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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #19

부동산은 삶에 있어서 필수 요소인 ‘의식주’ 중, 가장 큰돈이 들어가는 재화입니다. 하지만 상대적으로 자주 거래하지 않아서일까요? 너무 큰 금액이 들어가는데 비해 그만큼 꼼꼼히 따져보지 않는 경우도 있는 것 같습니다. 특히 많이 간과하는 것이 부동산 구매에 따르는 세금입니다.

부동산은 금액이 크기에 이에 수반되는 세금 또한 무시 못 할 액수입니다. 이에 관해 관심을 갖고 불필요한 지출을 줄이는 것은 누가 봐도 당연하겠죠? 주택을 중심으로 거래 단계에 따른 세금은 어떤 것들이 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다.

간단하게 자동차에 비유를 해보겠습니다. 차를 취득하면 ‘취득세’를 냅니다. 그리고 이를 보유하면 ‘자동차세(일종의 보유세)’를 내야 하고, 나중에 이를 처분하게 되면 때에 따라 비용은 나올 수 있지만(폐차비용 등), 대신 양도소득세는 나오지 않습니다. 이유는 자동차는 양도소득세 과세대상이 아니기 때문입니다.

주택도 비슷합니다. 당연히 취득 시 ‘취득세’를 냅니다. 1년마다 ‘재산세’라는 보유세를 내야 하고요. 때에 따라서는 ‘종합부동산세(이하 종부세)’라는 세금도 냅니다만, 종부세는 주택의 가격이나 보유하고 있는 주택의 수 등이 일정 수준 이상이 되어야 내는 것이기에 모두가 내는 건 아니라고 알아두시면 됩니다. 마지막으로 집을 처분하게 되면, 이때는 양도차익에 대해 ‘양도소득세’를 내야 합니다. 물론, 차익이 나지 않고 손실이 난다면 양도소득세는 나오지 않습니다.

이제 이를 그림으로 살펴볼까요?

위 그림처럼 ‘취득 단계’, ‘보유 단계’, ‘양도 단계’로 주택 거래 단계별로 발생하는 세금을 미리 알아두고 사전에 이를 예방하는 것이 절세의 첫걸음입니다. 왜냐하면 주택 거래는 계약서를 작성하는 순간, 이를 돌이킬 수가 없고, 세금의 99%가 결정되기 때문입니다.

취득세는 취득 시에만 내면 됩니다. 양도소득세 역시 양도 차익에 대해 납부하면 됩니다. 하지만 재산세는 매년 납부해야 합니다. 매해 자동차세를 납부하는 것과 같은데요. 때에 따라서는 흔히 ‘부자세’라고 하는 종합부동산세도 납부할 수 있다는 점은 앞서 말씀드렸습니다. 따라서 자동차를 구입할 때 매해 들어가는 유지비를 고려하는 것처럼, 내 집 마련을 위해서는 매년 내야 하는 보유세도 사전에 점검하는 것이 좋습니다.

여기에, 보유 중인 주택으로 임대 소득(전세 혹은 월세)을 얻고 있다면 앞으로는 ‘주택 임대소득세’를 내야 할 수 있으니 유의해야 합니다. 이 역시 매해 과세를 할 예정인데요. 특히, 2019년도부터는 주택을 통한 임대소득 수입금액이 연간 2천만 원 이하일지라도 이를 ‘분리과세’하여 세금을 부과할 예정이므로 더욱 꼼꼼하게 득실을 따져봐야 할 것입니다.

주택을 취득하고 처분하게 되는 경우, 최소 3번의 세금을 내야 합니다. 그건 바로, 취득세, 재산세, 양도소득세입니다. 재산세는 매년 납부해야 합니다. 여기에, 때에 따라서는 비록 1주택이라고 할지라도 종합부동산세 혹은 주택 임대소득세가 추가될 수 있습니다.

물론 실거주로 1주택만 취득, 보유할 계획이 있으시다면 취득세, 그리고 재산세만 고려하시면 될 것입니다. 이에 대해서는 구체적인 사례를 통해 실제 어느 정도의 세금을 납부해야 하는지, 그리고 어떻게 하면 절세할 수 있는지 설명하겠습니다.

결론부터 말씀드리자면, ‘생각보다 큰 부담은 없다.’ 입니다. 물론 개인차는 있을 수 있지만, 실거주에서 오는 주거 만족도, 다른 재화(예를 들어 자동차)와의 비교를 고려해 볼 때 감내할 수 있는 수준이지 않나 생각해 봅니다. 차후 살펴보겠지만, 최근 정부의 지속적인 부동산 규제책이 다주택자뿐만 아니라 1주택자에게도 부담을 주고 있기에 앞으로는 실거주자 역시 부동산 세금에 대해 더 관심을 기울이셔야 할 것입니다.

‘기본이 가장 중요합니다!’

이 명제는 특히 부동산 세금에서도 기억해야 할 것입니다. 그 기본이 되는 건 바로 ‘1주택자’입니다. 1주택 실거주자분들이 알아야 하는 부동산 세금을 중심으로, 구체적인 사례와 함께 절세할 수 있는 사례를 차근차근 풀어보겠습니다. 이게 잘 돼야 그다음 단계(이사로 인한 일시적 2주택 비과세, 부동산 투자를 통한 주택임대소득 절세 등)가 수월하게 진행됨은 물론, 1주택자 역시 놓쳐서는 안 되는 주요 사항들이 이번 개정세법을 통해 개정되었기 때문입니다.

그럼 다음 칼럼을 통해 하나씩 풀어보겠습니다. 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’