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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #69

2018년 12월, 재개발 구역 내 조합원 물건을 계약하고 잔금까지 마무리한 고객으로부터 재당첨제한 대상이 될 지 모른다는 연락이 왔다.

조합원 분양권이 인정되지 않으면 현금 청산이 되어야 하는데, 그렇게 되면 어림짐작으로도 1~2억 원 이상의 큰 금전적인 손실이 발생하는 심각한 상황이었다. 당연히 그 고객은 새파랗게 질렸고 필자도 당황하기는 마찬가지였다.

보통 재당첨제한은 일반분양시 발생하던 문제였는데 재건축, 재개발 등 정비사업 조합원 분양에도 문제가 된 것은 2017년 8·2 대책에서 규제가 강화되면서부터다.

투기과열지구 내 정비사업(재건축, 재개발 등) 일반분양을 받은 경우, 5년간 다른 정비사업의 일반분양 당첨을 받을 수 없다는 규정이 8·2 대책으로 강화되어 투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 재당첨이 제한된다는 것이다.

관련 내용을 정리하여 국토교통부에 질의한 후 관련 법규를 찾아보았다. 투기과열지구 지정일 보다 최초 관리처분계획인가 일자가 빠른 경우에는 재당첨제한 규정 적용에서 제외한다는 것을 알 수 있었다. 투기과열지구 지정 전에 정비사업 일반분양을 받은 경우에는 강화된 재당첨제한 대상이 아닌 것이다.

‘투기과열지구 지정 전 정비사업에서 일반분양을 받은 경우는 상기 5년 재당첨제한 규정에 해당되지 아니하므로 5년 내 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양이 가능하다’는 국토교통부 답변까지 확인한 후 안도의 한숨을 쉬었다. 문제가 생긴 이후에는 이미 때는 늦고 수습하기가 매우 어렵다. 정비사업뿐만 아니라 일반 청약시 적용되는 재당첨제한에 대해서도 상세히 알아보도록 하자.

재당첨제한은 재당첨제한 적용 주택에 청약을 해서 당첨된 자 및 그 세대에 속한 자는 일정 기간 동안 다른 분양주택의 1~2순위 청약이 제한되는 제도다.

분양가상한제 적용 주택이나 5~10년 공공임대주택, 이전기관 종사자 특별공급주택 당첨자, 투기과열지구나 청약과열지구, 투기과열지구 정비사업에 당첨된 자가 국민주택, 민영주택 중 투기과열지구, 청약과열지역에 청약을 하는 경우 재당첨제한이 적용되어 당첨 부적격이 된다.

단, 미분양 물량에 대해 선착순으로 계약한 경우는 재당첨제한을 적용하지 않으며, 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역에 청약하는 경우에는 가점제 당첨제한만 적용된다.

당첨되었다고 기분 좋다가 당첨도 취소되고 아껴둔 청약통장도 날려버리는 연타석 삼진을 당하는 불행을 막으려면 관련 규정을 알고 있거나 이해는 하고 있어야 한다. 재당첨제한 기간 산정의 기준일은 분양주택의 경우에는 당첨자 발표일이 기준이 되고, 지역 및 직장 조합원은 사업계획 승인일, 재건축 재개발 등 정비사업 입주권은 관리처분계획 인가일이 기준이 된다.

재당첨제한 기간은 수도권 과밀억제권역의 경우에는 전용 85㎡ 이하 5년, 전용 85㎡ 초과 3년이 적용되고, 그 외 지역에서는 3년, 1년이 적용된다.

재당첨제한은 재당첨제한 적용 주택에 청약을 해서 당첨된 자 및 그 세대에 속한 자는 일정 기간 동안 다른 분양주택의 1~2순위 청약이 제한되는 제도다.

분양가상한제 적용 주택이나 5~10년 공공임대주택, 이전기관 종사자 특별공급주택 당첨자, 투기과열지구나 청약과열지구, 투기과열지구 정비사업에 당첨된 자가 국민주택, 민영주택 중 투기과열지구, 청약과열지역에 청약을 하는 경우 재당첨제한이 적용되어 당첨 부적격이 된다.

단, 미분양 물량에 대해 선착순으로 계약한 경우는 재당첨제한을 적용하지 않으며, 조정대상지역이 아닌 비조정대상지역에 청약하는 경우에는 가점제 당첨제한만 적용된다.

부동산 대책을 만드는 정부도 공정한 제도를 만들기 위해 많은 노력을 기울이겠지만, 잦은 대책 발표로 인해 내용이 복잡하고 어려워진 것이 사실이다. 수요자는 대책 내용 한 줄로 인해 분양 자격이 박탈되고, 재산상 큰 손실을 잃을 수도 있다. 부동산 대책을 조금 더 쉽고 간단하게 만들어야 하는 이유다.

그리고 수요자 역시 대책의 기본적인 내용은 알고 있어야 하며 직접 확인을 하는 것이 최선이다. 청약 전 금융결제원 청약시스템인 아파트투유(www.apt2you.com)에 접속하여 본인의 과거 당첨사실과 재당첨제한 관련 내용을 체크하는 것이 좋다.

참고로 수도권 2019년 1월 25일 기준 과밀억제권역과 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역은 다음과 같다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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