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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #18

2019년 1월도 벌써 후반으로 접어들었습니다. 연초 세우셨던 계획, 잘 지키고 계시는가요? 승진, 재테크, 건강관리 등 여러 가지 계획을 세우셨을 텐데요.

그중 하나, ‘내 집 마련’도 분명 있을 것입니다. 첫 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자도 계실 테고, 더 좋은 집을 알아보고 있는 1주택자도 계실 텐데요. 오늘은 연말정산의 원리부터 무주택, 1주택자가 반드시 알아야 할 연말정산 공제 항목을 알아봅니다.

우리나라 근로자 수는 대략 1,800만 명 정도입니다. 대한민국 전체 인구수가 5,181만 명 정도이니 꽤 많은 숫자죠? 그런데 이들 모두가 각자 월급을 받을 때마다 국가에 세금을 직접 낸다고 가정해 봅시다. 세법에 대해 잘 알지 못하는 근로자는 한 달마다 자신의 월급에서 세금 계산하느라 일도 못 하고, 이를 부과하는 담당 세무서 역시 행정력 부족으로 큰 혼란이 발생할 것입니다.

이에 차라리 세금에 대해 어느 정도 잘 아는 사업자(회사 등)가 근로자 월급에서 세금을 미리 떼고 남은 금액만 월급으로 근로자에게 제공하는 것인데요. 이를 ‘원천징수’라고 합니다. 그 결과, 근로자는 자신의 업무에만 집중하면 되고 국가는 세금이 제대로 걷을 수 있으니 좋은 것이죠.

그런데 문제가 하나 있습니다. 똑같은 월급을 받는 직장인 A와 B가 있는데, A는 미혼에 혼자 살고 있습니다. 그런데 B는 배우자도 있으며, 자녀 역시 둘이나 됩니다. 비록 같은 월급을 받더라도 생활비 지출에서는 큰 차이가 있겠죠? 즉, 생활비 지출이 많은 직장인 B의 경우에는 본인이 벌어들인 수입(월급)보다 지출(생활비, 부양비 등)이 많기에 소득이 그만큼 적으므로(소득=수입-지출) 같은 월급이라도 걷어가는 세금이 달라야 할 것입니다.

하지만 앞서 말씀드린 대로 근로자 수가 워낙 많고, 각자가 처한 상황이 모두 다르기에 아무리 큰 대기업이라 하더라도 이를 매월 정확하게 계산해서 세금을 걷을 수는 없을 것입니다.

그러한 이유로 회사는 먼저, 급여 수준에 따라 일괄적으로 세금을 부과하고 나중에 한꺼번에 이를 보정하는 작업을 하는데요. 이 일련의 과정이 ‘연말정산’입니다. 그 결과, 평소에 상대적으로 세금을 많이 낸 사람은 연말정산 후 세금을 많이 환급받고, 그 반대인 경우는 적게 받는 것입니다. 

정리하면, 연말정산이 ‘13월의 월급’이란 말은 냉정하게 말해 틀린 말입니다. 그보다는, 내가 낸 세금을 정당하게 찾는 과정이라고 할 수 있죠. 따라서 연말정산을 통해 공제받을 수 있는 항목을 놓치거나, 신청하지 않는다는 건 자신의 권리를 포기하는 것과 다름이 없겠죠?

그렇다면 현재 실거주 주택을 알아보고 있는 무주택자 혹은 1주택자가 꼭 챙겨야 할 연말정산 항목은 무엇일까요? 크게 아래 4가지가 있는데요. 각각의 조건이 모두 다르니 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.

1. 전세자금대출 소득공제 (무주택자)

본인이 전세로 임차를 살고 있고 무주택자인 근로자라면 전세자금대출에 대한 소득공제가 가능합니다. 전세자금대출에 대한 이자는 물론 상환액까지 공제할 수 있지만, 지급한 총금액의 40%(300만 원 한도)를 소득에서 공제하므로 원리금 합계액을 750만 원까지 맞추는 것도 하나의 방법이 되겠습니다. 

전세자금대출 소득 공제를 위해서는 아래 조건을 충족해야 합니다.  

- ‘18년 12월 31일 현재, 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주일 것

- 근로소득이 있는 거주자일 것

- 전용 85㎡ 이하 주택을 임차할 것

한 가지 팁을 더 말씀드리자면, 원래 이 용어는 ‘주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제’입니다. 주택 임차에는 전세도 있지만, 월세나 반전세도 있습니다. 따라서 꼭 전세가 아니더라도 흔히 말하는 반전세, 월세 보증금에 대해서도 공제를 받을 수 있으니 놓치지 마시기 바랍니다.

2. 월세 세액공제 (무주택자)

전세가 아닌 월세로 임차하는 경우도 연말정산 혜택을 받을 수 있습니다. 월세 세액공제가 그것인데요. 무주택 세대주라는 조건은 동일하지만, 총 급여액이 7,000만 원 이하인 경우에만 가능하다는 점이 차이점입니다. 돌려받을 수 있는 금액은 월세로 총 지급한 금액의 10%이며 한도는 750만 원입니다.

예를 들어, 어떤 직장인이 월세로 매달 60만 원을 납부하였다고 가정할 경우, 1년간 총 지급한 월세액은 60만 원*12개월=720만 원이 되며, 이에 대한 10% 즉 72만 원에 대해 공제를 받을 수 있는 것입니다.

참고로, 월세 세액공제는 소득공제와는 달리 해당 금액 자체가 세금을 줄여주는 역할을 합니다. 위 사례에서는 72만 원이 해당이 됩니다. 월세 세액공제만 잘 받아도 한 달 치 월세가 절감되겠죠? 특히 올해는 주거용 오피스텔, 고시원도 해당하며 총급여가 5,500만 원 이하인 경우는 전체 금액의 10%가 아닌 12% 금액에 대해 공제할 수 있으니 꼭 챙기시기 바랍니다.

3. 청약통장 납입액의 일부도 소득공제가 가능합니다. (무주택자)

내 집 마련의 기본인 청약! 이는 연말정산에서도 확인되는데요. 주택청약종합저축의 경우, 연간 240만 원을 한도로 낸 금액의 40%를 공제 금액으로 인정해 줍니다. 따라서 연간 최대 인정액은 96만 원(=240만 원*40%), 매월 20만 원씩만 내다가 관심 있는 단지 청약일이 오면 그때 자격요건에 맞춰 남은 금액을 납입하는 것도 방법이겠죠?

이 역시 소득 조건이 있습니다. 총 급여액 7,000만 원 이하, 과세기간 종료일 현재(18년 12월 31일) 무주택 세대주인 경우에 받을 수 있습니다.

4. 임차보증금 반환 보증 보험료도 세액공제가 됩니다! (무주택자)

보험료 세액공제 대상에는 ‘임차보증금 반환 보증 보험료’가 추가됐습니다. 요즘 ‘깡통전세’로 불안해하는 임차인들이 많은데요. 이에 대한 조치 중 하나로 보증 대상 임차보증금이 3억 원 이하인 경우 100만 원 금액을 한도로 보험료의 12%가 세액공제 됩니다. 참고로 임차보증금 반환 보증 보험료란, 임대인(집주인)이 전세금을 반환하지 않는 경우, 그 반환을 책임지는 보험으로 최근 가입이 지속 증가하는 추세입니다.

5. 주택담보대출 이자 지급액도 소득공제 가능합니다. (1주택자)

원래 용어는 ‘장기주택 저당 차입금 이자 지급액 소득공제’ 입니다. 장기주택 저당 차입금이란 쉽게 말해, 주택담보대출을 의미하는데요. 이를 토대로 다시 풀어 설명해 보자면 ‘주택을 담보로 대출을 받은 경우, 은행에 지급한 이자에 대해서 소득공제를 해줍니다.’라고 이해하면 되겠죠?

주택담보대출에 대한 이자이기 때문에 당연히 1주택자가 대상입니다. 2주택 이상 다주택자는 해당이 되지 않습니다. 작년에 내 집 마련을 하신 분이나 올해 계획이 있으신 분들이 알고 계시면 더욱 좋을 텐데요. 소득공제 효과가 크기 때문에 조건에 대해 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

- 근로소득자여야 합니다.

- 1주택자여야 합니다.

- 주택을 구입할 시점의 기준시가가 5억 원 이하인 주택을 구입해야 합니다.

- 해당 주택의 담보대출로 인한 이자를 금융기관에 지급해야 합니다.

참고로, 기준시가는 보통 시세의 60~70% 정도이나, 정확한 것은 ‘공동주택가격 열람(https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/searchPastYear.htm)’ 사이트를 통해 확인할 수 있습니다.

이상의 요건을 만족한다면 소득공제가 가능한데요. 대출 기간, 금리 및 상환 방법에 따라 300만 원부터 최대 연간 1,800만 원까지 소득공제를 받을 수 있으니 꽤 큰 금액이죠?

특히, 최근 상승한 주택가격을 고려, 원래 기준시가가 4억 원이었으나 이번에 5억 원으로 상향 조정했으니 소득공제 혜택을 받을 수 있는 근로자는 더욱 늘 것으로 예상해 봅니다.

자, 어떠신가요? 무주택 또는 1주택자인 경우라면 위에서 말씀드린 5가지 사항에 대해 꼭 빠짐없이 챙기시기 바랍니다. 물론 이 외에도 연말정산 항목은 매우 많습니다. 경우에 따라서는 용어도 생소하고, 복잡하고, 난해해 보이기까지 하는데요, 앞서 말씀드린 것처럼 이는 덤으로 받는 것이 아닌, 여러분 스스로가 챙겨야 하는 ‘권리’라는 점을 꼭 잊지 마시기 바랍니다.

참고로 연말정산 관련 도움을 받을 수 있는 곳은 각사 연말정산 담당자 또는 ‘국세청 연말정산 간소화 서비스’를 활용할 수 있으니 이번 기회에 자신이 더 챙겨야 할 수 있는 건 없는지 적극적으로 알아보시는 건 어떨까요?

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

<친절한 제네시스박의 부동산 절세> 저자

<부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?> 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’