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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #73

최근 한 유명 가수와 모 국회의원이 부동산 투기 논란에 휘말려 입방아에 오르내렸다. 투기와 투자는 어떤 차이가 있을까? 투기는 나쁜 것이고 투자는 정당한 것일까? 사실 실수요 목적으로 내 집 마련을 할 때도 투자 관점을 완전히 배제하기 어렵기 때문에 부동산 투자는 대중화된 재테크 수단 중 하나라고 볼 수도 있다. 하지만 사회 풍조 상 특히 부동산에 관해서는 엄격한 잣대를 들이대는 경향도 있다.

그렇다면 부동산 투기가 아니라 제대로 된 투자가 되려면 어떻게 해야할까? 애초에 그 두 개념이 차이가 있는 것일까?

먼저 투기와 투자의 사전적인 의미부터 살펴보자.

투기(投機)는 기회를 틈타 불확실한 큰 이익을 예상하여 행하는 행위다. 경제적인 관점에서 해석하면 시세변동을 예상하고 차익을 얻기 위한 목적의 생산 활동이 없는 매매 거래를 투기라 한다.

투자(投資)는 이익을 목적으로 돈을 대거나 시간이나 정성을 쏟는 것으로, 이득을 위한 활동이라는 점은 투기와 비슷하지만, 생산적인 활동, 필요성에 의하여 실물자산인 부동산이나 주식, 채권 등 금융자산을 매매하고 결과적으로 이익도 수반되는 것이다.

부동산에 초점을 맞춰보면 실거주 목적으로 아파트를 사거나 공장을 짓기 위하여 토지를 매입하고, 장사하기 위해 상가를 구입하는 것은 투자다. 반면 사용하지 않고 오직 시세차익을 얻기 위하여 토지나 아파트를 구입하는 것은 투기다. 이런 사전적인 의미대로라면 전세를 끼고 투자하는 갭투자는 실제 사용하는 목적이 아니기에 투기에 가깝다고 할 수도 있다.

하지만 이런 사전적인 의미로 부동산 투기와 투자를 구분하는 것은 이분법적인 논리다. 전세를 끼고 아파트 투자를 해도 보는 관점에 따라 내야 할 세금을 내는 공익성과 임차인(세입자)의 거주를 돕는다는 점에서 필요성에 부합할 수 있다. 실제 거주 목적으로 아파트를 구입하는 모든 사람은 많든 적든 가격이 오르길 원한다. 떨어질 것을 알고도 필요하다는 이유만으로 부동산을 구입하지는 않는다.

실거주, 사용 여부가 반드시 면죄부가 될 수도 없다. 필요하다는 이유로 10채의 부동산을 구입한 사람을 투자라고 하고, 돈이 부족해서 지금 당장 입주를 할 수는 없지만 먼저 전세를 끼고 구입한 사람을 투기라고 할 수는 없지 않은가?

투기든 투자든 어차피 부동산 가격이 올라 시세차익을 얻고 싶은 마음은 똑같다. 하지만 투기와 투자를 구분해야 한다면 필자는 필요성, 위기관리 능력, 시장교란 유해성, 독점정보 악용 4가지로 구분하고 싶다.

첫 번째로 실제 사용 목적, 필요성이 있어야 한다. 필요도 없는데 오직 시세차익만을 위하여 무분별하게 부동산을 매입하는 것은 투기다. 하지만 필요성이 있어도, 내가 감당할 수 없는 수준의 무리한 대출이나 돌려막기식의 매입은 투자라 할 수 없다.

두 번째는 위기관리 능력이다. 미래를 알 수 있는 사람은 없고 생각처럼 되지 않는 것이 세상일이다. IMF 경제 위기와 글로벌 금융 위기가 오리라 누가 생각했겠는가? 어떤 위기상황이 오더라도 무너지지 않고 몇 년을 버틸 위기관리 능력이 뒷받침되어야 건전한 투자라 할 수 있다.

세 번째로는 시장을 교란하는 유해성이 있는지다. 필요해서 자기 자본으로 능력껏 부동산을 매입했다고 해도, 그 결과가 부동산 시장을 교란하고 타인에게 피해를 주는 결과를 낳는다면 그것도 투기다. 자본주의 사회지만 적어도 시장을 흔들면서 왜곡하면 안 된다. 특정 지역을 인위적으로 띄우거나 집중 투자를 해서 가격을 올리는 행위는 아무리 이해를 하려 해도 투기다.

마지막으로 자신이 가진 독점 정보를 악용하여 오를 가능성이 높아진 부동산을 구입하여 손쉽게 시세차익을 얻는 행위 역시 투기다. 요즘이야 워낙 정보의 홍수 시대이니 인터넷이나 모임에서 들은 정보로 투자를 하는 것까지 투기라 매도할 수는 없지만, 자신이 관련된 업무 특성상 취득한 정보를 이용하여 자신이나 가족, 친인척, 지인이 투자하는 것 역시 투기다.

위에서 말한 조건으로 최근 이슈가 되었던 사례가 정당한 부동산 구입인지, 부동산 투기인지 생각해보자.

서두에서 언급한 한 유명 가수가 구입한 부동산은 경기도 과천시 과천동의 개발제한구역에 포함된 대지 692㎡(약 209평)의 3층 건물이다. 해당 부동산이 논란이 되자 빠르게 해명을 내놓았는데, 일단 필요성 측면에서 보면 소속 회사가 없거나 연습할 공간이 마땅찮은 후배들을 위해 마련한 연습실이라고 하니 실제 사용하기 위한 목적에 부합해 투기라고 보기는 어려울 것 같다.

문제를 제기한 분들의 의견은 2018년, 3기 신도시 지정 후 후속 교통대책으로 발표한 수도권 광역철도 GTX 노선이 과천으로 지나가면서 부동산 가격이 폭등했고, 개발 정보를 미리 얻어 시세 차익을 목적으로 투기를 했다는 것이다. 하지만 이 역시 개발 정보를 미리 얻었는지 알기 어렵고, 업무상 취득한 정보를 악용한 사례에 해당하지도 않는다.

위기관리 능력은 따로 언급할 필요가 없을 것이고, 해당 부동산 매입으로 인해 인근 부동산 가격이 인위적으로 오르거나 내려 시장이 교란된 것도 아니다. 개별공시가격은 ㎡당 360만 원, 대략 25억 원 정도 되는데 45억 원에 매입했다고 하니 저가매수도 아니고 미래가치가 어느 정도 반영이 된 수준으로 구입한 것 같다. 이렇게 살펴보면 그 가수의 과천 부동산 매입은 투기라고 할 수는 없을 것 같다.

반면 모 국회의원의 목포 부동산 매입 논란은 필요성과 위기관리, 시장교란 측면보다는 국회의원이라는 직업 특성상 독점정보 악용이 중요한 체크포인트다. 이 부분에 대해 의혹은 제기할 수 있지만, 본인이 부인한다면 입증하기는 어렵다. 그 때문에 투자인지, 투기인지 섣불리 판단하기는 어렵겠지만 논란의 여지는 있어 보인다.

또 최근 뉴스를 보면 아파트 100채 투자 후 전셋값이 떨어지자 손실을 줄이기 위하여 고의 경매를 해서 세입자들의 피해를 준 경우는 필요성도 없고, 위기관리능력도 안 되고, 부동산시장을 교란하고 타인에게 피해를 주는 투기다.

누구나 돈을 벌고 싶어 하지만 돈을 벌더라도 투기를 하면 안 된다. 투기 중에서도 타인에게 피해를 주는 나쁜 투기는 근절되어야 하고, 특히 세입자들에게 피해를 주는 행위는 엄벌할 필요가 있다. 하지만 단순히 부동산을 통해 시세차익을 얻었다는 결과만 보고 투기라고 비난해서는 안 된다. 남에게 피해를 주지 않으면서 능력껏 필요에 맞게 부동산을 구입하고 이익을 얻는 것은 정당한 투자다. 투자 수익은 손실의 위험을 감수하면서 오랜 시간 마음고생과 기다림 끝에 오는 선물이다.

부동산은 시장 상황에 따라 오를 수도 있고 조정되기도 하지만, 서울 등 수요가 있는 도시의 아파트 가격은 인플레이션에 따른 화폐가치 하락과 희소성의 지가 상승 때문에 장기적으로는 물가 상승 정도 또는 그 이상 오를 가능성이 높다.

자금이 부족해서 당장 투자할 여건이 되지 않는다면 앞으로 나올 청약 기회를 잡기 위해 전략적으로 무주택자가 되어 준비하면 된다. 앞으로 3기 신도시를 비롯해 좋은 청약 물량이 많이 나올 것이고, 정부 정책 또한 무주택자에게 많은 기회를 부여하는 방향으로 가고 있다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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