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지방 반값 아파트 속출, 사실일까?

반값 아파트, 가능한 명제일까?

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #45


2006년 서울 아파트 가격이 한창 폭등할 때, 모 유명 정치인이 반값 아파트에 대한 법안을 만든다고 해서 떠들썩했었다. 공공기관이 토지를 매입해 용적률을 두 배로 올려 아파트를 지으면 반값에 공급할 수 있다는, 다소 현실과 동떨어진 발상이었고 역시나 실행될 수 없었다.


다시 10여 년이 흘러 서울 아파트값은 다시 폭등했다. 지금은 잠잠하지만, 폭등이 수도권 전역으로 번지게 되면 또다시 반값 아파트 이슈가 등장하지 않을까 하는 생각이 조심스레 든다. 반값이라∙∙∙. 참으로 매력적인 말이다. 그런데 반값의 기준은 무엇일까? 어느 가격에서 반값이란 말인가? 더불어 지방에서는 반값에 낙찰되는 경매 사례도 속출한다고 하는데, 과연 사실일까?

반값 아파트, 과연 가능할까?

출처직방
반값 아파트의 기준은?

5년 전 서울 중 성동구 아파트 가격은 지금 가격의 반값이었다. 즉, 성동구에 있는 아파트를 지금 시세의 반값에 산다 해도 5년 전 가격이다.

직방에서 본 서울시 성동구 일대의 5년간 아파트 매매가 변동률

출처직방

그리고 4년 전, 성남시 수정구의 아파트는 지금의 반값도 되지 않았다.

직방에서 본 성남시 수정구의 4년간 아파트 매매가 변동률

출처직방

수도권뿐만 아니다. 지방도 마찬가지다. 광주광역시 남구 봉선동이나 서동 같은 경우도 4년 전에는 지금의 반값도 되지 않았다.

직방에서 본 광주광역시 일대 4년간 아파트 매매가 변동률

출처직방
반값 아파트, 실현 가능성은?

이처럼 그리 먼 과거도 아닌, 불과 5년 전으로만 돌아가도 지금의 반값도 안 되는 아파트가 전국적으로 제법 많았다. 하지만 그때는 대부분 집을 사지 않았다. 돌이켜보면 지금의 반값도 안 되는 가격이었음에도, 또 전형적인 매수자 우위 시장이었기에 집을 사기 너무 좋은 환경이었음에도, 이럴 땐 대부분의 사람이 집을 사는 데에는 관심이 없었다.


그러다 집값이 두 배가 올랐을 때 비로소 반값 아파트라는 이슈가 떠오른다. 하지만 이때는 만약 반값에 살 수 있다 해도 불과 몇 년 전 일반적인 가격인 것이다. 반값의 기준 문제는 차치하고서라도, 과연 반값에 아파트를 살 방법이 있을까? 부동산 경매, 그중에서도 간혹 특수한 사례가 있긴하다.

영등포구 한 아파트의 경매 낙찰 사례

출처직방

이 아파트의 현재 시세는 7억 중반에서 8억 초반에 형성되어 있고, 낙찰가는 3억 후반이었으니 반값에 매입한 것이 맞다. 하지만 조건이 있다. 유치권이라는 특수한 권리를 해결하기 위해 열심히 소송해서 이겨야만 한다. 1심은 승소했고 현재 2심이 진행 중이다.


경매에서 권리관계가 복잡한 소위 특수물건 유형의 사례다. 이렇게 경매라는 툴을 이용하면 아파트를 반값에 매입하는 것이 불가능한 것은 아니다. 하지만 이 아파트 또한 5년 전 가격의 두 배 정도의 시세를 형성하고 있고, 소송의 난이도가 높아 일반인이 접근하기 어렵다. 보다 현실적이고 효율적인 매입수단은 아파트 시장이 좋지 않은 지역을 권리관계가 복잡하지 않은 일반적인 경매를 통해 싸게 매입하는 것이다.


그런데 지난 부동산 관련 기사를 모니터링하다보니 아래와 같은 기사를 발견했다.

거제, 창원, 울산이면 한때 잘나갔던 예전 가격의 반값 정도로 가격이 하락한 지역이다. 이런 지역을 현재 시세의 반값에 매입한다면 메리트가 클 것이므로 팩트체크를 해봤다.

경남 창원시 한 아파트의 경매 사례

출처직방

위 그림은 경남 창원시 한 아파트가 5,800만 원에 낙찰된 사례다. 현재 이 아파트의 가장 저렴한 매물이 1.25억 원에 나와 있으니 반값에도 훨씬 못 미치는 가격에 낙찰된 것이다.


그러나 아래 권리관계를 살펴보면 대항력 있는, 임차권등기까지 한 임차인의 보증금이 1.4억 원이다. 즉, 5,800여만 원에 낙찰받았어도 나머지 보증금을 인수해야 하는 상황이니 실질적인 낙찰가는 1.4억 원 남짓인 것이다. 이 정도면 시세와 비슷하거나 오히려 높게 낙찰받은 격이다.

위 사례의 권리관계

출처직방

기사에서처럼 지방 아파트 경매 ‘반값 낙찰’ 사례도 낙찰가는 반값일지 몰라도, 이처럼 실질적인 권리관계를 따져보면 아닌 경우가 많다.


결국 반값 아파트는 그 기준도 모호하고, 실현 가능성 또한 희박한 슬로건에 불과하다. 부동산 기사의 제목이나 슬로건에 현혹되면 안 된다.


보다 현실적인 의미의 반값이란 이미 폭등한 현재 시세가 기준이 아닌, 일정기간 부동산시장이 좋지 않아 충분히 가격이 쌀 때가 바로 반값일 것이다. 즉, 아파트를 사기 좋은 타이밍은 부동산 시장이 좋을 때가 아니라 오히려 나쁠 때라는 사실을 잊어선 안될 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

<나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다> 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토


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