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공시 가격 현실화, 왜 논란일까?

논란도 많고 반발하는 목소리도 크다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #68


올해 서울 표준 단독주택 공시 가격 평균 상승률이 20.7% 수준에 달할 예정이다. 특히 오름폭이 가장 큰 지역은 강남구로 상승률이 42.8%에 이를 전망이다. 공시 가격이 오른다는 소식에 새해부터 논란이 많다. 반발하는 목소리도 크다. 공시 가격은 무엇일까? 그리고 실질적으로 어떤 영향을 주기에 이렇게 논란이 되는지 알아보자.

공시가격이 오르면 어떻게 되는 걸까?

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공시 가격이란?

쉽게 말해서 공시 가격은 주택과 토지의 가치 기준이 되는 가격으로, 재산세와 종합부동산세 등 부동산 관련 세금뿐만 아니라 건강보험료 납부와 기초연금 수령, 개발부담금 산정에도 영향을 주는 매우 중요한 기준이 된다.


공시 가격은 주택에 적용되는 표준 단독주택 공시 가격과 개별 단독주택 공시 가격, 공동주택 공시 가격이 있고, 토지에 적용되는 표준지 공시지가와 개별 공시지가가 있다.


표준 단독주택 공시 가격은 매년 1월 1일 공시 기준일 기준 표준주택의 적정가격을 산정하는데 개별 주택 가격 산정 기준이 된다. 개별 단독주택 공시 가격은 표준 단독주택 가격을 기준으로 개별 주택에 따라 산정한 가격을 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시한다. 개별 단독주택 공시가격은 종합부동산세, 재산세 등 국세와 지방세 부과 기준이 되므로 매우 중요하다. 공동주택 공시 가격은 단독주택이 아닌 아파트 등 공동 주택에 대한 공시가격이다.


국토교통부 부동산공시가격알리미(https://www.realtyprice.kr:447)에 접속하면 각종 공시가격 정보를 얻을 수 있고, 공시가격에 대한 이의 신청도 할 수 있다.

공시가격은 크게 주택과 토지로 나뉜다.

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급격한 공시가격 인상, 괜찮을까?

정부에서 3.3㎡당 1억이 넘는 고가 토지뿐만 아니라 일반 토지에 대해서도 공시참고가격을 부여해 가격조정을 하려다, 민간전문가로 구성된 감정평가사들이 거세게 반발하자 고가 토지에만 중점관리 토지라는 이름을 붙여 가이드라인을 제시하고 기타 토지에 붙였던 공시참고가격은 슬그머니 빼버렸다.


또, 2018년 12월 한국감정원에서 열린 지가공시협의회에 참석한 감정평가사들에게 4~5년에 걸쳐 표준지 공시지가를 시세의 70% 수준으로 올릴 예정인데 시세가 3.3㎡당 3,000만 원이 넘는 고가 토지는 한 번에 올리라고도 요구했다.


공시가격은 세금과 관련이 되어 있으니 당연히 민감할 수밖에 없는 문제이기도 하지만, 공시가격 인상에 정부가 지나치게 개입해서 인위적으로 인상을 유도할 필요가 있었는지는 의문이다. 이미 9·13 대책을 통해 종합부동산세를 크게 인상했고, 그에 따라 다주택자와 고가주택 보유자는 세율도 높고 절대 세액도 높아져 많은 세 부담이 가중된 상황이기 때문이다.


아무튼 정부는 공정시장가액비율과 종합부동산세율 인상 등의 세금 정책을 펼침과 동시에 과세표준의 기준 금액이 되는 공시가격을 현실화하겠다고 했고 현실이 되고 있다. 그동안 강남 등 고가 주택이나 토지는 아파트에 비해 거래량이 적다 보니 공시지가가 실거래가의 절반에도 미치지 못하는 경우가 많았다. 현재 시세의 40~70%인 공시가격을 80%까지 끌어올리겠다는 것이 정부의 계획이다.

직방에서 본 지난 1년간 서울 아파트 매매 시세 변동률이다. 지난해 가팔랐던 서울 집값 상승과 공시가격 현실화는 동떨어진 느낌이 있다.

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2018년 서울 집값 상승의 주범은 서울 전 지역의 아파트 즉, 공동주택이고 특히 소형 아파트 상승 폭이 컸는데 정부는 고가주택과 토지의 공시가격 인상 드라이브를 걸고 있는 셈이다. 공시가격 인상은 고가주택 보유자에 부과하는 부자 증세인 종합부동산세와 달리 서민에게 더 영향이 큰 재산세와 건강보험료, 기초연금 등에 영향을 주는 보편적 증세에 가깝다.


주택 공시가격이 30%가 오르면 건강보험료는 평균 13% 더 내야 하고 기초연금을 받는 노인 10만 명 정도가 혜택을 못 받을 수 있다고 하니 자칫 부자 잡으려다 서민들만 피해를 보는 것은 아닌지 우려된다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 김인만 부동산 연구소


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