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"분양권만 있어도 1주택자가 되나요?"

그때그때 다릅니다.

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해안선의 분양브리핑 #13


안녕하세요 해안선입니다. 작년 말, 청약 관련 법 개정에 따라 무주택 기준에 일부 변화가 있었습니다. 종전에는 등기 이전 분양권만 보유한 경우는 무주택으로 보았지만, 이제는 분양권 보유도 유주택으로 간주하는 경우가 생긴 것입니다.


하지만 그 정확한 기준을 모르는 경우가 아직 많은 것 같습니다. 분양권을 유주택으로 보는 경우와 무주택으로 보는 경우, 명확하게 정리해보겠습니다.

이제 분양권만 갖고 있어도 1주택자로 간주합니다.

출처직방
분양권, 유주택으로 보는 경우

분양권을 유주택으로 보는 경우는 세 가지입니다.


2018년 12월 11일 이후 모집공고, 관리처분계획(정비사업) 및 사업 계획(지역주택조합) 승인 신청한 주택에 대해서는 계약체결일부터 유주택으로 간주합니다.


미계약분 분양권 취득 시에도 유주택으로 간주합니다. 참고로 미계약분이란, 아파트 청약 일반 공급 내 경쟁률이 높았으나 당첨 부적격자 및 계약 포기자로 인해 발생한 미계약 잔여 물량을 말합니다.


2018년 12월 11일 이후 분양권을 구매한 경우도 유주택으로 간주합니다.

직방에서는 분양 일정과 신축 분양 단지의 청약경쟁률을 확인할 수 있습니다.

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분양권, 무주택으로 보는 경우

하지만 분양권 보유를 여전히 무주택으로 간주하는 경우도 있습니다.


바뀐 법은 소급 적용되지 않습니다. 2018년 12월 11일 이전에 취득했던 분양권은 기존과 같이 무주택으로 간주합니다.


미분양 분양권을 최초 계약 체결할 경우에도 무주택으로 간주합니다. 앞서 설명한 미계약분과는 다릅니다. 미분양분은 아파트 청약 일반 공급 2순위까지 신청을 받았으나, 신청자가 부족해 발생한 잔여 물량을 말합니다.

한 신축 분양 단지의 경쟁률과 분양가입니다. 2순위까지 진행되었는데 신청자가 부족할 경우 발생하는 잔여 물량을 미분양분이라고 합니다.

출처직방
분양권을 유주택으로 간주하면서 달라지는 것들

정부에서 분양권을 유주택으로 취급하기로 한 것은 청약에 당첨된 후 입주 전에 분양권을 전매하고 무주택기간을 이용해 다시 당첨되어 분양권 전매에 따르는 차익을 노리는 행위를 차단하려는 조치입니다.


분양권을 유주택으로 간주하면서 대출 절차에도 변화가 생겼습니다. 1주택자가 분양을 받을 경우 분양받은 아파트에 입주 시 등기 이후 6개월 이내 전입하고 기존 주택을 2년 이내에 처분하기로 서약서를 작성해야만 규제지역에서 주택담보 대출을 받을 수 있습니다.


만약, 분양권을 보유하고 있다면 1주택자로 간주하여 소유권 이전 등기 후 2년 이내 처분 조건을 달지 않으면 규제지역 내 주택을 새로 구입할 때 주택담보 대출을 받을 수 없는 것이죠. 만약 분양권이 2개 이상 있다면 신규 주택 구입을 위한 대출은 불가능합니다.


단, 분양권은 거주할 수 있는 주택이 아니므로, 전세자금 대출은 가능합니다. 마지막으로 세금과 관련한 세법에서는 분양권을 기존처럼 무주택으로 간주합니다. 세법과 주택공급규칙은 별개이므로, 국토교통부 규정이 바뀌었다고 세법이 바뀌는 것은 아닙니다.



글. 해안선(황성우)

주식회사 에이치앤에스 대표

블로그 해안선의 투자스토리


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