본문

"전철 뚫리면 무조건 집값 오른다?"

철도망 프리미엄, 제대로 확인하는 방법!
직방 작성일자2019.02.13. | 13,080  view

빠숑의 입지 분석 레시피 #73


대한민국 부동산 가치 평가 시 가장 중요한 교통수단은 철도망입니다. 가장 빠르고 가장 많은 사람을 동시에 이동시킬 수 있기 때문이죠. 그래서 부동산 프리미엄 평가에서도 가장 큰 가중치를 주어야 합니다.


하지만, 모든 철도망에서 똑같은 프리미엄이 발생하는 건 아닙니다. 이미 빠숑의 입지 분석 레시피에서도 여러 번 말씀드렸지만, 철도망도 노선별로 개별적인 프리미엄과 등급이 있습니다. 오늘은 철도 교통망의 프리미엄에 대해 말씀드리겠습니다.

철도망이 생긴다고 해서 전부 똑같이 프리미엄이 발생하는 것이 아닙니다.

source : 직방
서울도시철도의 프리미엄은?

서울 도시철도부터 정리해 보겠습니다. 저는저서 <대한민국 부동산 투자>에서 전철 프리미엄을 5등급으로 구분했습니다. 가장 일자리가 많은, 그래서 고정 이용고객이 가장 많은 노선이 프리미엄이 높다고 정의했습니다.

지하철의 노선별 가치를 나누는 요소는 결국 수요입니다.

source : 직방

그에 따르면 대한민국에서 일자리가 압도적으로 많은 강남권에 환승 없이 직접 연결되는 노선의 프리미엄이 가장 높겠지요. 2호선, 3호선, 7호선, 9호선이 이에 해당합니다. 비록 광역 지자체를 넘나드는 광역 철도이지만 신분당선의 가치가 높은 이유도 여기에 있죠.


그다음으로 일자리가 많은 도심권(종로구, 중구)과 여의도권으로 연결되는 노선이 다음으로 프리미엄이 높습니다. 1호선, 5호선 등이 되겠지요. 그 외 일자리로 연결되는 노선이 3순위 프리미엄입니다. 4호선, 6호선, 8호선이 해당하겠죠.


그냥 일반적인 이동 노선만 있는 경우는 프리미엄이 거의 발생하지 않는다고 말씀드렸습니다. 프리미엄이 높지 않은 대표적인 노선이 서울에서는 우이신설선이고 비서울 노선으로는 수인선 정도가 되겠지요.

직방에서 2호선 삼성역 일대 5년간 아파트 매매 시세 변동률을 본 화면입니다.

source : 직방
서울도시철도가 아닌 노선의 프리미엄은?

그렇다면 서울도시철도가 아닌 노선의 프리미엄은 어떻게 될까요? 예를 들면, 인천 지하철 1호선, 2호선의 가치는 어느 정도일까요?


부동산의 가치는 수요의 양으로 결정됩니다. 얼마나 많은 사람이 희망하고 이용하는지에 따라 프리미엄이 발생하는 것이니까요. 저는 철도망도 부동산이라고 생각합니다. 입지 프리미엄을 결정하는 데 있어 가장 중요한 요소 중 하나이니까요.


인천지하철은 누가 이용할까요? 인천시민이 주로 이용하겠지요. 그렇다면 이용가능고객이 몇 명 정도 된다고 봐야 하나요? 최대 3백만 명이겠지요. 그럼 서울도시철도의 수요층은 몇 명 정도로 보면 될까요? 서울 인구 990만 명으로 보면 될까요? 그래서 인천 지하철의 프리미엄은 서울 지하철 대비 1/3 수준이라고 결론 내릴 수 있을까요?


아닙니다. 그렇게 분석하면 엉뚱한 결과가 나옵니다. 아마도 대부분이 수요 분석을 할 때 단순한 수치로만 접근하는 경우가 많을 겁니다. 수요 분석을 제대로 하기 위해서는 그곳에 있는 사람들을 지속적으로 관찰해야 합니다. 어디서 오고, 어디로 가고, 이곳에는 왜 오는지 말이죠.

직방에서 지도 위 지하철역을 선택하면 역 주변 아파트 정보를 확인할 수 있습니다.

source : 직방
철도 교통망 프리미엄, 어떻게 봐야 할까?

서울 지하철의 수요는 2,500만 명입니다. 그것도 최소 규모로 봤을 때 그렇습니다. 실제로는 더 커질 수도 있습니다. 서울 지하철은 수도권 인구가 모두 이용한다고 봐야 합니다.


그리고 출퇴근 시간이 아니라 일반 주중 시간에도 이용객이 많습니다. 심지어는 관광객들도 어마어마하게 이용합니다. 홍대입구역이나 광화문역, 고속터미널역에 가시면 제가 무슨 말씀을 드리는지 아실 겁니다. 9호선의 경우, 출퇴근 시간이든 일반 시간이든 서서 가는 건 똑같습니다. 그만큼 수요가 많습니다.


서울 지하철은 인천 지하철이나 수인선과는 밀도가 완전히 다른 교통망입니다. 그래서 단순 인구의 합으로만 수요를 분석하면 엉뚱한 결과가 나오는 것입니다. 전국 철도망이 마찬가지입니다. 무조건 노선만 생긴다고 똑같은 프리미엄이 발생하진 않습니다.


물론 역세권이 아닐 때보다 프리미엄은 높아질 겁니다. 다만 핵심 역의 프리미엄이 1억 원이라고 다른 지역의 프리미엄도 1억 원이 될 수는 없다는 것입니다. 서울 지하철의 가치가 1억 원이라면 수요가 적은 다른 지방 지하철의 가치는 그보다 훨씬 더 낮을 수밖에 없는 것이지요.


이제 이 글을 읽고 나면 대한민국 전체 철도망 노선도의 가치가 달리 보여야 합니다.

전국 철도망 현황입니다.

source : 직방

고정적으로 이용할 수 있는 고객의 숫자가 가장 중요합니다. 똑같은 프리미엄이 발생하지 않는다면 우리는 어떤 노선을, 어떤 역을 선택해야 할까요? 이러한 질문과 답이 바로 부동산 공부, 입지 공부입니다.

예타면제 사업지, 투자하면 되나요?

얼마 전 광역철도망 예비 타당성 검토 면제 사업지가 발표되었습니다. 많은 분들이 어떤 사업이 예타면제 사업으로 지정될지 정말 궁금해했죠. 발표하고 보니 사실 이미 다 알고 있는 사업지였습니다. 지자체에서 이미 요청을 했던 지역 내에서 선별한 것일 뿐이니까요.

지난 1월 발표한 예타 면제 사업지 목록입니다.

source : 직방

결국, 새로운 입지는 없었다는 거지요. 따라서 예타 면제 지역이 되었다고 해서 무조건 투자 지역으로 선택하면 절대 안 됩니다. 투자 지역으로 포함하기 위해서는 여러 가지 추가로 고려해야 할 요소들이 많습니다.


특히, 가장 먼저 따져 봐야 하는 것이 있습니다. 그것은 바로 수요입니다. 수요가 증가하는 지역인지를 추정해 봐야 합니다. 그래야 얼마 정도의 철도망 이용객이 있을지 파악할 수 있고, 부동산 가치를 제대로 평가할 수 있을 테니 말입니다.



글. 빠숑(김학렬)

더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

'지금도 사야 할 아파트는 있다' 저자

블로그 '빠숑의 세상 답사기'


빠숑 김학렬 소장의 신간,

'지금도 사야 할 아파트는 있다'


▼ 구매 링크 ▼

해시태그

Recommended Tags

#뉴스에이드

    Top Views 3

      You May Like

        more