준 규제지역은 다음과 같다.

청약하고자 하는 아파트가 규제 지역에 속하는지 정도는 미리 확인하자.

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글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'


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